Ce se întâmplă cu prețurile caselor? Ratele ipotecare, oferta strânsă sunt factori

Prețurile caselor sunt în scădere în majoritatea piețelor din întreaga țară.

Cu toate acestea, prețurile caselor sunt încă mai mari în comparație cu acum un an și este puțin probabil ca acestea să scadă prea puternic.

Creșterea bruscă a ratelor ipotecare din ultimele luni a făcut ca locuințele să fie mai scumpe pentru oricine are nevoie de un împrumut. În timp ce acest lucru îi face pe unii cumpărători să se retragă, iar pe unii vânzători să scadă ceea ce cer, cererea puternică și ofertele reduse susțin prețurile.

Rapoartele recente folosesc comparații lunare din cauza schimbării bruște în boom-ul imobiliar, cândva fierbinte, condus de pandemie. Deci schimbările pot părea dramatice.

Black Knight, o firmă de software, date și analize imobiliare, a raportat a doua lună consecutivă de scăderi în august, cu prețurile în scădere cu 0.98% față de iulie. A raportat o revizuire ascendentă de 1.05% scădere lunară în iulie. Împreună, acestea marchează cele mai mari scăderi lunare din ultimii 13 ani și al optulea ca mărime de la începutul anilor 1990, a spus Black Knight.

„Firecare dintre ele ar fi fost cea mai mare scădere a prețurilor pe o lună din ianuarie 2009 – împreună reprezintă două luni consecutive de retrageri semnificative după mai bine de doi ani de creștere record”, Ben Graboske, președintele de date și analiză al Black Knight. , a scris în raport.

" doar lunile cu scăderi semnificativ mai mari ale prețurilor pe o lună decât am văzut în iulie și august au fost în iarna lui 2008, în urma falimentului Lehman Brothers și a crizei financiare ulterioare”, a adăugat el.

În ciuda tuturor acestor factori, este important să ne amintim că imobilele sunt, de asemenea, puternic influențate de forțele economice locale. Este și sezonier. Familiile tind să cumpere locuințe mai mari și mai scumpe primăvara și vara, astfel încât să se poată muta între anii de școală. Asta deformează prețurile mai mari. Casele mai mici, mai puțin costisitoare, tind să se vândă toamna și iarna, influențând prețurile mai mici. Acesta este motivul pentru care prețurile caselor sunt de obicei comparate de la an la an, pentru a obține cea mai precisă citire.

Prețul mediu al casei este acum de aproximativ 2%, sau 8,800 de dolari, față de vârful din iunie de 438,000 de dolari. Black Knight raportează că prețurile sunt în afara vârfurilor lor în 97 dintre cele mai mari 100 de piețe din SUA, dar sunt încă cu aproximativ 40% mai mari decât erau în 2019, înainte de pandemie.

Dar ritmul de creștere se răcește. Săptămâna aceasta, CoreLogic a raportat că prețurile caselor au fost cu 13.5% mai mari în august decât în ​​aceeași lună a anului trecut. Aceasta este cea mai scăzută rată anuală de apreciere din aprilie 2021, potrivit raportului. Reflectă parțial răcirea cererii cumpărătorilor din cauza ratelor ipotecare mai mari. CoreLogic se așteaptă că aceste creșteri anuale vor continua să scadă, dar vor arăta în continuare un câștig de 3.2% până în luna august a anului viitor.

Asociația Națională a Agenților Imobiliari, în sa Raport vânzări case din august, a arătat că prețul mediu al unei locuințe existente a crescut cu 7.7% de la an la an. Compară asta cu un câștig de 15% de la an la an chiar în luna mai trecută. Mediana este adesea denaturată de tipurile de locuințe care se vând. După un boom al vânzărilor de case de lux în timpul pandemiei, vânzările de case la prețuri mai mari au scăzut în august. Acest lucru poate reprezenta cel puțin o parte din câștigul anual mai mic.

Agenții imobiliari au remarcat totuși că, în timp ce prețurile caselor scad în mod tradițional din iulie până în august, anul acesta au scăzut cu un ritm de trei ori mai mare decât cel normal.

Anumite piețe se înmoaie mai repede decât altele. Unele dintre piețele care înregistrează cele mai mari scăderi sunt unele dintre cele mai scumpe anterior, cum ar fi San Jose, San Francisco și Seattle, potrivit Black Knight. Aceste piețe sunt cel mai puternic afectate de creșterea ratelor ipotecare, deoarece erau atât de inaccesibile de la început.

Alte piețe care au înregistrat scăderi mari sunt cele care au înregistrat cea mai mare creștere a cererii în timpul pandemiei, cum ar fi Phoenix și Las Vegas. Având capacitatea de a lucra de oriunde, oamenii s-au înghesuit pe aceste piețe comparabil mai accesibile, unde climatul ar fi fost mai prietenos. Această creștere a cererii a alimentat prețurile.

Creșterile mari de preț se mențin pe piețele din Florida, care continuă să înregistreze o cerere puternică din cauza trecerii multor lucrători din domeniul tehnologiei de la Silicon Valley la Sun Belt în timpul pandemiei.

Este puțin probabil că prețurile locuințelor vor scădea dramatic așa cum au făcut-o în timpul Marii Recesiuni cauzate de criza financiară, deoarece există mult mai multă cerere decât ofertă.

Înainte de pandemie, livrările erau scăzute din cauza unui deceniu de subconstrucții după Marea Recesiune. Cumpărarea furioasă a caselor din timpul pandemiei nu a făcut decât să agraveze această lipsă. Acest dezechilibru al cererii a fost ceea ce a împins prețurile caselor cu peste 40% mai mari în doar doi ani.

Sunt și mai puțini vânzători. Ei văd că piața slăbește și unii nu vor să obțină mai puțin pentru casa lor decât cred că merită.

„În acest moment, potențialii vânzători nu numai că se confruntă cu scăderea cererii și scăderea prețurilor din cauza ratelor dobânzilor mult mai mari, dar au și o descurajare din ce în ce mai mare de a renunța la propriile credite ipotecare cu rată scăzută istoric în acest mediu. Unii ar putea aștepta pe piață pentru a vedea dacă cererea – și prețurile – revin în primăvară”, a spus Graboske.

Există aproximativ trei luni de aprovizionare pe piața internă existentă, ceea ce reprezintă aproximativ jumătate din ceea ce este considerat o piață echilibrată. Există mai multă ofertă pe piața de locuințe noi, dar construcțiile noi au un preț mai mare, iar cumpărătorii de astăzi se confruntă cu rate ipotecare mai mari. Accesibilitatea este încă la unul dintre cele mai proaste niveluri din istorie, în ciuda faptului că prețurile s-au redus ușor.

Ceea ce par să fie de acord majoritatea experților este că aceasta nu este o piață imobiliară „normală” sau chiar o corecție normală a prețurilor. Inflația, incertitudinea economică globală, ratele ipotecare în creștere și o ofertă încă strânsă de locuințe de vânzare afectează potențialii cumpărători. Rămâne de văzut cât de mult se vor retrage și cât de mult va scădea prețurile.