SUA: o nouă bulă imobiliară este pe drum

Cea mai utilă caracteristică a pieței imobiliare este că este o termometru excelent pentru economia țării. Anticipează ceea ce va fi, așa că atunci când piața în cauză este piața americană, care reprezintă 25% din economia planetei, contagiunea către Europa este doar o chestiune de timp.

SUA: o altă bulă imobiliară similară cu 2008?

În 2008, piața imobiliară din SUA a cunoscut deja o bulă foarte importantă din punct de vedere al volumului, față de asta, astăzi există o imagine total diferită care face ca cele două evenimente să nu fie deloc comparabile.

Prima bulă a fost numită și bulă ipotecară subprime, această denumire fiind folosită pentru a identifica acele credite ipotecare care nu se potriveau cu o bonitate de prim rang.

La acea vreme, marea majoritate a americanilor și-a asumat datorii pentru achiziționarea uneia sau mai multor locuințe, având în vedere ușurința accesului la credit, până când împrumuturile au devenit din ce în ce mai dificil de obținut și capacitatea de a rambursa mai puțin performante și astfel, în cascadă, pe măsură ce ipotecile au „explodat”, economia a intrat într-o stare de recesiune.

Pagubele generate de acel lanț de evenimente au fost compensate în număr de doar doi ani în urmă, în 2020, cu o creștere remarcabilă a valorii proprietății, 13% de la an la an, mult mai mare decât media pe 20 de ani de 2% și chiar media pe 10 ani de aproximativ 5%.

În acest sens, în 2021 Indicele Național al prețurilor Shiller (tendințe de preț ca procent din piața imobiliară) a înregistrat o creștere a valorii locuințelor care au atins un scăzut de 50,000 $.

Dacă nu ținem cont de Florida, care din cauza impozitării sale foarte accesibile ar fi putut dopa datele, restul pieței imobiliare din SUA a crescut enorm în ultimii trei ani, în ciuda unei pandemii, război în Ucraina care i-a atins pe toată lumea din cauza resurselor și a pieței de urs (care plutește de mai bine de un an).

Nu era neobișnuit să vezi cozi la casele deschise din Statele Unite anul trecut pentru a cumpăra case de toate dimensiunile și prețurile, dar acum lucrurile s-au schimbat cu siguranță. Familiile din SUA au din ce în ce mai puține resurse de cheltuit, iar cei care nu au nevoie de ele în mod iminent fie renunță la cumpărarea de locuințe, fie, alternativ, găsesc unități de cazare confortabile.

Acest lucru are unele efecte: pe de o parte sunt mai puțini oameni care pot și vor să-și cumpere locuințe, poate în ciuda stării de nevoie, de aici scăderea drastică a cererilor de credit ipotecar, iar pe de altă parte, întreaga industrie suferă, locuri de muncă mai șocante, mai puțină cerere pentru bucătării și camere de zi, mai puțini electricieni, dulgheri și locuri de muncă în mutare, și astfel economia americană suferă o contracție bruscă.

Analiza datelor și starea de sănătate a pieței imobiliare din SUA

Cererea de împrumuturi pentru locuințe, atât ca primă, cât și ca a doua casă, este la minimele din ultimii 22 de ani, și asta în ciuda faptului că piața se mișcă foarte lent.

Piața imobiliară anticipează puternic criza care va veni dar este și foarte lentă, nu are același timp de reacție ca și bursa care este adesea bruscă, mai întâi prețul caselor se blochează, apoi cumpărătorii dispar și în final prețul. corectează (anul acesta -8%) cu tot ce urmează.

Raportul rate-venit este cel mai important, iar americanii sunt obișnuiți să gândească în termeni de accesibilitate a ratei. Pentru aceeași tranșă astăzi un cetățean american își poate permite o casă de valoare 118,000 USD mai puțin decât în ​​2020, dacă vorbim despre $500,000 case. Aceasta se află într-un stadiu în care ratele dobânzilor care sunt strâns legate de rata sunt 6% dar nu este sigur că acestea pot să urce din nou și să se lărgească răspândirea.

Această rată de 6% este strâns legată de creșterea ratei dobânzii a Băncii Centrale a SUA și se află la acest nivel cu un creșterea ratei globale de 225 puncte de bază, dar Rezerva Federală a declarat deja nu numai că va mai fi cel puțin o creștere a ratei în acest an, dar că creșterile vor continua și anul viitor până când inflația va ajunge în jur de 3%. 

Cu cât ratele cresc mai mult, cu atât ipotecile sunt mai scumpe, comparativ cu începutul anului când creditele ipotecare în SUA erau de 3%. Astăzi, după trei trimestre, acestea sunt până la 6.25% și creșterea nu dă semne de oprire.

Un fapt foarte interesant în această spirală de dificultate în accesarea creditului și scăderea prețurilor imobiliare este procentul căutărilor pentru sintagma „cum să-mi vând casa acum” pe Google care a înregistrat o valoare extraordinară. + 2750% numai în august anul acesta.

Intrând în detaliu, putem observa că gama de prețuri cea mai afectată va fi locuințele între 500,000 și 800,000 USD și cele sub 200,000 USD, în ciuda faptului că deocamdată cei din ultimele game s-au bucurat de o parașută importantă, cum ar fi faptul că cumpărarea de locuințe are o puternică influență. componentă emoțională și, prin urmare, cumpărătorii sunt dispuși să suporte creșteri pentru a-și îndeplini visul de a cumpăra o locuință, dar nu se știe cât va dura această „răbdare” în fața creșterilor continue.

Furnizare lunară de locuințe noi, care este raportul dintre casele nou construite de vânzare și casele nevândute, este în scădere bruscă, un semnal că proprietățile nevândute devin din ce în ce mai frecvente.

Piața imobiliară din SUA în trecut

În comparație cu anul 2000, în care a existat o ofertă mică și prețurile caselor s-au menținut destul de bine, astăzi există o mulțime de case și prețurile sunt în scădere bruscă, acest lucru combinat cu faptul că natalitatea este din ce în ce mai scăzută chiar și în latino și afro-american. populațiile (care din punct de vedere istoric au rate ale natalității mai ridicate) și că stimulentele pandemice și post-pandemice de a cumpăra proprietăți imobiliare se încheie treptat dau naștere furtunii perfecte a sectorului imobiliar din State.

Singura notă foarte pozitivă este faptul că gospodăriile în comparație cu ipoteca subprime criza din 2008 sunt mult mai solide, dar în ciuda acestui fapt, în timp ce anul trecut a fost posibil să-mi permită să cumpere 60% din proprietăți pe piață astăzi cu averea medie a gospodăriilor americane, acest procent a scăzut la 45% (o scădere de 15% în doar trei sferturi).

Efectul de contagiune al crizei vânzărilor de locuințe este doar o chestiune de timp. Europa și Italia în special pot conta pe unele dintre cele mai mari economii ale gospodăriilor la nivel global, ceea ce este un bun factor de atenuare; la aceasta, trebuie să adăugăm locația strategică și impactul puternic al turismului și al gastronomiei și vinului care crește valoarea locuințelor. Cu toate acestea, pe de altă parte, există îngrijorări cu privire la datoria publică care ar putea aduce țara în default și războiul din apropiere din Ucraina, cu pericolul mereu prezent ca acesta să se transforme într-un război nuclear și global.