Ce este „Datoria zombie”? De ce proprietarii de case se confruntă cu executarea silită a creditelor ipotecare vechi.

Rose Prophete a crezut că al doilea împrumut ipotecar pentru casa ei din Brooklyn a fost rezolvat cu aproximativ un deceniu în urmă – până când a primit documente care pretindeau că datorează mai mult de 130,000 de dolari.

„Am fost șocată”, a spus Prophete, care și-a refinanțat casa cu două familii în 2006, la șase ani după sosirea din Haiti. „Nici nu îi cunosc pe acești oameni pentru că nu m-au contactat niciodată. Nu m-au sunat niciodată.”

Prophete face parte dintr-un val de proprietari de case care spun că au fost uimiți de începerea acțiunilor de executare silită asupra caselor lor în urma unor al doilea împrumut care au fost luate în urmă cu mai bine de un deceniu. Trusturile și administratorii de credite ipotecare din spatele acțiunilor spun că împrumuturile au fost neplatite cu ani în urmă.

Unii dintre acești proprietari spun că nici măcar nu știau că au o a doua ipotecă din cauza structurilor de împrumut confuze. Alții credeau că cel de-al doilea împrumut le-a fost acordat cu primele plăți la credit ipotecar sau iertat. De obicei, ei spun că nu au primit declarații pentru al doilea împrumut de ani de zile când și-au plătit primele ipoteci.

Acum li se spune că împrumuturile nu erau moarte până la urmă. În schimb, sunt ceea ce criticii numesc „datorii zombie” – împrumuturi vechi cu acțiuni noi de colectare.

Piața imobiliară: Vânzările de case în așteptare scad pentru a patra lună consecutivă

Știri despre ratele ipotecare: Cea mai recentă creștere a ratei dobânzilor federale îi face pe experți să se gândească dacă ratele ipotecare vor scădea peste „încă un an sau doi”

Piata imobiliara pentru prima data?: 15+ termeni imobiliari pe care ar trebui să-i cunoașteți, de la FICO la escrow

Ar trebui să plătesc datoria zombie?

În timp ce nicio agenție guvernamentală federală nu urmărește numărul de acțiuni de executare silită privind a doua ipotecă, avocații care ajută proprietarii de case spun că acestea au crescut în ultimii ani. Avocații spun că multe dintre împrumuturi sunt deținute de cumpărători de credite ipotecare cu probleme și sunt urmărite acum, deoarece valoarea caselor a crescut și există mai mult capital propriu.

„Le-au ținut, fără a avea nicio comunicare cu împrumutații”, a spus Andrea Bopp Stark, avocat la Centrul Național de Drept al Consumatorului din Boston. „Și apoi, dintr-o dată, ies din lemn și amenință că vor bloca pentru că acum proprietatea are valoare. Ei pot bloca proprietatea și, de fapt, pot obține ceva după ce primele ipoteci sunt plătite.”

Povestea continuă

Avocații proprietarilor de împrumuturi și companiile care le deservesc susțin că urmăresc datorii legitime, indiferent de ceea ce credea împrumutatul. Și ei spun că acționează legal pentru a-l revendica.

Cum sa întâmplat asta?

Acțiunile în justiție acum pot fi urmărite până la capătul boom-ului imobiliar de la începutul acestui secol. Unele implică linii de credit cu capital propriu. Altele provin din împrumuturi „80/20”, în care cumpărătorii de locuințe puteau contracta un prim împrumut acoperind aproximativ 80% din prețul de achiziție și un al doilea împrumut acoperind restul de 20%.

Împrumuturile împărțite le-a permis debitorilor să evite plățile mari în avans. Însă al doilea împrumut ar putea include rate ale dobânzii de 9% sau mai mult și plăți de balon. Susținătorii consumatorilor spun că împrumuturile – multe provenind de la creditori discreditați de atunci – au inclus termeni de pradă și au fost comercializate în comunități de culoare și cartiere cu venituri mai mici.

Creșterea numărului de persoane care au rămas în urmă cu plățile ipotecare după începerea Marii Recesiuni a inclus proprietarii de case cu împrumuturi secunde. Ei au fost printre oamenii care au profitat de programele federale de modificare a împrumuturilor, au refinanțat sau au declarat faliment pentru a-și păstra casele.

În unele cazuri, primele împrumuturi au fost modificate, dar celelalte nu au fost.

Câți ani până când datoria este iertată?

Unele ipoteci secunde la acel moment au fost „debitate”, ceea ce înseamnă că creditorul a încetat să mai caute plata. Asta nu înseamnă că împrumutul a fost iertat. Dar asta a fost impresia multor proprietari, dintre care unii aparent au înțeles greșit structura împrumutului 80/20.

Alți debitori spun că au avut dificultăți în a obține răspunsuri despre al doilea împrumut.

În zona Miami, pastorul Carlos Mendez și soția sa, Lisset Garcia, au semnat o modificare la prima lor ipotecă în 2012, după ce dificultățile financiare au dus la nerecuperarea plăților și la declararea falimentului. Cuplul cumpărase casa din Hialeah în 2006, la doi ani după sosirea din Cuba, și și-a crescut cele două fiice acolo.

Mendez a spus că nu au reușit să obțină răspunsuri despre starea celei de-a doua ipoteci de la bancă și, în cele din urmă, li s-a spus că datoria a fost anulată sau că va fi anulată.

Apoi, în 2020, au primit documente de executare silită de la un alt proprietar de datorii.

Avocatul lor, Ricardo M. Corona, a spus că li se spune că datorează 70,000 USD în plăți restante plus 47,000 USD în principal. Dar el a spus că înregistrările arată că împrumutul a fost debitat în 2013 și că deținătorii de împrumuturi nu au dreptul la plăți de dobândă care decurg din anii în care cuplul nu a primit extrase periodice. Cazul este pe rol.

„În ciuda tuturor, ne luptăm și avem încredere în justiție, păstrându-ne credința în Dumnezeu, astfel încât să putem rezolva acest lucru și să păstrăm casa”, a spus Mendez în spaniolă.

Al doilea împrumut au fost ambalate și vândute, unele de mai multe ori. Părțile din spatele acțiunilor în instanță care au fost lansate pentru a colecta banii acum sunt adesea investitori care cumpără așa-numitele credite ipotecare în dificultate la reduceri mari, spun avocații. Mulți dintre cumpărătorii de datorii sunt companii cu răspundere limitată care nu sunt reglementate în felul în care sunt băncile mari.

Reclamantul din acțiunea privind locuința Mendez și Garcia este listat ca Wilmington Savings Fund Society, FSB, „nu în calitatea sa individuală, ci doar ca administrator al BCMB1 Trust”.

O purtătoare de cuvânt a Wilmington a spus că acționează ca administrator în numele multor trusturi și nu are „nicio autoritate în ceea ce privește gestionarea bunurilor imobiliare din portofoliu”. Eforturile de a găsi pe cineva asociat cu BCMB1 Trust care să răspundă la întrebări nu au avut succes.

Unii oameni care se confruntă cu executarea silită și-au depus propriile procese invocând cerințe federale legate de declarații periodice sau alte legi de protecție a consumatorilor. În Georgia, o femeie care se confruntă cu executarea silită a susținut în fața instanței federale că nu a primit niciodată notificări periodice cu privire la a doua ei ipotecă sau notificări când a fost transferată către noi proprietari, așa cum prevede legea federală. Cazul a fost soluționat în iunie în condiții confidențiale, potrivit dosarelor instanței.

Cum scap de datoria zombie?

În New York, Prophete este unul dintre cei 13 reclamanți într-un proces federal care susține că datoria ipotecară este căutată dincolo de termenul de prescripție de șase ani din New York, ceea ce duce la încălcări ale legii federale și ale statului.

„Cred că ceea ce o face atât de pernicioasă este că aceștia sunt proprietarii de case care au muncit foarte mult pentru a deveni la curent cu împrumuturile lor”, a spus Rachel Geballe, director adjunct la Brooklyn Legal Services, care se află în litigiu cu The Legal Aid Society. „Ei au crezut că au grijă de datoria lor”.

Pârâții în acel caz sunt administratorul de credite SN Servicing și firma de avocatură Richland and Falkowski, care au reprezentat trusturi ipotecare implicate în acțiunile în justiție, inclusiv BCMB1 Trust, potrivit plângerii. În dosarele de judecată, pârâții contestă interpretarea de către reclamant a termenului de prescripție, spun că au acționat corect și urmăresc respingerea procesului.

„Acuzațiile din diferitele acțiuni de executare a pieței ipotecare sunt veridice și nu induc în eroare sau înșelătoare”, a scris avocatul Daniel Richland într-o scrisoare către judecător. „Acuzațiile reclamantului, în schimb, sunt neplauzibile și, prin urmare, justifică respingerea.”

Scriitoarea Associated Press Claudia Torrens și cercetătoarea Jennifer Farrar au contribuit.

Acest articol a apărut inițial pe USA TODAY: Ce este „Datoria zombie”? Proprietarii de case se confruntă cu executarea silită a ipotecilor vechi.