Vă faceți griji pentru ratele dobânzilor ipotecare? Iată ce înseamnă majorările ratelor Fed

Dacă sunteți în căutarea unui nou credit ipotecar sau dacă aveți unul cu o rată a dobânzii ajustabilă, este posibil să vă faceți griji că Eforturile Rezervei Federale de a sufoca inflația va crește costurile cu locuința.

Economiștii spun că există o legătură între mișcările Fed și ratele dobânzilor ipotecare, dar este înșelător să se concentreze asupra creșterilor Fed ale ratelor dobânzilor pe termen scurt. Într-adevăr, rata medie a dobânzii pentru un credit ipotecar fix pe 30 de ani a fost mai jos miercuri decât a fost acum o săptămână, chiar dacă Fed era gata să majoreze ratele pe termen scurt pentru a patra oară în mai mult de patru luni.

Comitetul Federal pentru Piața Deschisă a făcut exact asta miercuri, ridicând-o țintă pentru rata fondurilor federale — suma pe care băncile o percep reciproc pentru împrumuturile overnight — la un interval de 2.25% până la 2.5%, în creștere de la 1.5% la 1.75%. Ținta sa a fost de 0% până la 0.25% până în martie.

Acesta este un salt semnificativ, totuși analiștii nu se așteaptă ca ratele dobânzilor ipotecare să răspundă prea mult, dacă chiar deloc. Asta pentru că mișcările Fed ale ratei dobânzii au doar un efect indirect asupra creditelor ipotecare și a altor împrumuturi pe termen lung. Ele sunt doar una dintre multiplele forțe în joc în ratele dobânzilor ipotecare.

Rolul Fed

Creșterile ratei fondurilor federale tind să se răspândească pe piețele de credit, inclusiv împrumuturile pe termen lung, cum ar fi creditele ipotecare. Dacă te uiți la rata dobânzii pentru titlurile de trezorerie la 10 ani — care tinde să se miște în aceeași direcție cu dobânda ipotecară — veți vedea că a crescut lent, pe măsură ce inflația a declanșat la sfârșitul anului 2021 și începutul lui 2022, apoi a crescut pe măsură ce Fed a început să majoreze rata fondurilor federale în martie.

Dar rata dobânzii la trezoreria pe 10 ani, la fel ca rata medie pentru creditele ipotecare pe 30 de ani, a atins vârful la mijlocul lunii iunie și a scăzut din nou, în ciuda planului declarat al Fed de a crește rata fondurilor federale. de mai multe ori anul acesta. Această deconectare indică o forță diferită în joc: gestionarea de către Fed a activelor legate de credite ipotecare în bilanțul său.

Fed a continuat să cumpere obligațiuni în timpul recesiunii din 2007-09 și din nou în timpul pandemiei, achiziționând titluri garantate cu ipoteci și bilete de trezorerie. Creșterea cererii pentru aceste titluri a crescut prețurile acestora, ceea ce s-a tradus în rate mai mici ale dobânzilor, a declarat Paul Single, director general și economist senior la City National Rochdale. Aceste mișcări, combinate cu inflația scăzută și alți factori, au contribuit la împingerea ratelor dobânzilor ipotecare sub 3%.

Povestea continuă

Acum Fed merge în direcția opusă. A încetat să mai adauge în bilanţ în martie şi a început să-și micșoreze proprietățile prin uzură: pe măsură ce obligațiunile pe care le deține deja ajung la scadență sau sunt răscumpărate de emitenții lor, Fed va cumpăra mai puține obligațiuni noi pentru a le înlocui. Până în septembrie, intenționează să își reducă deținerile în fiecare lună cu 35 de miliarde de dolari în titluri garantate cu ipoteci și 60 de miliarde de dolari în trezorerie.

Cu alte cuvinte, a spus Single, Fed a trecut de la cumpărarea de valori mobiliare în valoare de 120 de miliarde de dolari pe lună la a permite 95 de miliarde de dolari pe lună să-și scoată din contabilitate. Adică peste 2.5 trilioane de dolari pe an în obligațiuni pe care „altcineva ar trebui să le cumpere”, a spus Single.

Robert Heck, vicepreședinte pentru credit ipotecar al brokerului online Morty, a declarat că Fed a fost „de departe cel mai mare cumpărător de titluri garantate cu credite ipotecare în ultimii 15 ani”. Decizia sa de a se retrage de pe această piață va crește considerabil oferta acelor titluri de valoare, scăzând prețurile și creșterii ratelor dobânzilor, a spus Heck.

Totuși, Fed a fost explicit cu privire la planurile sale, iar prețurile titlurilor reflectă acum efectele anticipate asupra cererii și ofertei, a spus Heck. Cu toate acestea, a spus el, orice schimbare în modul în care liderii Fed vorbesc despre planurile lor pentru titluri garantate cu ipoteci ar putea provoca mai multe schimbări ale ratelor dobânzilor.

Și dacă Fed ar începe să vândă în mod activ titlurile sale garantate cu credite ipotecare, în loc să-și lase portofoliul să se micșoreze în mod natural, „probabil ar avea un impact negativ destul de mare asupra ratelor”, a spus Heck, ceea ce înseamnă că ratele dobânzilor ipotecare ar crește.

Dar inflația?

Apoi, există factorul X al inflației și, în special, cât de mult se așteaptă creditorii și investitorii pentru inflație în viitor.

Cea mai recentă creștere a Fed a împins rata fondurilor federale în ceea ce economiștii consideră un teritoriu neutru, nici stimulând economia, nici încetinind-o, a spus Single. Dar următoarele câteva creșteri planificate de Fed vor împinge rata dobânzii „cu mult în teritoriul restrictiv”, a spus Single, și „toate acestea vor avea un impact asupra întregii economii”.

Fed încearcă să spargă febra inflaționistă a economiei fără a împinge țara într-o recesiune, dar indicatorii obișnuiți ai sănătății economice sunt confuz confuz. Produsul intern brut este în scădere, iar încrederea consumatorilor a scăzut, dar șomajul rămâne scăzut, profiturile corporative sunt în mare parte solide, iar cheltuielile consumatorilor continuă să crească, deși încet.

Dacă Fed reușește să scoată avântul inflației, asta ar trebui să scadă ratele dobânzilor ipotecare, a spus Heck. De fapt, a adăugat el, investitorii dau semne că ei cred că inflația ar fi atins apogeul.

Dar chiar dacă ne întoarcem în privința inflației, nu vă așteptați să vedeți ca ratele dobânzilor să scadă imediat. „Este nevoie de foarte mult timp pieței pentru a ierta pe deplin o mișcare mare ca aceasta”, a spus Heck.

Această poveste a apărut inițial în Los Angeles Times.