O scurtă istorie a programului de tichete pentru locuințe Secțiunea 8

Analiza congresmanului Paul Ryan asupra programelor de sărăcie la 50 de ani^th aniversarea declarării Războiului la Sărăcie a inclus 20 de programe de locuințe, inclusiv Creditul pentru locuințe cu venituri reduse (LIHTC), care au fost subiectul ultimelor mele postări. Alături de LIHTC, Housing Choice Voucher (HCV), numit adesea Secțiunea 8, este cel mai mare cal de bătaie din hambarul subvențiilor federale pentru locuințe. Bugetul 2023 al Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) include mai mult de $ 32 miliarde pentru programul HCV care plătește 200,000 de vouchere. Merită să acoperiți istoria programului. Privind în urmă, este clar că efortul de a folosi locuințele de închiriat existente pe piață pentru a ajuta oamenii cu mai puțini bani a suferit întotdeauna de aceeași problemă, găsind echilibrul potrivit între cerințele federale și locale atât pentru chiriaș, cât și pentru furnizorul de locuințe și menținând flexibilitatea și portabilitatea. a sistemului de bonuri.

Una dintre cele mai bune istorii ale programului Housing Choice Voucher (cu toate acestea, mă voi referi la el în secțiunea 8), este a Congressional Research Service (CSA), O prezentare generală a secțiunii 8 Programe de locuințe: tichete pentru alegerea locuinței și asistență pentru închiriere bazată pe proiecte. Revizuirea oferă o imagine de ansamblu bună asupra locului în care a apărut și a evoluat programul. Programul a fost numit Secțiunea 8 deoarece a fost autorizat în temeiul Secțiunii 8 din Legea privind locuința din SUA din 1937.

La fel ca accesul la alimente, locuințele a fost o problemă perenă în economiile industriale. Salariații constată adesea că salariile lor nu țin pasul cu prețurile articolelor de consum, cum ar fi locuințele, care nu au înlocuitori pe piață. În loc să subvenționeze producția și să reducă barierele în calea pieței pentru actorii motivați de profitul privat, guvernele au intervenit, de obicei, fie construind și exploatând locuințe pentru persoane cu venituri mici sau fără venituri, fie au subvenționat pe alții pentru a crea și gestiona acele locuințe. Programul Secțiunea 8 își are originea într-un efort de a oferi persoanelor cu mai puțini bani care se luptă să plătească chirie resurse financiare pentru a achiziționa locuințe închiriate de la actori privați.

Secțiunea 23

Programul Secțiunea 23 a fost rezultatul legislației adoptată de Congres în 1965, și a creat capacitatea agențiilor locale de locuințe publice de a contracta cu entități de locuințe private pentru a găzdui oamenii care se luptă să plătească chiria. Secțiunea 23 a permis HUD să plătească proprietarilor de locuințe anual în numele chiriașilor calificați. Chiriașii s-ar califica pe baza veniturilor lor, iar proprietarul locuinței a fost definit ca un furnizor de locuințe nonprofit. Ceea ce este convingător în legătură cu această formă anterioară de a mobiliza alte entități care cumpără terenuri, construiesc și operează locuințe este că a apărut din conștientizarea faptului că guvernul nu avea prea mult succes ca dezvoltator și administrator de locuințe. Aceasta este o temă recurentă în America de după război al celui de-al Doilea Război Mondial, guvernul încercând să amelioreze problemele legate de prețul locuințelor în timp ce se chinuie să construiască și să gestioneze locuințe sau să plătească pe alții pentru a face acest lucru.

Programul experimental de asistență pentru locuințe (EHAP)

Istoria CSA descrie începuturile EHAP în 1970, ca un test al „impactului și fezabilității de a oferi familiilor cu venituri mici alocații pentru a le ajuta să obțină locuințe de închiriere existente, decente, la alegerea lor”. Acest cuvânt „alegere” este esențial, deoarece va informa ideea de bază a programului Secțiunea 8, așa cum s-a dezvoltat de-a lungul deceniilor, oferind persoanelor care au nevoie de locuințe posibilitatea de a cumpăra pe piața privată cu bani federali. Au fost patru întrebări la care guvernul a vrut să răspundă prin experiment.

• Câte familii ar participa?
• Ce fel de locuință ar alege și unde?
• Ce ar face furnizorii privați de locuințe?
• Cât ar costa programul?

Din nou, acestea sunt temele aproape oricărei evaluări a programelor pe bază de numerar. Ceea ce este uimitor este că a durat până în 1980 pentru a obține răspunsurile, iar rezultatele sună la fel de familiar ca întrebările. În mod categoric, rezultatele au fost (din istoria CSA),

• Calitatea locuințelor și participarea – S-a stabilit în concluzia că „subvențiile trebuie să fie legate de standardele de locuințe”, dar aceasta a fost legată, în mod înțelept, de înțelegerea că „standardele de locuințe mai stricte limitează participarea” și că „pe măsură ce subvenția crește, deci are participare.”
• Rămâneți conectat – În cazul în care oamenii au ales să folosească plățile, s-a bazat pe rămânerea aproape și menținerea legăturilor cu „rudele, vecinii și prietenii și nu sunt afectați de plățile alocației pentru locuință”. Cu alte cuvinte, oamenii care primeau asistență erau la fel ca orice altă ființă umană care încearcă să ia o decizie despre unde să locuiască, echilibrând prețul cu alți factori.
• Niciun efect asupra prețului – „Un program de alocații pentru locuință nu are practic niciun efect asupra prețului locuinței și nu stimulează construcția nouă sau reabilitarea majoră. Cu toate acestea, ajută la conservarea fondului de locuințe existente prin stimularea reparațiilor.”
• Rulați-l la nivel local – Recomandarea din 1980 a fost de a delega gestionarea unui program de bonuri către Agențiile de Locuințe Publice locale.

Ceea ce este cu adevărat convingător aici este modul în care, în 1980, rezultatele experimentului stabilesc problemele exacte cu care se confruntă încă programul Secțiunea 8 de astăzi; și cum aceste rezultate și concluzii continuă să fie descoperite din nou și din nou, dar ignorate. Participarea furnizorilor de locuințe continuă să rămână în urmă, iar motivele sunt chiar acolo în raportul de acum 42 de ani; când regulile și cerințele devin stricte, furnizorii privați de locuințe renunță din cauza costurilor și riscurilor. Acest lucru a fost validat din nou într-un studiu HUD pe care îl citez adesea.

Și problema portabilității și a alegerii este chiar acolo. am subliniat din nou, și din nou, că așteptarea ca o familie care primește un voucher ar trebui să se dezrădăcineze după o vânătoare prelungită pentru o unitate eligibilă este nedreaptă pentru familie și inutilă. Familia a făcut o alegere de viață bazată pe o varietate de factori, dacă sunt mulțumiți de locul în care locuiesc, de ce nu pot aplica pur și simplu voucherul acolo, astăzi?

Altă dată, voi săpa mai adânc în implicațiile inflaționiste ale experimentului, dar de la suprafață, rezultatele au descoperit că un program bazat pe numerar nu pare să alimenteze creșterea chiriei ca răspuns. Una dintre îngrijorările legate de un program de numerar, pe care îl am și eu, este că eliminarea plăților în numerar pentru chirie ar avea ca efect creșterea chiriilor pe piață. Nu am nicio idee cantitativă despre cum se compară această inflație cu inflația creată de LIHTC atunci când a subvenționat proiecte de construcții de milioane de dolari. Dar vestea bună din 1980 este că numerar pentru chirie nu are ca rezultat o inflație vizibilă.

Secțiunea 8 și tichetele pentru alegerea locuințelor acum

Centrul pentru priorități bugetare și politice rezumă bine cronologia Secțiunii 8.

„Programul Section 8 a fost înființat în 1974 în timpul administrației Nixon-Ford. Schimbări majore ale porțiunii bazate pe chiriași a programului au fost făcute prin legislația adoptată în 1983, 1987 și 1998. Ca parte a legislației din 1998, Congresul a fuzionat cele două componente anterioare ale programului Secțiunea 8 bazat pe chiriași - certificate și tichete - într-un singur program de locuințe.”

Astăzi, există două programe în cadrul Secțiunii 8, Housing Choice Vouchers, un program care permite PHA locale să emită vouchere gospodăriilor eligibile și tichete bazate pe proiecte care alocă un voucher unei unități de locuințe într-un proiect eligibil. În primul caz, o familie are un voucher și caută un proprietar privat care va accepta voucherul, iar în al doilea caz, un voucher este utilizat ca parte a veniturilor presupuse din chirie într-un proiect nou construit, de obicei deținut și operat nonprofit și frecvent un proiect cu 9% LIHTC și alte subvenții de capital.

Ceea ce este cel mai important de remarcat este că încă de la început și de-a lungul istoriei sale, programul de vouchere a conceput oportunitatea de a permite oamenilor cu mai puțini bani să aleagă unde ar locui și limitele acelor oportunități atunci când pot aplica acest lucru. alegere cu prea multe reguli și limite. Gestionarea calității locuințelor are un cost, în special mai puține opțiuni pentru deținătorii de voucher. Îngrijorările cu privire la profitul privat în detrimentul contribuabililor și al deținătorilor de vouchere au determinat din ce în ce mai multă reglementare, dar a avut, de asemenea, tendința de a îndepărta furnizorii privați de locuințe de la participare. Pe măsură ce continuăm revizuirea programului, aceasta va fi o temă continuă și necruțătoare.