Ce urmează pentru locuințe în 2023: încetinirea și oprirea unei familii unifamiliale

În ianuarie 2020, m-am răsfățat cu o predicție nu doar despre 2020, dar pentru tot deceniul. Cumva, am ratat pandemia globală și închiderea care urma să aibă loc doar câteva săptămâni mai târziu. Așadar, cu o oarecare trepidare, trec din nou cu gânduri despre anul următor, cu ajutorul unui articol din Wall Street Journal care trece în revistă datele din al treilea trimestru al anului 2022. Mai simplu spus, piața imobiliară a început deja încetinirea și se va măcina până la un oprire în prima jumătate a anului 2023. Ce urmează va depinde de ceea ce fac cumpărătorii în numerar cu banii lor și dacă guvernele iau decizii inteligente sau înrăutățesc lucrurile.

Povestea lui Wall Street Journal (The Journal). are un titlu despre comportamentul investitorilor mari pe piața imobiliară, dar ajunge să acopere date cheie relevante pentru formarea unei imagini a economiei imobiliare, în special proprietatea și închirierile unifamiliale. Proprietatea a devenit o oarecare obsesie în rândul unor avocați și în special portul Cincinnati care are a deschis o campanie față de ceea ce numește „investitori instituționali” sau „investitori corporativi”.

Am subliniat că este un efort bizar, încercarea de a opri investițiile în locuințe închiriate prin cumpărarea de locuințe folosind banii din vânzările de obligațiuni către investitori. Povestea Jurnalului subliniază că „Cumpărarea de locuințe de către investitori a scăzut cu 30% în al treilea trimestru, semn că creșterea ratele de împrumut iar prețurile ridicate ale locuințelor, care i-au împins pe cumpărătorii tradiționali la margine, determină și aceste firme să se retragă.” Poate că acest lucru va răci și fervoarea reglementărilor în jurul acestei probleme.

Dar datele indică faptul că, în general, a existat o „scădere a vânzărilor totale de case, care s-au prăbușit odată cu creșterea rapidă a ratelor ipotecare”. Achiziția de locuințe unifamiliale de către investitori are adesea scopul de a le reabilita și apoi de a le transforma în locuințe închiriate. Povestea Jurnalului constată că, Creșterea chiriilor a început, de asemenea, să scadă. Chiriile pentru casele unifamiliale au crescut cu 10.1% de la an la an în septembrie, în scădere de la 13.9% în aprilie, potrivit companiei de date privind locuințele CoreLogic.CLGX
.” Acest lucru este încă „mai puternic decât în ​​piața de apartamente”. Povestea presupune că piața de închiriere a caselor unifamiliale a rezistat deoarece chiriașii din această tipologie au mai mulți bani. Acesta nu este neapărat cazul. Adesea, investitorii mai mici achiziționează locuințe în același mod ca și cele mai mari și, frecvent, acestea deservesc familii mai mari cu mai puțini bani.

Dar este și adevărat că acești furnizori de locuințe „Se confruntă cu vânt în contra de la creșterea evaluărilor impozitelor pe proprietate, care au venit alături de creșteri enorme ale aprecierii prețului caselor.” Nebunia de cumpărare de anul trecut a împins valoarea activelor, punând presiune asupra proprietarilor nu doar cu evaluări mai mari, ci să vândă proprietarilor ocupanți, oameni care doreau să cumpere, nu să închirieze.

Toate acestea se întâmplă într-un moment în care, la fel ca în Cincinnati, „proprietarii mari de închiriere sunt supuși unui control mai mare din partea guvernelor federale și locale.Matei 22:21 Am abordat deja problemele legate de proprietate în altă parte, dar iată unde toate aceste fundaluri ajută la formarea bazei presupunerilor mele despre ceea ce urmează anul acesta. Pe măsură ce cumpărătorii descoperă că nu își pot permite să cumpere din cauza ratelor mari ale dobânzilor și vânzătorii nu găsesc cumpărători care să poată plăti suficient, vor fi mulți proprietari în dificultate, mai ales dacă o recesiune va începe și oamenii încep să-și piardă locurile de muncă.

Ca și în 2008 și 2009, oamenii cu numerar se vor găsi în situația de a ameliora această problemă cumpărând multe terenuri și locuințe și chiar proiecte care sunt în construcție sau în finanțare astăzi. Povestea Jurnalului coroborează acest lucru pentru investitorii mai mari despre care sugerează că „pregătesc fonduri mari pentru a-și lua case. Compania de gestionare a activelor a JP Morgan a declarat luna aceasta ca a format o societate mixta cu proprietarul de inchiriere Haven Realty Capital pentru a cumpara si dezvolta case in valoare de un miliard de dolari. Acest lucru ar face „dificil pentru cumpărătorii tradiționali să profite”. Se poate spune că din nou!

Pe măsură ce banii ieftini se usucă și oamenii își pierd locurile de muncă, mulți – inclusiv dezvoltatorii și constructorii – vor fi disperați să salveze. Am subliniat în altă parte, piața imobiliară nu va reuși să producă multe locuințe în 2023; pur și simplu va fi prea riscant să începi orice proiecte într-un mediu descris în povestea Jurnalului. Pe măsură ce producția se oprește, iar cei cu numerar cumpără terenuri, locuințe și proiecte, orașele în special vor fi pregătite pentru o creștere uriașă a prețurilor atunci când cererea va reveni, fie mai târziu în cursul anului, fie în 2024.

Este posibil ca autoritățile locale să facă două lucruri. În primul rând, ca și în Cincinnati, vor fi tentați să pedepsească investitorii sau alții care cumpără proprietăți cu numerar. Acest lucru nu va ajuta, dar va întuneca viitorul. Alungarea investitorilor va însemna pur și simplu executări silite și faliment pentru afaceri și proprietari prea extinse, dăunând și mai mult ofertei. Nici băncile nu vor avea prea mult noroc în mutarea proprietăților. Al doilea lucru pe care îl vor face unele orașe este nimic. Deși acest lucru nu va înrăutăți situația viitoare, pur și simplu va deschide calea pentru panică mai târziu, când prețurile vor crește, deoarece oferta este tensionată.

Ceea ce orașele pot și ar trebui să facă acum este să suspende toate reglementările care nu sunt relevante pentru sănătate și siguranță, să accelereze autorizarea într-un mod dramatic și să folosească orice resurse au pentru a investi în finalizarea proiectelor aflate în dificultate. Autoritățile locale ar putea, de asemenea, să cumpere teren la un chilipir și apoi să pivoteze mai târziu, preluând terenul Community Land Trust atunci când piața revine.

Orașele care au o anumită perspectivă și își permit flexibilitatea vor câștiga viitoarea redresare, permițându-și să indice accesibilitatea drept cheie pentru a atrage noi locuri de muncă. Cei care nu fac nimic sau insistă să atace investitorii sau să impună mai multe reguli, se vor găsi, previzibil, cu inflație pe piața imobiliară. Acest lucru nu va răni investitorii care vor câștiga bani, dar va dăuna oamenilor care se luptă să-și îndeplinească șansele și își vor vedea averea în urmă pe măsură ce alții cresc.