Accident, epavă de tren sau apocalipsă?

Avertismente îngrozitoare despre imobile comerciale apar aproape zilnic în aceste zile. În timp ce piețele de birouri sunt stresate din cauza creșterii muncii de acasă, unii profesioniști imobiliari văd o piață din ce în ce mai bifurcată, împărțit „în cei care au și cei care nu au”. Investitorii, chiriașii și orașele – în special cele cu clădiri mai vechi, în declin – vor trebui să acorde o atenție deosebită în următoarele luni pentru a vedea unde se încadrează și cât de rău s-ar putea întâmpla lucrurile.

Evaluările negative dramatice ale imobilelor comerciale sunt ușor de găsit. The Standardul San Francisco prevede un „accident imobiliar comercial epic” care planează asupra orașului, comparându-l cu un tren care se apropie cu „orașul, bugetul său și capacitatea sa de a oferi servicii legate de șine”. A nu fi mai prejos, Bloomberg tweeter „munca la distanță distruge piața imobiliară comercială din Manhattan”, cu probleme similare extinzându-se și în alte orașe.

Dar chiar și limbajul ăsta palidează împotriva a ceea ce Profesorul NYU Arpit Gupta și colegii săi spun, prezic o „apocalipsă imobiliară de birouri”. Folosind datele din New York, ei estimează „o scădere cu 45% a valorii birourilor în 2020 și 39% pe termen lung, aceasta din urmă reprezentând o deducere a valorii de 453 de miliarde de dolari”, ceea ce ar putea arunca orașul într-o „buclă de condamnare fiscală”. Pagube similare ar putea afecta alte orașe și, prin extensie, economia națională.

Atunci, cum înțelegem alte date rele – dar nu apocaliptice? CommercialEdge's „Raportul Biroului Național” lunar pentru septembrie a constatat că rate medii de înregistrare a birourilor stagnantă, 38.70 USD pe metru pătrat, „în scădere cu 0.1% de la un an la altul”. Rău, dar nu apocaliptic. Si ca Am remarcat recent, unele orașe, în special din Sunbelt sau cele cu industrii puternice ale științelor vieții, văd piețe de închiriere puternice.

Ce ne spun alte date? Moody a documentat că valorile mobiliare susținute de credite ipotecare comerciale au înregistrat „o creștere uriașă a ratelor de delincvență ridicate” în al doilea trimestru al anului 2020, chiar când a lovit pandemia. Dar băncile, investitorii în asigurări de viață și alții au restructurat împrumuturile și au oferit toleranță, reducându-și ratele de delincvență. Această strategie va fi mai greu de urmat dacă va apărea o nouă presiune pe piața de birouri, în special cu creșterea ratelor dobânzilor de către Fed, ceea ce face împrumuturile mai costisitoare în general.

Până acum, cel puțin băncile comerciale par să aibă acum împrumuturile imobiliare sub control. Ratele lor de taxare și delicvență au atins 0.07% în al doilea trimestru al anului 2020, punctul culminant al pandemiei. Dar în primele două trimestre ale anului 2022, Fed raportează aceste rate la zero, nu este un semnal de scădere dramatică a calității împrumutului.

Și chiar și cifrele proaste din 2020 nu semănau cu nimic cu criza financiară din 2008. Între 2009 și 2010, delincvențele din împrumuturile băncilor comerciale au fost de peste 2% timp de șapte trimestre consecutive. Reglementarea mai strictă a ajutat de atunci să controleze creditele bancare libere, așa că, din fericire, nu avem semne că eșecurile creditării comerciale trage în jos întreaga economie.

Trecerea în spatele cifrelor agregate arată unele semne pozitive în domeniul imobiliar comercial. În ultimul an, orașele Sunbelt precum Charlotte și Austin, sau orașe cu concentrații de științe ale vieții precum Boston, au înregistrat creșteri de două cifre ale chiriilor. GoogleGOOG
și alte firme de tehnologie au închiriat cantități mari de spațiu în orașe precum New York și Chicago.

Cel mai mare risc în imobiliare comercială este spațiul de birou mai vechi, mai puțin dorit. Valoarea acesteia în orice oraș este esențială pentru evaluarea riscului general. O masă rotundă de revistă de la PERE, care urmărește investițiile imobiliare de private equity, a găsit o piață „foarte provocată”, dar incertă, cu riscuri variind de la inflația în costurile de construcție și finanțare până la o recesiune care se profilează.

Experții PERE văd o piață „bifurcată”, cu clădiri mai moderne (în special cele care sunt conforme ESG) și unele orașe în poziție bună pentru a face față crizei. Investitorii PERE văd o „nouă normalitate” cu o ocupare mai mică a birourilor cu normă întreagă, dar cu birourile care se confruntă încă cu cererea generală „necunoscută” din partea clienților.

Dar acestea sunt părerile investitorilor imobiliari, care ar putea fi (cum se spune pe stradă), „să-și spună cartea” și să dea o întorsătură pozitivă cifrelor. În contrast, luați în considerare Analiza „apocalipsei” de la NYU și Columbia profesori. Combinând datele de lucru de la domiciliu cu informațiile financiare de la trusturile de investiții imobiliare (REIT) și alte informații financiare, ei prezic „evaluări pe termen lung ale birourilor care sunt cu 39.18% sub nivelurile de dinainte de pandemie” cu „stoc de birouri de calitate inferioară... un eșantion mai substanțial. atu.”

Dacă au dreptate, orașele – și economia – se află într-o călătorie dificilă. Deși unele clădiri mai vechi ar putea fi transformate în locuințe, acesta nu este un proces ușor sau imediat. Scăderea valorilor imobiliare ar putea duce la probleme fiscale substanțiale pentru multe orașe, ducând la reduceri ale serviciilor sociale, educație, sănătate publică și alte funcții guvernamentale esențiale. Nu suntem încă într-o apocalipsă, dar toți trebuie să fim cu un ochi pe această posibilitate.