Marvy Finger a vândut recent jumătate din portofoliul său de apartamente Sunbelt pentru 2 miliarde de dolari, spunând că piața de închiriere înnebunită de Covid a atins apogeul. Cumpărătorii, indicând o rată scăzută a locurilor de muncă vacante de 20 de ani, nu sunt de acord.
Pentru un magnat imobiliar, birourile de la etajul doi ale lui Marvy Finger dintr-o clădire de birouri joasă din Houston sunt la fel de modeste ca primele clădiri de apartamente pe care le-a ridicat în urmă cu aproape 60 de ani – și le deține în continuare. „Îmi place simplitatea și gradul de viață”, spune bărbatul de 5 de ani, ușor aplecat, a cărui uniformă modestă este formată din kaki, cămașă oxford, mocasini penny și o cravată Hermes compensată de ceasul Timex. Băutura lui preferată este Johnnie Walker Black Scotch și are un gust similar pentru valoare și în relațiile sale de afaceri.
„Nu este sustenabil”, spune Finger, a creșterii cu 25% în timpul pandemiei de Covid-19 a chiriilor de apartamente în orașe cheie, cum ar fi Tampa, Austin, Nashville și Houston. El atrage atenția asupra noilor construcții rampante la nivel național, cu atât de multe clădiri care au apărut, încât 600,000 de unități noi au apărut pe piață anul trecut - aproape dublu față de recordul anterior. Între timp, acele controale federale de stimulare care au îngrășat portofelele chiriașilor au fost cheltuite în mare parte, iar creșterile de preț pentru alte produse de necesitate, cum ar fi energia și alimentele, concurează pentru dolarii rămași.
„Program absolut pentru o corecție majoră”, spune Finger. De aceea, în decembrie trecut, el și-a vândut jumătate din portofoliu – 15,000 de unități în Houston, Dallas și Atlanta – investitorului imobiliar Greystar pentru 2 miliarde de dolari. El a crezut că este un preț bogat, egal cu aproximativ de 33 de ori venitul operațional net așteptat pentru 2022 (venitul din chirie minus cheltuielile) de 60 de milioane de dolari. Înțelegerea că pachetul ar fi adus cu aproximativ 75% mai puțin înainte de Covid-19, a concluzionat Finger, „ar fi iresponsabil să nu vinzi”.
Cu toate acestea, în timp ce Finger a fost un vânzător fericit, Greystar a fost un cumpărător fericit, spune Kevin Kaberna, directorul său de investiții, care admiră vigoarea lui Finger și îl numește „dezvoltator prolific al celor mai frumoase active în cele mai bune locații”. Cu 54,000 de unități în Houston, Greystar era deja cel mai mare proprietar din oraș și Kaberna insistă că piața rămâne fantastică – el subliniază că rata de neocupare la nivel național a scăzut la 5.2%, cea mai scăzută din ultimii 20 de ani, cu lipsuri absolute pe cele mai fierbinți piețe. . Cea mai mare tendință, spune consultantul imobiliar Ron Witten din Dallas, este „desdublarea” gospodăriilor, deoarece unii Millennials (inclusiv cei care s-au mutat acasă în primele zile ale pandemiei) își părăsesc cuiburile părinților, iar alții deja singuri. arunca colegii de cameră enervanti.
Cât de mare poate ajunge chiria?
Cu ratele de neocupare a apartamentelor scăzute și în scădere, proprietarii au trecut prin creșteri record ale chiriilor în 2021. Miliardarul Marvy Finger crede că un val de noi unități de închiriere va opri creșterile viitoare, dar alți dezvoltatori sunt mai optimiști.
Deci de ce s-a ținut Finger? A păstrat câteva trofee, cum ar fi One Park Place, un turn de lux pe care l-a construit în centrul orașului Houston, lângă parcul Discovery Green, și 500 Crawford, un lux mijlociu, vizavi de Minute Maid Park, unde joacă Astros. Și unele proprietăți cu valoare sentimentală, cum ar fi Colony Oaks, primul complex walk-up cu două etaje pe care l-a construit în Houston în 1960; a vinde acel „ar fi ca și cum aș vinde primul meu născut”.
În mod semnificativ, Finger a păstrat, de asemenea, proprietăți despre care credea că au rămas mai multă apreciere în murdăria de bază. Un complex de 152 de unități închiriat complet pe care l-a construit în anii 1960 se află pe șapte acri, adiacent școlii private Duchesne. „Școala nu are acum unde să crească decât pe acel pământ”, gândește el. Terenul este evaluat în prezent de către județ la 30 de milioane de dolari, dar el crede că valorează mult mai mult, mai ales într-un oraș ca faimosul Houston nezonat, „singurul oraș major care nu are cu adevărat restricții de intrare”, spune el. „Cu siguranță mi-a permis să mă dezvolt după bunul plac.” Și în cele din urmă, să reamenajeze. De aceea el spune: „Cred că ceea ce mă țin valorează mai mult decât ceea ce vând”.
Finger a crescut într-o familie antreprenorială. În anii 1940, tatăl său Hyman s-a mutat din pădurea de pini de lângă Beaumont, Texas și a început Finger Furniture. Marvy a crescut măturând podelele, vânzând mobilier și urmărind cum Hyman făcea greșeala de a-și aduce frații în afacerea sa. „Am văzut ciocnirile pe care le-a avut cu familia lui și am știut că nu vreau să fac parte din ea”, spune Finger, ai cărui doi frați au murit cu ani în urmă. Finger a primit o descărcare anticipată de la armată după ce o tulburare a dus la îndepărtarea cea mai mare parte a stomacului. La începutul său de 20 de ani, a învățat de la mentorul Ben McGuire cum să combine împrumuturile de la companiile de asigurări cu asigurările ipotecare de la Federal Housing Administration pentru a construi apartamente cu două etaje, cu cadru de lemn, furniruite din cărămidă, cu finanțare 100%. „Le-ai putea valorifica pe deplin, fără niciun fel de capital propriu”, se minunează el.
După ce a construit cu succes zeci de apartamente din clasa de mijloc, Finger aproape că și-a pierdut cămașa la primul său proiect de clădire de birouri, care a devenit unul dintre infamele turnuri „see-through” care au rămas goale, cu interioare neterminate după explozia petrolului din 1982. A hotărât să rămână cu apartamente, dar a decis să se aventureze dincolo de marginile extinderii nesfârșite a lui Houston – mergând până la Chicago, unde l-a întâlnit pe avocatul Barry Nekritz. „Lucrul care a făcut Chicago interesant pentru el a fost că avea cea mai bună rețea de transport din țară. Ai putea să te urci într-un tren și să intri în oraș și să locuiești lângă un magazin alimentar'', spune Nekritz. În Schaumburg, Illinois, antreprenorii lui Finger pun acum ultimele retușuri la un nou complex de înălțime mijlocie situat în apropiere de unul mai vechi (dar încă frumos) pe care l-a construit acum 35 de ani. Nekritz spune: „Am 83 de ani, dar nu mă va lăsa să mă pensionez pentru că nu se va pensiona”. Finger încă se bucură de tenis, deși un accident de pescuit cu muscă în Belize i-a revendicat unul dintre ochi în urmă cu câțiva ani.
În sensul acelor de ceasornic din stânga sus: 1900 Yorktown, 500 Crawford, 1000 Skokie, Colony Oaks
Prin amabilitatea The Finger Companies
În urmă cu aproape 30 de ani, proiectele lui Finger au atras atenția managerilor fondului de acum 54 de miliarde de dolari al Universității Harvard, care, începând din 1994, au făcut echipă cu el pentru a construi 16 proiecte, multe dintre ele în sudul Floridei. Chip Douglas, care conducea investițiile imobiliare ale Harvard pe atunci, își amintește că Finger își urmărește „arta de a construi cu calitate și de a face ca cifrele să funcționeze”. La o clădire „nu i-a plăcut cum a ieșit piscina, așa că a rupt-o și a început de la capăt”. După un deceniu, Finger a cumpărat cea mai mare parte din interesul Harvard, dar acea relație prestigioasă a deschis porțile către tot capitalul de care avea nevoie vreodată. „Ei nu l-au cunoscut pe Finger de la Adam, dar au cunoscut sigiliul Harvard”, spune el.
De atunci, constructorul a semnat cu alți parteneri de acțiuni de renume, inclusiv miliardarul din Houston Fayez Sarofim și copiii regretatului magnat de conducte Dan Duncan. De asemenea, a construit proiecte mai mari și mai înalte, cum ar fi Turnul Muzeului din Houston, evaluat de Harris County la 100 de milioane de dolari.
Pe lângă folosirea banilor din Texas, Finger și-a construit legăturile profunde din Houston. În 2006, a auzit de la fiica sa Jill Jewett, pe atunci șefa de afaceri culturale al primarului din Houston, Bill White, că miliardarul Rich Kinder lucrează cu orașul pentru a construi un parc urban numit Discovery Green, care va transforma centrul orașului. Prevenit, Finger a strâns multe și s-a pus pe treabă la o clădire înaltă de 340 de unități numită One Park Place, care ar avea vedere la noul parc. Sprâncene ridicate; nu mai existase un turn rezidențial în centrul orașului de 20 de ani. A amenajat-o cu o replică a piscinei de la Ritz-Carlton din Maui și a atras un magazin alimentar de lux la parter. „Serviciul numărul unu este o concesiune alimentară”, spune el. Totuși, după ce criza financiară globală a lovit în 2008, chiriașii au fost greu de găsit și a fost nevoie de ani de zile pentru a umple unitățile. „Nu m-am gândit niciodată la riscul acelui proiect”, spune el acum. Clădirea este evaluată la 158 de milioane de dolari. Pe măsură ce Houston a avut un boom după Marea Recesiune, el a continuat cu o serie de proiecte de lux, cum ar fi 500 Crawford, cu opt etaje, vizavi de Minute Maid Park, casa lui Astros, și acum evaluat la 91 de milioane de dolari. Fara vacante.
Finger îi place să viseze cu ochii deschiși la ceea ce ar putea înlocui într-o zi cei 20 de acri cu 540 de apartamente cu grădină la Creole On Yorktown, pe care l-a construit la începutul anilor 1970 cu finanțare de la Ace Greenberg la Bear Stearns. A fost prima și ultima dată când a încorporat vreodată un bar la sediu (un coșmar de securitate). Aproape că a pierdut complexul din cauza falimentului în urma crizei petrolului din 1973, „dar nimeni nu a vrut să cumpere o proprietate cu flux negativ de numerar”. În cele din urmă, „piața lui Houston s-a întors” și de atunci a deținut-o, cu cartierul Tony Galleria crescând în jurul lui. După următoarea criză petrolieră de la începutul anilor 1980 și criza de economii și împrumuturi, Finger a luat câteva pietre prețioase la prețuri avantajoase de la Resolution Trust Corporation, formată pentru a lichida S&L-urile eșuate. Achizițiile sale au inclus o parcelă de trei acri în Galleria unde a construit un complex modest (evaluat la 10 milioane de dolari). Site-ul, acum adiacent unui hotel Omni și tony Houstonian Golf Club & Spa, ar putea să cedeze într-o zi unei reamenajări care merită de mai multe ori.
La sfârșitul anului 2019, Finger a strâns 90 de milioane de dolari pentru a ridica un nou turn de lux pe un alt teren din apropiere. Dar a anulat proiectul chiar înainte de apariția Covid-19, îngrijorat de faptul că o curbă de randament inversată a semnalat probleme economice pe viitor. Cu cererea mare de astăzi, acea clădire s-ar fi umplut rapid, dar nu regretă că s-a retras. „Basele trebuie să aibă sens.” Când o fac, Finger (plus fiica moștenitoare Jill și fiul Edward) are terenul pe care să ridice o serie de reamenajări înalte. Nu se grăbește. „Ceea ce se întâmplă acum nu poate dura”, spune el, referindu-se la construcția rampantă de blocuri de apartamente. În Houston, de exemplu, constructorii dețin în prezent permise pentru a construi 42,000 de unități, mai mult de două ori numărul normal. Prețurile pentru forță de muncă și materiale sunt în creștere. După ce a mai văzut bule, Finger se mulțumește să aștepte. „Vom fi supraconstruiți din nou. Excesul va veni cu siguranță.”
MAI MULTE DIN FORBE
Sursa: https://www.forbes.com/sites/christopherhelman/2022/03/08/will-your-rent-keep-skyrocketing-not-if-this-billionaire-is-right/