(Bloomberg) — Pentru orice guvern, revizuirea unei piețe imobiliare rezidențiale la nivel național ar fi riscantă în cele mai bune circumstanțe. Președintele chinez Xi Jinping încearcă acest lucru într-un moment în care economia încetinește, omicron își amenință politica zero-Covid și relațiile cu lumea exterioară sunt din ce în ce mai tensionate.
Cele mai citite de la Bloomberg
Pe măsură ce această combinație periculoasă are o taxă tot mai mare pe piețele financiare chineze, o întrebare continuă să apară: care este finalul lui Xi?
Având în vedere opacitatea Partidului Comunist și istoria sa de întoarcere la reformele imobiliare, răspunsul este imposibil de știut cu siguranță. Dar observatorii din China au început să schițeze un viitor probabil pentru piața imobiliară, care arată mult diferit de perioada de peste două decenii de supraalimentare a creșterii economice, a bogăției gospodăriilor și a veniturilor guvernamentale.
Pe scurt, zilele în care câștigurile vertiginoase ale prețurilor caselor și exploziile de construcție alimentate de datorii ale magnaților imobiliari miliardari sunt pe cale să se estompeze. Ele vor fi înlocuite de o piață mult mai stabilă, în care autoritățile se grăbesc să pună capăt freneziilor speculative, iar dezvoltarea este dominată de companiile de stat care obțin profituri asemănătoare utilităților.
„Dacă numim ultimul deceniu o epocă de aur pentru industria imobiliară, acum este prinsă în epoca ruginii”, a declarat Li Kai, partener fondator al fondului de obligațiuni Shengao Investment, specializat în datorii în dificultate, din Beijing.
Această tranziție promite să fie deosebit de dureroasă pentru dezvoltatorii private, cum ar fi China Evergrande Group, care au provocat deja pierderi de miliarde de dolari pe investitorii internaționali în acțiuni și credite. În același timp, ar putea contribui foarte mult către atingerea a două dintre cele mai prețuite obiective ale lui Xi: un sistem financiar chinez mai stabil și un decalaj mai mic între bogații și săracii țării.
Provocarea lui Xi este de a reuși transformarea fără a declanșa o criză în ajunul unui grup de lideri care se așteaptă pe scară largă să-și cimenteze domnia pe viață.
În timp ce puțini analiști prevăd o criză financiară iminentă, riscurile de pe piața imobiliară sunt în creștere. Companiile imobiliare mai slabe sunt supuse unui stres imens, lovite de un dublu zgomot de costuri de împrumut extrem de mari și vânzări în scădere. Dezvoltatorii cu cote mai scăzute, inclusiv Evergrande, nu plătesc deja datoriile în dolari la rate record, iar contagiunea se extinde la companiile mai puternice. Acțiunile și obligațiunile Country Garden Holdings Co., cel mai mare dezvoltator din China după vânzări, s-au scufundat joi în urma unui raport despre care se străduia să găsească cerere pentru o nouă obligațiune convertibilă.
Există o mulțime de motive pentru care China trebuie să-și remodeleze piața imobiliară. Sectorul este plin de cumpărături speculative și este supra-pârghie, prezentând un risc pentru sistemul financiar într-o recesiune. Prețul locuințelor este o povară pentru familiile deja în scădere din China. Costul mediu de cumpărare a unui apartament în Shenzhen a fost de aproximativ 44 de ori mai mare decât salariul mediu anual pentru locuitorii locali în 2020. Aceasta agravează inegalitatea pe măsură ce proprietarii bogați stochează proprietăți. Milioane de case stau goale, iar unele proiecte de construcție dăunează mediului.
Industria are un impact supradimensionat asupra economiei. Când sunt incluse sectoare conexe precum construcțiile și serviciile imobiliare, imobiliarele reprezintă mai mult de un sfert din producția economică chineză, după unele estimări. Peste 70% din bogăția urbană a Chinei este stocată în locuințe.
„Piața imobiliară este un simptom al problemelor care stau la baza economiei Chinei”, a spus Craig Botham, economist-șef pentru China la Pantheon Macroeconomics. „Timp de decenii, a fost soluția de bază și ușoară pentru a genera venituri guvernamentale locale, pentru a stimula creșterea economică și pentru a oferi gospodăriilor un loc în care să-și pună banii și să-i vadă în creștere.”
Soluția, așa cum se întâmplă din ce în ce mai mult în China lui Xi, este un control mai strict de către stat.
În Guangdong, unde se află Evergrande, oficialii locali facilitează întâlniri între dezvoltatorii în dificultate și întreprinderile de stat, potrivit unui raport Cailian. Împrumuturile de la marile firme imobiliare folosite pentru a finanța fuziuni și achiziții nu vor fi luate în considerare pentru valorile care limitează datoria, au declarat săptămâna trecută persoane familiare cu chestiunea pentru Bloomberg.
„Guvernul vrea să încurajeze consolidarea sectorului locativ – dezvoltatorii mai mari și adesea deținuti de stat vor prelua probabil jucătorii mai slabi”, a declarat Gabriel Wildau, vicepreședinte senior la firma globală de consultanță în afaceri Teneo. „Vor să elimine dependența economiei de proprietate.”
Autoritățile chineze au vizat excesul de pe piața imobiliară înainte, dar importanța sectorului pentru economie a făcut ca astfel de impulsuri să dispară atunci când obiectivele de creștere au fost amenințate. Beijingul încearcă să reducă dependența de proprietăți prin stimularea investițiilor în industriile de înaltă tehnologie și de energie curată – parte a planurilor lui Xi de a face creșterea mai durabilă și de mai bună calitate. Cu toate acestea, un astfel de proces va necesita timp și răbdare.
„Tranziția va fi lungă și dureroasă și nu suntem pe deplin siguri dacă vârful are o hotărâre suficient de puternică pentru a trece prin procesul anevoios”, a declarat Hao Hong, strateg șef la Bocom International Holdings Co.
Determinarea oficialilor este testată. Scăderea proprietății din China se accelerează, determinând chiar și un avertisment din partea Rezervei Federale. În orașele din întreaga țară, scăderea prețurilor caselor noi s-a adâncit în fiecare lună din septembrie, când prețurile au scăzut pentru prima dată în șase ani. Vânzările de locuințe continuă să scadă. Datele de luni ar putea arăta că investițiile imobiliare au crescut cu doar 5.2% anul trecut, prevăd economiștii, cea mai lentă din 2015.
Dezvoltatorii chinezi recurg la schimburi de obligațiuni, întârzieri de plată, vânzări de acțiuni și alte măsuri disperate pentru a rambursa datoria. Cel puțin opt dintre firme au intrat în incapacitate de plată a obligațiunilor în dolari din octombrie. Aceasta include Evergrande, a cărei criză l-a prins în capcană pe creditorul China Minsheng Banking Corp., acțiunile bancare cu cele mai proaste performanțe din lume. Un indice al acțiunilor imobiliare a scăzut cu 34% anul trecut, cel mai grav de la criza financiară globală din 2008.
Autoritățile sunt pregătite să accepte riscurile pentru creșterea economică și stabilitatea financiară din campanie, potrivit lui Eswar Prasad, care a condus cândva echipa din China a Fondului Monetar Internațional și acum se află la Universitatea Cornell.
„Beijing pare să fi stabilit că acestea sunt probabil costuri tranzitorii care nu mai pot fi evitate de dragul limitării viitoarelor rotații ale pieței financiare și chiar mai multe dezechilibre pe piețele imobiliare”, a spus Prasad.
Astfel de costuri sunt în creștere. Acțiunile firmelor imobiliare au scăzut joi cu 4.3%, cel mai mult în patru luni, și sunt evaluate la doar 30% din activele lor raportate. Acestea sunt cele mai ieftine date din 2005. „Doar câțiva supraviețuitori” se vor descurca bine în viitor, au scris analiștii bursieri Citigroup Inc. într-o notă recentă.
Prăbușirea pe piața de obligațiuni în dolari cu randament ridicat din China se accelerează, declanșată de firme considerate anterior mai solide din punct de vedere financiar decât Evergrande - cum ar fi Shimao Group Holdings Ltd. și Sunac China Holdings Ltd. Mai îngrijorător, aceasta se extinde la emitenți de calitate superioară, cum ar fi Country Garden. . Acțiunile dezvoltatorului au scăzut cu aproape 8% joi, în timp ce obligațiunile sale în dolari scadente în 2025 au scăzut cu 4.8 cenți, până la 74.4 cenți, fiind pregătite pentru cea mai mare scădere de la 1 noiembrie.
Indiferent de forma campaniei Beijingului de reducere a îndatorării pieței imobiliare, este clar că era care ia îmbogățit atât pe moguli imobiliari, cât și pe proprietarii de case s-a încheiat. Un viitor mai plictisitor, mai stabil ne așteaptă, dacă Partidul Comunist poate menține cursul și poate evita o criză financiară.
„Epoca de aur a creșterii prețurilor proprietăților și a veniturilor în creștere pentru dezvoltatori probabil a dispărut”, a declarat Gary Ng, economist senior la Natixis SA. „Prețurile locuințelor vor crește doar într-o zonă bine gestionată în viitor, ceea ce înseamnă că locuințele vor arăta din ce în ce mai mult ca utilități.”
Cele mai citite din Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html