Vânzările de locuințe existente, care alcătuiesc cea mai mare parte a pieței, au scăzut în mod neașteptat cu 7% în februarie față de o lună mai devreme, deoarece rata medie a creditului ipotecar pe 30 de ani a crescut la aproximativ 4.1% în februarie de la 3.6% în ianuarie, potrivit Bankrate. Economiștii avertizează că acesta este doar începutul, deoarece Rezerva Federală începe să înăsprească politica monetară. Cererea de locuințe rămâne în urmă cu două până la trei luni față de ratele ipotecare, spune economistul șef al Jefferies Aneta Markowska.
„În concluzie, acesta este cel mai sensibil sector al economiei la rata dobânzii și probabil că va avea probleme” în prima jumătate a anului, spune Markowska. Ian Shepherdson, economist-șef la Pantheon Macroeconomics, subliniază că cererile de credit ipotecar au scăzut deja cu peste 10% de la vârf; el spune că este posibil ca astfel de aplicații să scadă mult mai mult în trimestrul al doilea. „Piața se întoarce; așteptați-vă la o slăbire susținută”, spune Shepherdson.
Economia
Coloane mai recente și acoperire de Lisa Beilfuss
Avertismentele lui Wall Street sunt justificate, având în vedere problema inflației pe care Fed abia a început să o abordeze. Președintele Fed, Jerome Powell sugerat într-un discurs lunea că banca centrală este pregătită să majoreze ratele dobânzilor în incremente de jumătate de punct — poate de îndată ce reuniunea sa din mai și posibil cu mult peste așa-numita rată neutră care reprezintă o economie exactă. În timp ce locuințele se vor înmuia, fără îndoială, pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, există câteva motive, în afară de demografie și tendința de a lucra de la domiciliu, pentru a paria că de data aceasta rezistă mai bine decât ciclurile de înăsprire trecute.
În primul rând, luați în considerare ceea ce Roberto Perli, șeful politicii globale
Piper sandler
,
spune despre tonul „inconfundabil mai solicitor” al lui Powell, în ciuda oricăror date economice noi la momentul în care a vorbit public. Alegătorilor de toate categoriile nu le place inflația, iar politicienii probabil îl anunță pe Powell, spune Perli. „Vânturile politice se pot schimba rapid dacă înăsprirea Fed încetinește economia”, adaugă el. „Nu avem nicio îndoială că Powell va răspunde la această situație, la fel cum el răspunde la opus acum.” Cu alte cuvinte, lătratul lui Powell poate fi mai rău decât mușcătura lui.
Asta nu înseamnă că, pentru locuințe, o încetinire bruscă a economiei este un compromis bun pentru rate ipotecare mai mici. Este pur și simplu să spunem că Fed poate opta să protejeze creșterea în detrimentul aducerii inflației prețurilor de consum, care este acum la 7.9%, la o distanță izbitoare de ținta de 2%.
Este un pariu pe care îl fac mulți. Investitorii continuă să investească bani în locuințe, în ciuda riscurilor macroeconomice în creștere, spune Rick Palacios, director sau cercetare la John Burns Real Estate Consulting. În cel mai recent trimestru, achizițiile investitorilor au crescut cu 42% față de un an mai devreme, iar firma spune că investitorii reprezintă acum 33% din achizițiile de locuințe din SUA – cu aproximativ cinci puncte procentuale mai mult decât cota medie din ultimul deceniu.
În timp ce unii cumpărători tradiționali de locuințe și-au accelerat cu siguranță achizițiile înainte ca Fed să ridice ratele în această lună, investitorii cumpără adesea case în numerar și nu sunt direct afectați de ratele ipotecare, spune Palacios. Marii investitori iau rapid cota de la investitorii populari care au alcătuit de multă vreme marea majoritate a investitorilor în locuințe și el estimează că aproximativ 60 de miliarde de dolari în bani instituționali sunt în prezent direcționați către spațiu. „Activitatea investitorilor a fost nebună anul trecut. Acum este și mai nebunesc”, spune el.
Mania reflectă așteptările inflaționiste ridicate ale investitorilor. Ei cumpără proprietăți imobiliare ca garduri vii, parcează numerar într-un loc în care pot crește chiriile pe măsură ce salariile și prețurile generale cresc. Asta pentru că problemele lanțului de aprovizionare nu se îmbunătățesc așa cum au sperat economiștii și factorii de decizie politică. Pentru constructorii de case, Palacios spune că problemele de aprovizionare se înrăutățesc pe măsură ce China se blochează din nou ca răspuns la creșterea cazurilor de Covid-19 și războiul din Ucraina scoate cantități semnificative de mărfuri de pe piață.
Toate acestea exacerbează deficitul de locuințe care a contribuit la creșterea prețurilor cu aproximativ 20% anul trecut. Pentru o perspectivă asupra modului în care oferta limitată ajută la valoarea caselor, mai erau aproximativ un milion de locuințe disponibile pentru vânzare când ratele ipotecarelor au ajuns ultima dată la 4.5%, spune Palacios. Firma sa și-a ridicat recent estimarea de apreciere a prețului casei pentru 2022 la 12% de la 8%.
Economiștii spun că creșterea prețurilor, în special alături de creșterea ratelor ipotecare, reprezintă un vânt în contra pentru activitatea imobiliară pe termen scurt. Dar având în vedere că locuințele reprezintă aproximativ 40% din indicele prețurilor de consum și deoarece prețurile chiriilor urmează prețurile caselor cu aproximativ 12 până la 18 luni, investitorii se pot aștepta ca locuințele să continue să crească inflația. La rândul său, inflația ar trebui să împingă locuințele – aproape o cincime din produsul intern brut – mai sus.
Abonează-te la știri
Revista din această săptămână
Acest e-mail săptămânal oferă o listă completă de povești și alte caracteristici din revista din această săptămână. Sâmbătă dimineața ET.
O modalitate prin care investitorii în acțiuni pot participa este prin intermediul trusturilor de investiții imobiliare. Lisa Shalett, director de investiții la
Morgan Stanley Wealth Management
,
a sugerat recent alocarea mai multor clasei de active, cu accent pe rezidențiale. The
iShares imobiliare rezidențiale și multisectoriale
fondul tranzacționat la bursă (ticker: REZ) este unul care oferă expunere apartamentelor și caselor unifamiliale, printre alte investiții.
În ciuda motivelor pentru a rămâne pozitivi în privința locuințelor, investitorii nu pot respinge faptul că cumpărătorii ocupați de proprietar și, prin urmare, mai sensibili la ratele ipotecare, reprezintă în continuare cea mai mare parte a pieței imobiliare. Și, spune Palacios, la fel de repede pe măsură ce investitorii au crescut prețurile caselor, la fel și ei pot accelera o scădere a locuințelor în cazul în care SUA ar intra în recesiune. Dar având în vedere numărul și zelul investitorilor în locuințe și având în vedere un inventar scăzut record, Palacios spune că investitorii ar pune rapid un nivel sub prețuri. „În caz contrar, ei sunt dornici să vadă oportunități care apar, deoarece piața a fost atât de fierbinte”, spune el.
Este o sabie cu două tăișuri, deoarece investitorii care cumpără o parte mai mare de locuințe agravează problema accesibilității cu care se confruntă mulți cumpărători și se traduce prin chirii mai mari pentru cei care nu doresc sau nu pot să cumpere. Deocamdată, totuși, investitorii pot contribui la protejarea pieței imobiliare, a acțiunilor aferente și a economiei în ansamblu de unele dintre durerile pe care creșterea ratelor o face inevitabilă.
Trimite un mesaj pentru Lisa Beilfuss la [e-mail protejat]
