Legislatorii de stat preiau reglementări locale care măresc costurile locuințelor

Guvernatorii și legislatorii din întreaga țară continuă să o facă propune și implementează politici pentru a crea un climat fiscal și de reglementare mai competitiv, parțial pentru a atrage investiții care vor aduce angajatori și locuri de muncă bine plătite. Cu toate acestea, dacă nu există o ofertă de locuințe suficientă și accesibilă pentru a găzdui un aflux de familii susținute de noi locuri de muncă, atunci oficialii de stat au o altă problemă pe mâini. Aceasta este provocarea cu care se confruntă acum factorii de decizie politică în multe state cu creștere rapidă.

De exemplu, în Carolina de Nord, printre top 10 state cu cea mai rapidă creștere anul trecut, membrii Adunării Generale de stat iau în considerare acum o legislație pentru „deanexarea” sau eliminarea de la jurisdicția locală de zonare a proprietății din Summerfield, un oraș situat chiar în afara Greensboro, unde oficialii locali au respins în mod repetat dezvoltarea propusă. Legislatorii consideră chestiunea de interes la nivel de stat, deoarece Summerfield se află într-o parte a Carolinei de Nord, unde oferta de locuințe trebuie crescută pentru a găzdui mai multe proiecte masive de dezvoltare economică care sunt programate să aducă mulți nou-veniți în zonă. Această mișcare și propunerile aferente din alte state demonstrează modul în care dezbaterea privind costurile locuințelor și zonarea este una care tinde să devină aprinsă și să blocheze coalițiile politice tradiționale.

Summerfield, care s-a încorporat în 1996 pentru a evita să devină parte din Greensboro, are o zonă de excludere astfel încât, în mare parte a orașului, doar locuințe unifamiliale pot fi construite și pe loturi de 1.3 acri. Mișcarea de a adopta legislația de stat pentru deanexarea unei părți a Summerfield pentru a permite construirea de noi locuințe urmează ani de solicitări oficiale de a slăbi restricțiile menționate și chiar o recunoaștere din partea oficialilor guvernamentali din Summerfield că politicile lor de zonare trebuie să se schimbe.

Avocatul orașului Summerfield a avertizat Consiliul municipal din 2021, că practicile sale de zonare exclusive invită litigii prin Legea privind locuințele echitabile. „Dacă doriți să evitați potențiala răspundere, creați în ordonanță opțiuni care să permită locuințe la prețuri accesibile undeva în Summerfield”, a sfătuit avocatul orașului. „Nici nu trebuie să identifici unde chiar acum”, a adăugat avocatul lui Summerfield. „Tot ce trebuie să faceți este să creați cadrul de zonare care să permită unui dezvoltator să vină și să spună: „Știți ce, aș dori să pun locuințe mai dense”. Oficialii Summerfield au refuzat să accepte acest sfat.

Oferta insuficientă de locuințe și creșterea rapidă a costurilor locuințelor nu se limitează la Summerfield și zona înconjurătoare. Un Institut Cato studiu lansat în decembrie 2022 a evidențiat modul în care creșterea populației din Carolina de Nord a depășit rata construcției de locuințe noi. În timp ce zonarea locală restrictivă împiedică creșterea ofertei de locuințe în multe alte părți ale statului, necesitatea de a remedia problema este deosebit de imperativă în Greensboro și regiunea înconjurătoare, adesea denumită Triada.

Greensboro, care se învecinează cu Summerfield, clasat numărul unu în țară anul trecut pentru cea mai mare creștere a costurilor de închiriere, chiria pentru un apartament cu un dormitor în Greensboro a crescut cu 74% într-un an. Toyota, Boom Supersonic, Publix și alții investesc miliarde în regiune în noi facilități de producție și distribuție care vor aduce mii de muncitori bine plătiți. Dorința de a se asigura că acești lucrători și familiile lor au acces la locuințe la prețuri accesibile, împreună cu refuzul oficialilor locali de a elimina sau atenua impedimentele de reglementare în calea dezvoltării mai multor locuințe, i-au determinat pe legislatorii de stat din Raleigh să concluzioneze că trebuie să acționeze.

Boom Supersonic investește jumătate de miliard de dolari pentru a construi o unitate de producție de avioane supersonice situată la 11 minute de Summerfield cu mașina. Această unitate va angaja peste 2,000 de oameni. Toyota cheltuiește 3.4 miliarde de dolari pentru a construi o fabrică de producție de baterii cu litiu situată la 35 de minute de Summerfield. Se preconizează că acea fabrică de baterii, care va fi prima Toyota din America de Nord, va angaja 3,875 de oameni. Între timp, Publix cheltuiește 400 de milioane de dolari pentru a construi un complex de distribuție de peste două milioane de metri pătrați în apropiere, care va furniza magazine alimentare din Carolina de Nord și Virginia. Acest proiect va crea 1,000 de noi locuri de muncă.

Dezvoltarea economică semnificativă care are loc în regiune și nevoia pe care aceasta o creează pentru locuințe suplimentare nu i-au determinat pe membrii consiliului municipal Summerfield să își schimbe cursul. După ce a propus inițial un nou complex de apartamente cu 1,161 de unități în 2021, un dezvoltator și-a redus propunerea la un proiect de 600 de unități. Consiliul Local a respins acea propunere într-un vot desfășurat pe 22 februarie. Președintele Senatului Pro Tempore Phil Berger (R) a explicat într-o declarație de ce intransigența continuă la nivel local determină acum un răspuns legislativ de stat:

„Nu știu dacă planurile prezentate de un dezvoltator local ar trebui sau nu să fie aprobate de consiliul local”, a declarat senatorul Berger. „Ceea ce știu este că Triada atrage miliarde de dolari în noi dezvoltări economice și, pe măsură ce zona noastră continuă să crească, este nevoie urgentă de locuințe suplimentare, astfel încât asistentele medicale, profesorii, personalul de primă intervenție și muncitorii în construcții pe care se bazează zona noastră să poată locui în comunitățile pe care le deservesc.”

O mișcare a Adunării Generale de a deanexa o parte din Summerfield este sigur că va fi întâmpinată cu rezistență vehementă din partea oficialilor locali. „Ar fi o mare nedreptate și ar crea un precedent periculos pentru Adunarea noastră generală să ignore aleșii locali și să facă o astfel de schimbare în orașul nostru”, spune primarul Summerfield Tim Sessoms.

Pe lângă modul în care cresc costurile locuințelor și scad oferta, criticii reglementărilor locale de zonare din Summerfield susțin că restricțiile pun, de asemenea, în pericol sănătatea mediului și siguranța publică. Cu aproximativ 12,000 de locuitori, Summerfield este cel mai populat oraș din Carolina de Nord, fără infrastructură de apă sau canalizare. De fapt, este cel mai mare oraș din Carolina de Nord, Carolina de Sud și Virginia care este complet pe sisteme septice. Așa cum au făcut și în trecut, oficialii din Summerfield folosesc din nou acest lucru ca scuză pentru a bloca dezvoltarea de locuințe propuse.

„Orașul nu are nici un sistem de apă și nici un sistem de canalizare care să susțină de trei ori densitatea pe care o permit ordonanțele noastre de dezvoltare în prezent”, a scris primarul Sessoms într-o scrisoare publică publicată pe 9 martie, care explică respingerea sa față de dezvoltarea menționată mai sus. „Summerfield nu are infrastructura pentru a aborda povara pe care densitatea propusă ar pune-o asupra școlilor noastre deja supraaglomerate și a drumurilor aglomerate.”

Cu toate acestea, dezvoltatorul proiectului de 600 de unități, recent respins, ar fi instalat infrastructura necesară de apă și canalizare în Summerfield. Oficialii Summerfield au refuzat investițiile propuse în infrastructura de canalizare și apă în trecut. Această lipsă a infrastructurii de apă a fost folosită ca motiv pentru a se opune dezvoltării și creșterii de ani de zile.

David Couch, proprietarul terenului propus spre dezvoltare, a spus într-o declarație potrivit căreia „Consiliul orașului Summerfield a adoptat politici de zonare care au servit la excluderea rezidenților cu mijloace modeste și au făcut acest lucru cu mare efect”.

„Zona Greensboro și Guilford County s-au clasat pe primul loc în țară anul trecut în ceea ce privește creșterile chiriilor”, a adăugat Couch. „Avem nevoie disperată de mai multă ofertă de locuințe, în special cu eforturile de succes de recrutare a locurilor de muncă ale multor și cu miliardele de dolari în dezvoltare economică din imediata vecinătate.”

Couch și alți critici ai aversiunii oficialilor din Summerfield față de dezvoltare susțin că menținerea a 12,000 de persoane exclusiv în sisteme septice private, pe lângă faptul că locuința este mai scumpă, prezintă un risc pentru sănătatea mediului, deoarece astfel de sisteme septice se pot scurge în sursele locale de apă. Pe lângă riscurile de mediu care decurg din lipsa infrastructurii de apă, există și riscuri crescute pentru siguranța publică. Acest lucru se datorează faptului că capacitatea de stingere a incendiilor este diminuată atunci când nu există un sistem local de infrastructură de apă pe care să îl utilizeze primii respondenți.

Șeful Departamentului de Pompieri din Summerfield, Chris Johnson, îi spune acestui autor că un sistem de infrastructură de apă ar permite departamentului său să răspundă mai eficient la situații de urgență. „Dacă am avea un sistem de hidranți, am avea mai mulți oameni care se ocupă efectiv de stingerea incendiilor și mai puțini oameni ar fi retras să lucreze la asigurarea unei surse de apă pozitive”, spune șeful Johnson.

Primarul Sessoms spune că se depun eforturi pentru a aduce infrastructura de apă în orașul său. „Summerfield a lucrat și lucrează la un plan de apă pentru viitorul orașului nostru”, a scris el într-un e-mail către acest autor. Întrebat când se preconizează că planul său va avea un sistem de infrastructură de apă operațional în Summerfield, primarul Sessoms nu a răspuns.

Carolina de Nord ar putea merge mai departe cu un proiect de lege care să scoată Consiliul Local Summerfield din ecuație cu privire la aprobarea de noi locuințe pe o zonă mare de proprietate care se află în prezent în jurisdicția orașului. Mulți cred că statul ar trebui să meargă mai departe. Liderul majorității din Senat, Paul Newton (R), de exemplu, Introducerea legislației în sesiunea anterioară, care ar preveni zonarea locală în Carolina de Nord, care restricționează dezvoltarea de locuințe suplimentare.

„Aceasta este o problemă de aprovizionare creată direct de guvern”, a spus senatorul Newton în timpul a Evenimentul din 8 decembrie privind politica locativă găzduită de Fundația John Locke, un think tank din Raleigh. Newton a adăugat că „sectorul privat va aborda acest lucru dacă îl vom dezlănțui”.

Legislatorii de stat și guvernatorii din alte state au propus reforme similare cu ceea ce a cerut Newton în Carolina de Nord. Guvernatorul Montanei, Greg Gianforte (R), de exemplu, este unul dintre cei mai vocali susținători ai legislației de stat care preîntâmpină restricțiile locale de zonare care împiedică creșterea ofertei de locuințe.

„Zonificarea strictă și alte reglementări privind furnizarea de locuințe sunt într-adevăr o pătură umedă pentru construcții, pentru dezvoltarea responsabilă. Ele cresc costurile și limitează oferta”, guvernatorul Gianforte a spus membri ai grupului său de lucru pentru locuințe anul trecut. „Trebuie să scoatem guvernul din cale, acolo unde putem în mod responsabil și în siguranță. Avem nevoie de reglementări pentru siguranța publică și pentru protejarea mediului, dar în alte domenii trebuie să ne dăm seama cum să eficientizăm.”

Costurile exorbitante și în creștere ale locuințelor fac ravagii în bugetele familiilor din SUA și scot multe prețuri de pe piața imobiliară, atât de mult încât problema a atras atenția mass-media națională semnificativă în ultimul an. The New York Times, de exemplu, a publicat un septembrie larg discutat articol gândindu-mă la ce sa întâmplat cu casa de start. Înainte de aceasta, New York Times a publicat un articol în iulie anul trecut, documentând modul în care criza locuințelor nu se mai limitează la coastă.

„Este, fără îndoială, cel mai rău moment pentru a închiria un apartament în Manhattan, în același timp în care accesibilitatea pentru cumpărarea unei case în metrouri precum Austin este cea mai proastă vreodată”, o analiză Bloomberg din 20 septembrie. notat. „La jumătatea anului 2020, atât chiriile lunare, cât și plățile ipotecare erau ieftine, dar astăzi este opusul.”

„Costul pentru închirierea sau cumpărarea unei locuințe este prea scump”, spune guvernatorul Virginiei Glenn Youngkin (r) a spus într-o adresă din august 2022 adresată Comitetului monetar mixt al Senatului din Virginia, făcând ecou un mesaj auzit de la guvernatori și parlamentari din multe alte state. „Trebuie să abordăm cauzele care stau la baza acestei nepotriviri între cerere și ofertă; reglementări inutile, guverne locale împovărătoare și ineficiente, politici restrictive de zonare și o ideologie a luptei cu mâna și cu unghiile împotriva oricărei noi dezvoltări.”

Limitarea costurilor ridicate ale locuințelor va rămâne printre prioritățile de top pentru guvernatorii și parlamentarii din multe state în viitorul apropiat. După cum s-a demonstrat, afilierile partizane și înclinațiile ideologice nu indică preferința unui guvernator sau parlamentar în această chestiune, spre deosebire de cazul în multe alte domenii. Dezbaterea asupra restricțiilor de zonare locală și dacă parlamentarii de stat ar trebui să le depășească nu se duce nicăieri. De fapt, este probabil să escaladeze, producând coaliții politice neconvenționale în acest proces.