De ce piața locuințelor bule Pop

Spre deosebire de bursa în care oamenii înțeleg și acceptă riscul ca prețurile să scadă din când în când – uneori sever – mulți oameni care cumpără o casă nu cred cu adevărat că valoarea casei lor va scădea vreodată atât de mult.

Într-adevăr, din punct de vedere istoric, piața imobiliară nu a fost afectată de bulele de preț în comparație cu alte clase de active. Acest lucru s-ar putea datora parțial costurilor mari de tranzacție asociate cu achiziționarea unei locuințe, ca să nu mai vorbim de costurile suportate pentru deținerea și întreținerea unei case, toate acestea descurajând comportamentul speculativ. Cu toate acestea, piețele imobiliare trec uneori prin perioade de exuberanță irațională și văd prețurile crescând rapid înainte de a reveni la linie.

În acest articol, vom discuta despre cauzele bulelor de preț al locuințelor, declanșatorii care fac să izbucnească bulele de locuințe și de ce cumpărătorii de locuințe ar trebui să se uite la mediile pe termen lung atunci când iau decizii critice în materie de locuințe.

Ce este un balon de locuințe?

Înainte de a intra în cauzele bulelor imobiliare și a ceea ce le face să apară, este important să înțelegem o bula imobiliară în sine. Acestea încep în general cu o creștere a cererii de locuințe, în ciuda unei cantități limitate de stocuri disponibile.

Cererea crește și mai mult atunci când speculatorii intră pe piață, făcând balonul mai mare pe măsură ce își aduc proprietăți de investiții și răsturnări de fixare. Cu o ofertă limitată și atât de multă cerere nouă, prețurile cresc în mod natural.

Bulele imobiliare au un impact direct asupra industriei imobiliare, dar și asupra proprietarilor de case și a finanțelor personale ale acestora. Impactul pe care un balon îl poate avea asupra economiei (de exemplu, asupra ratelor dobânzii, a standardelor de creditare și a practicilor de securitizare) îi poate forța pe oameni să găsească modalități de a ține pasul cu plățile ipotecare atunci când vremurile se schimbă brusc și devin grele. Unii ar putea chiar să fie nevoiți să sape mai adânc în buzunare, folosind economii și fonduri de pensie doar pentru a-și păstra casele. Alții vor da faliment și vor executa silite.

Orice balon este de obicei doar un eveniment temporar. Deși bulele de pe piețele de acțiuni pot apărea mai frecvent, bulele imobiliare pot persista mult mai mult, potrivit Fondului Monetar Internațional (FMI) și pot dura câțiva ani.

Cauzele bulelor de pe piața imobiliară

Prețul locuinței, ca și prețul oricărui bun sau serviciu pe o piață liberă, este determinat de legea cererii și ofertei. Când cererea crește sau oferta scade, prețurile cresc. În absența unor dezastre naturale, care pot scădea oferta imediată de locuințe, prețurile cresc atunci când cererea tinde să depășească tendințele ofertei. Oferta de locuințe poate reacționa lent la creșterea cererii, deoarece este nevoie de mult timp pentru a construi sau a repara o casă, iar în zonele foarte dezvoltate pur și simplu nu mai există teren pe care să construiți. Deci, dacă există o creștere bruscă sau prelungită a cererii, prețurile vor crește cu siguranță.

Odată ce s-a stabilit că o creștere peste medie a prețurilor locuințelor este inițial determinată de un șoc al cererii, trebuie să ne întrebăm care sunt cauzele acestei creșteri a cererii. Există mai multe posibilități:

• O creștere a activității economice generale și o prosperitate sporită care pune mai mult venit disponibil în buzunarele consumatorilor și încurajează dreptul de proprietate
• O creștere a populației sau a segmentului demografic al populației care intră pe piața imobiliară
• Un nivel general scăzut al ratelor dobânzilor, în special al ratelor dobânzilor pe termen scurt, care face casele mai accesibile
• Produse ipotecare inovatoare sau noi, cu plăți lunare inițiale scăzute, care fac casele mai accesibile noilor segmente demografice
• Acces facil la credit – adesea cu standarde de subscriere mai scăzute – care aduce și mai mulți cumpărători pe piață
• Titluri de valoare ipotecare structurate cu randament ridicat (MBS), așa cum cer investitorii de pe Wall Street, care pun mai multe credite ipotecare disponibile debitorilor
• Evaluarea eronată potențială a riscului de către creditorii ipotecari și investitorii de obligațiuni ipotecare care extind disponibilitatea creditului pentru debitori
• Relația pe termen scurt dintre un broker de credite ipotecare și un împrumutat în cadrul căreia debitorii sunt uneori încurajați să-și asume riscuri excesive
• Lipsa cunoștințelor financiare și asumarea excesivă de riscuri de către debitorii de credite ipotecare.
• Comportamentul speculativ și riscant al cumpărătorilor de case și al investitorilor imobiliari, alimentat de estimări nerealiste și nesustenabile de apreciere a prețului caselor.
• O creștere a învârtirii acasă.

Fiecare dintre aceste variabile se poate combina între ele pentru a determina declanșarea unei bule de pe piața imobiliară. Într-adevăr, acești factori tind să se hrănească unul de celălalt. O discuție detaliată a fiecăruia nu intră în domeniul de aplicare al acestui articol. Pur și simplu subliniem că, în general, ca toate bulele, o creștere a activității și a prețurilor precede asumarea excesivă de riscuri și comportamentul speculativ al tuturor participanților pe piață - cumpărători, debitori, creditori, constructori și investitori.

Forțe care izbucnesc în bule

În cele din urmă, balonul izbucnește atunci când asumarea excesivă de riscuri devine omniprezentă în sistemul imobiliar și prețurile nu mai reflectă nimic apropiat de fundamente. Acest lucru se va întâmpla în timp ce oferta de locuințe este în continuare în creștere ca răspuns la creșterea anterioară a cererii. Cu alte cuvinte, cererea scade în timp ce oferta continuă să crească, rezultând o scădere bruscă a prețurilor, deoarece nimeni nu este lăsat să plătească pentru și mai multe locuințe și prețuri chiar mai mari.

Această realizare a riscului în întregul sistem este declanșată de pierderile suferite de proprietarii de case, creditorii ipotecari, investitorii ipotecari și investitorii imobiliari. Aceste realizări ar putea fi precipitate de o serie de lucruri:

• O creștere a ratelor dobânzilor care pune dreptul de proprietate asupra casei la îndemâna unor cumpărători și, în unele cazuri, face ca locuința pe care o deține în prezent nu este accesibilă. Acest lucru duce adesea la implicit și la executare silită, care în cele din urmă se adaugă la oferta actuală disponibilă pe piață.
• O scădere a activității economice generale care duce la un venit disponibil mai mic, la pierderea locurilor de muncă sau la mai puține locuri de muncă disponibile, ceea ce scade cererea de locuințe. O recesiune este deosebit de periculoasă.
• Cererea este epuizată, aducând oferta și cererea în echilibru și încetinind ritmul rapid de apreciere a prețului caselor pe care unii proprietari, în special speculatorii, se bazează pentru a-și face achizițiile la prețuri accesibile sau profitabile. Când aprecierea rapidă a prețurilor stagnează, cei care se bazează pe el pentru a-și permite locuința își pot pierde locuințele, aducând mai multă ofertă pe piață.

Concluzia este că atunci când pierderile cresc, standardele de credit sunt înăsprite, împrumutul ușor ipotecar nu mai este disponibil, cererea scade, oferta crește, speculatorii părăsesc piața și prețurile scad.

Prăbușirea pieței imobiliare din 2007-08

La mijlocul anilor 2000, economia SUA a cunoscut o bulă imobiliară larg răspândită, care a avut un impact direct asupra apariției Marii Recesiuni. În urma bulei dotcom, valorile imobiliare au început să crească, alimentând o creștere a proprietății de locuințe în rândul cumpărătorilor speculativi, investitorilor și alți consumatori. Ratele scăzute ale dobânzilor, standardele relaxate de creditare – inclusiv cerințele de plată în avans extrem de mici – le-au permis persoanelor care altfel nu ar fi putut să cumpere o casă să devină proprietari. Acest lucru a dus și mai mult prețurile la case.

Însă mulți investitori speculativi au încetat să cumpere, deoarece riscul devenea prea mare, ceea ce a determinat pe alți cumpărători să iasă de pe piață. Într-adevăr, s-a dovedit că, atunci când economia sa înrăutățit, o mulțime de debitori subprime s-au trezit în imposibilitatea de a-și plăti creditele ipotecare lunare. Aceasta, la rândul său, a făcut ca prețurile să scadă. Titlurile garantate cu ipoteci au fost vândute în cantități masive, în timp ce neplatele și executările ipotecare au crescut la niveluri fără precedent.

Revenire medie

Prea des, proprietarii de case fac eroarea dăunătoare de a presupune că performanța recentă a prețurilor va continua în viitor, fără a lua în considerare mai întâi ratele pe termen lung de apreciere a prețurilor și potențialul de revenire la medie.

Legile fizicii afirmă că, atunci când orice obiect – care are o densitate mai mare decât aerul – este propulsat în sus, în cele din urmă se întoarce pe pământ, deoarece forțele gravitației acționează asupra lui. Legile finanțelor afirmă în mod similar că piețele care trec prin perioade de apreciere sau depreciere rapidă a prețurilor vor reveni, în timp, la un punct de preț care le aliniază cu locul în care ratele lor medii de apreciere pe termen lung indică că ar trebui să fie. Acest lucru este cunoscut sub numele de revenire la medie.

Prețurile de pe piața imobiliară urmează această tendință de revenire la medie, de asemenea. După perioade de apreciere rapidă a prețurilor sau, în unele cazuri, de depreciere, aceștia revin la locul în care ratele lor medii de apreciere pe termen lung indică că ar trebui să fie. Prețurile caselor înseamnă că revenirea poate fi rapidă sau graduală. Prețurile caselor se pot muta rapid într-un punct care le pune din nou în linie cu media pe termen lung sau pot rămâne constante până când media pe termen lung le ajunge din urmă.

Indicele prețurilor locuințelor din SUA

Valoarea teoretică prezentată mai sus a fost obținută prin calcularea creșterii procentuale trimestriale medii a indicelui prețurilor locuințelor din primul trimestru al anului 1985 până în al patrulea trimestru al anului 1998 – punctul aproximativ în care prețurile caselor au început să crească rapid peste tendința pe termen lung. . Creșterea procentuală medie trimestrială calculată a fost apoi aplicată valorii de pornire prezentate în grafic și fiecărei valori ulterioare pentru a deriva valoarea teoretică a indicelui prețurilor locuințelor.

Estimări de apreciere a prețurilor

Prea mulți cumpărători de locuințe folosesc doar performanța recentă a prețurilor ca repere pentru ceea ce se așteaptă în următorii câțiva ani. Pe baza estimărilor lor nerealiste, aceștia își asumă riscuri excesive. Această asumare excesivă de riscuri este de obicei asociată cu alegerea unui credit ipotecar și cu dimensiunea sau costul casei pe care consumatorul o achiziționează.

Există mai multe produse ipotecare care sunt puternic comercializate consumatorilor și concepute pentru a fi împrumuturi pe termen relativ scurt. Împrumutații aleg aceste credite ipotecare în funcție de așteptările pe care le vor putea refinanța din respectiva ipotecă într-un anumit număr de ani și vor putea face acest lucru datorită capitalului propriu pe care îl vor avea în casele lor în acel moment.

Performanța recentă a prețului caselor nu este, totuși, în general o predicție bună a performanței viitoare a prețului casei. Cumpărătorii de locuințe ar trebui să se uite la ratele pe termen lung de apreciere a prețului caselor și să ia în considerare principiul financiar al reversiunii medii atunci când iau decizii importante de finanțare. Speculatorii ar trebui să facă la fel.

Deși asumarea riscurilor nu este în mod inerent rău și, de fapt, asumarea riscurilor este uneori necesară și recomandabilă, cheia pentru a lua o decizie bună bazată pe risc este înțelegerea și măsurarea riscurilor făcând estimări solide din punct de vedere financiar. Acest lucru se aplică în special celei mai mari și mai importante decizii financiare pe care majoritatea oamenilor o iau - achiziționarea și finanțarea unei case.

Linia de jos

Un principiu simplu și important de finanțare este reversiunea medie. În timp ce piețele imobiliare nu sunt la fel de supuse bulelor ca unele piețe, bulele imobiliare există. Mediile pe termen lung oferă un bun indiciu despre unde vor ajunge în cele din urmă prețurile locuințelor în perioadele de apreciere rapidă, urmate de prețuri stagnante sau în scădere. Același lucru este valabil și pentru perioadele de apreciere a prețurilor sub medie.