Fluxurile de numerar ale dezvoltatorilor imobiliari chinezi au scăzut cu peste 20%

BEIJING – Fluxurile de numerar ale dezvoltatorilor imobiliari chinezi – un semn al capacității companiilor de a rămâne pe linia de plutire – s-au redus în acest an după o creștere constantă în ultimul deceniu, potrivit Oxford Economics.

Fluxurile de numerar ale dezvoltatorilor până în iulie au scăzut cu 24% de la an la an pe o bază anuală, potrivit analizei economistului principal al companiei, Tommy Wu.

Aceasta este o încetinire bruscă a creșterii aproape în fiecare an începând cu cel puțin 2009, arată datele. Finanțarea totală din iulie a fost de 15.22 trilioane de yuani (2.27 trilioane de dolari) pe o bază anuală, față de 20.11 trilioane de yuani în 2021.

Scăderea vine pe măsură ce cererea de credit din China a ratat așteptările în iulie, iar luptele dezvoltatorilor imobiliari continuă.

În urmă cu aproximativ doi ani, Beijingul a început să reprime dependența mare a dezvoltatorilor de datorii pentru creștere. În special, Evergrande a intrat în plată la sfarsitul anului trecut. Alți dezvoltatori ca shimao au fost, de asemenea, implicit, în ciuda faptului că par a avea bilanţuri mai sănătoase.

În timp ce investitorii au devenit precauți față de companiile imobiliare din China, dezvoltatorii se confruntă acum cu riscul de a pierde o altă sursă importantă de flux de numerar: plățile anticipate ale cumpărătorilor de case.

Casele sunt de obicei vândute înainte de finalizare în China. Dar, de la sfârșitul lunii iunie, unii cumpărători de case au protestat împotriva întârzierilor în construcția de apartamente oprirea plăților ipotecare.

„Miezul problemei este că dezvoltatorii imobiliari au fluxuri de numerar insuficiente – fie din cauza costurilor de deservire a datoriilor, a vânzărilor scăzute de locuințe sau a utilizării abuzive a fondurilor – pentru a continua proiectele”, a spus Wu într-un raport de săptămâna trecută.

„Rezolvarea acestei probleme va reface încrederea cumpărătorilor de case în dezvoltatori, ceea ce va ajuta la sprijinirea vânzărilor de locuințe și, la rândul său, la îmbunătățirea sănătății financiare a dezvoltatorilor.”

Mai mult de 2 miliarde de dolari în datorii de dezvoltare imobiliară cu randament ridicat sunt scadente în septembrie – adică de peste două ori mai mult decât în ​​august, conform analizei lui Morgan Stanley din 10 august.

Aproximativ un sfert dintre cumpărătorii de locuințe care au cumpărat proprietăți înainte de finalizare sunt înclinați să-și oprească plățile ipotecare dacă construcția este suspendată, a declarat banca de investiții din SUA într-un raport din 15 august, citând un studiu proprietar AlphaWise Consumer Survey.

Nu numai imobiliare contează pentru cea mai mare parte a averii gospodăriei din China, dar analiştii estimează că proprietăţile şi industriile legate de imobiliare reprezintă mai mult de un sfert din PIB-ul Chinei. Criza imobiliară a contribuit la o încetinire generală a creșterii economice în acest an.

În efortul de a susține creșterea, Banca Populară Chineză a redus dobânzile, inclusiv un tăiere neașteptată luni de 10 puncte de bază la niște rate ale dobânzii la un an pentru instituții, cunoscute sub numele de facilitate de creditare pe termen mediu.

În timp ce PBOC poate spera că reducerea ar putea ușura o parte din povara cumpărătorilor de case și va ajuta dezvoltatorii să obțină împrumuturi, problema nu este doar despre finanțare, a declarat Bruce Pang, economist șef și șef de cercetare pentru Greater China la JLL.

El a observat că dezvoltatorilor le este mai greu să obțină finanțare pe cont propriu și au fost nevoiți să se bazeze mai mult pe pre-vânzare către cumpărătorii de case. Dar oamenii sunt din ce în ce mai precauți în ceea ce privește cumpărarea de locuințe noi din cauza așteptărilor lor pentru angajarea viitoare și rentabilitatea produselor de investiții existente, a adăugat el.

În ciuda mai multor rapoarte despre planurile guvernamentale de a menține dezvoltatorii finanțați, guvernul central încă nu a anunțat oficial un sprijin mai larg pentru imobiliare. O citire a unei reuniuni a guvernului la nivel înalt de luna trecută a spus administrațiile locale sunt responsabile pentru livrarea caselor finalizate.

Dintre cele trei surse majore de finanțare pentru dezvoltatori, plățile în avans și depozitele au scăzut cel mai mult în acest an, cu 34%, potrivit analizei lui Wu.

Creditul ca sursă de finanțare a scăzut cu 22%, în timp ce capitalul auto-strâns, inclusiv acțiuni și obligațiuni, a scăzut cu 17%, arată datele anualizate.

Fondurile de investiții au stat în mare parte departe de dezvoltatorii imobiliari chinezi, reducând o potențială sursă de finanțare.

„Ceea ce a fost îngrijorător a fost lipsa de voință și viteză a factorilor de decizie de top în rezolvarea problemelor de finanțare ale dezvoltatorilor imobiliari”, a declarat Carol Lye, asistent manager de portofoliu la Brandywine Global, într-un răspuns prin e-mail către CNBC.

Lye a spus că alocarea firmei de administrare a investițiilor pentru imobiliare din China este scăzută și că Brandywine deține „obligațiuni imobiliare de înaltă calitate cărora li s-a acordat preferință în ceea ce privește sprijinul guvernamental”.

Unii investitori au apelat chiar și la companii din alte părți ale Asiei.

„Am ieșit din aproape toate acțiunile noastre din China rezidențială. Este mai degrabă un joc de așteptare în ceea ce privește recuperarea expunerii”, a declarat Xin Yan Low, manager de portofoliu din Singapore pentru acțiuni imobiliare din Asia la Janus Henderson. Ea a refuzat să împărtășească un interval de timp al acestor vânzări.

„Există încă multe alternative în regiune, mai ales cu redeschiderea acum, Singapore, Australia, practic înapoi la redeschiderea completă, fundamentele sunt puternice”, a spus ea.

Principalele exploatații în ea cogestionate Fondul de venituri din proprietate Horizon Asia-Pacific includ Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust și Hang Lung Properties.

Patrick Ge de la Morningstar a spus într-un raport din această lună că unele fonduri s-au întors de la proprietatea Chinei către alte sectoare cu randament ridicat din Asia, cum ar fi companiile indiene de energie regenerabilă și proprietatea indoneziană.

În general, raportul spune că banii investiți în fondurile imobiliare din China au scăzut cu 59% în decurs de șase luni.

Dar raportul spune că gigantul de investiții BlackRock se numără printre firmele care cumpărau obligațiuni imobiliare din China, inclusiv cele ale Shimao.

Administratorul de active nu a răspuns la o solicitare de comentarii a CNBC.

- Michael Bloom de la CNBC a contribuit la acest raport.