Relaxați LIHTC, creați beneficii fiscale pentru constructori și familii

Nu există nicio îndoială că, de-a lungul vieții sale de 36 de ani, creditul fiscal pentru locuințe cu venituri mici (LIHTC) a găzduit mulți oameni. Dar cati? După cum a arătat ultima mea postare, există multe necunoscute cunoscute despre cum și cât de bine a funcționat LIHTC în acești ani. De exemplu, un număr comun oferit ca răspuns la întrebarea „câte unități a creat LIHTC în cei 36 de ani?” răspunsul este adesea ceva de genul 29 de milioane. De unde acea cifra? Coloana V în „baza de date” LIHTC, o coloană din foaia de calcul Excel care are 3,000 de spații libere și 1,500 de celule cu „0” ca răspuns. Reformarea unei cheltuieli federale este o provocare atunci când nu este posibilă o evaluare profundă din lipsa unor date bune. Cu toate acestea, aș dori să închid porțiunea LIHTC din privirea înapoi la critica lui Paul Ryan cu câteva idei de reformă.

Am ajuns la concluzia că Programul de credit fiscal pentru locuințe pentru venituri mici nu este deloc un program. Este Behemoth, A complex de complexităţi care generează miliarde de dolari în bani pentru proiecte de dezvoltare care alimentează o economie de „locuințe la prețuri accesibile” care nici nu a abordat problema centrală a inflației – prea mulți bani urmărind prea puține unități de locuințe – și nici nu a adus țara mai aproape de o rezoluție. sau sfârșitul „crizei” persistente a locuințelor. LIHTC este construit pe miliarde de dolari de impozitare amânată, dar nu are o singură persoană sau departament responsabil să împrăștie toți acești bani, să se asigure că sunt utilizați în mod eficient sau să evalueze dacă își atinge obiectivul declarat, producerea și conservarea unor închirieri la prețuri accesibile. locuințe Deci, cum ar putea fi salvat din sistemul actual conceptul de creare a unui stimulent pentru a construi locuințe care să servească oamenii cu mai puțini bani.

Utilizați sistemul de depunere a impozitelor existent

Taxe mai mici pentru chirii mai mici

Imaginați-vă dacă LIHTC nu ar exista și cineva dintr-o cameră de oameni care încearcă să rezolve problema inflației locuințelor ar ridica entuziasmat mâna spunând: „Oooo, oooo, ooo, am înțeles!” Toată lumea se oprește și se uită peste, iar cineva spune: „OK, Melvin, care este ideea ta”. Melvin se ridică și spune mândru: „Să rezolvăm asta folosind codul fiscal!” Oamenii fie ar râde până își uda pantalonii, fie ar recunoaște că Melvin a fost un geniu malefic. Codul fiscal al Statelor Unite este poate una dintre cele mai complexe creații umane din istorie de la piramidele Egiptului, dar mult mai puțin edificatoare.

Dar aproape toți cei din Statele Unite care au plătit impozite au o anumită înțelegere a „scutirilor”, o cerere care reduce venitul impozabil, „deduceri” o cerere de cheltuieli care reduce veniturile și un „credit”, o sumă care se aplică de obicei la reducerea obligației fiscale totale. Americanii sunt familiarizați cu conceptul că guvernul încurajează și descurajează comportamentul care utilizează impozitarea sau că codul fiscal are acest efect. Cea mai simplă modalitate de a stimula investițiile în construirea de locuințe, în special locuințe închiriate, ar fi reducerea taxelor pentru un dezvoltator care acceptă să mențină chiriile mici într-o clădire nouă și un furnizor de locuințe pentru a le scădea sau a le menține la un nivel scăzut într-o clădire existentă.

Este destul de simplu. Dacă un dezvoltator construiește 100 de unități de apartament și ea promite să păstreze 25 dintre acele unități la prețuri accesibile gospodăriilor care câștigă mai puțin de 60% din Venitul Median din Zona (AMI), ea poate solicita chiria pierdută ca deducere, o cheltuială, pe declarațiile fiscale. Guvernul ar putea adăuga un bonus suplimentar la scutirea dolar pentru dolar pentru a încuraja oamenii să folosească deducerea. Dacă băncile s-ar implica, dezvoltatorii ar putea împrumuta pierderi în valoare de 15 ani la închiderea finanțării clădirii, guvernul ar putea permite și plata dobânzii la acel împrumut sub formă de deducere, permițând dezvoltatorului să acceseze imediat capitalul.

Acest concept ar putea fi aplicat cu ușurință și clădirilor existente, permițând aceeași deducere pentru un furnizor de locuințe care scade chiriile în clădirea lor sau menține constant chiriile deja reduse. Un îndulcitor aici ar permite, de asemenea, acoperirea dobânzii dacă s-ar împrumuta împotriva pierderilor viitoare ale chiriei, dacă împrumutul include îmbunătățiri ale clădirii care nu ar putea fi recuperate în chirii mai mari. Acest lucru ar putea stimula îmbunătățirile, mai degrabă decât utilizarea întreținerii amânate pentru a subvenționa chiriile mai competitive, o practică care în cele din urmă ajunge din urmă proprietarilor atunci când o cheltuială mare de întreținere sau vânzare are ca rezultat nevoia de a crește chiriile.

Problema cu această soluție este că veniturile medii se modifică, la fel și piețele imobiliare. În fiecare an, aceste modificări ar trebui să fie aplicate tuturor participanților la program. Dacă veniturile au crescut, chiriile din unitățile incluse ar putea fi majorate, indiferent dacă veniturile pentru acele gospodării au crescut sau nu, cu excepția cazului în care programul ar fi conceput să impună pierderi în anumite unități, mai degrabă decât aplicarea largă a AMI. Chiar dacă actualul LIHTC face o treabă proastă de a urmări miliarde de dolari alocate statelor, urmărirea milioanelor de unități și dacă contribuabilii raportau cu exactitate ar fi încă un lucru pe care Internal Revenue Service ar trebui să urmărească.

Creditul fiscal pentru sarcina costurilor

Am mai postat despre aproape utilizarea scandaloasă a „povara costurilor” de către jurisdicții și guverne pentru a vorbi despre „cererea” de locuințe la prețuri accesibile. Pe scurt, se stabilește povara costurilor folosind datele sondajului din gospodăriile auto-raportate și receptive cu privire la veniturile și chiria lor. Acest sondaj este în curs de desfășurare și nu este clar cât de fiabil este. Un lucru sigur este că rezultatele sunt inexacte de îndată ce rezultatele sunt tabulate; oamenii se mută, veniturile și chiriile se modifică, iar condițiile economice generale sunt într-un flux constant. În cel mai bun caz, datele privind povara costurilor sunt o schiță a ceea ce sa întâmplat cu unii oameni undeva cu costurile locuințelor. Nu este baza pentru investiții masive de capital.

Dar să numim cacealma povara costurilor și să permitem oricui care câștigă 60% sau mai puțin din AMI să solicite o deducere pentru povara costurilor. Dacă un chiriaș câștigă 50% din AMI, să zicem 36,000 USD pe an, ar trebui să plătească 1000 USD în chirie pe lună, 30% din venitul ei lunar brut. Dacă plătește mai mult, să zicem 1,200 USD, ea poate pretinde acei 200 USD ca cheltuială, apoi deduce cheltuielile cumulate în taxele pe care le depune în anul următor. O abordare mai bună ar putea fi o reținere la sursă negativă. Lăsați chiriașul împovărat de costuri să depună o cerere pentru chiria lunii martie, apoi obțineți banii în cecurile ei de plată luna următoare. Voila! Povara costurilor în America a trecut efectiv.

Frumusețea acestei abordări este că, la final, toți avocații, contabilii și birocrații care conduc sistemul LITHC actual și evită dezvoltatorii și furnizorii de locuințe. Ar lua în serios ideea ca gospodăriile să plătească prea multă chirie și să pună banii guvernului acolo unde sunt întotdeauna gurile politicienilor, care se chinuie despre rezolvarea problemei locuințelor sau a crizei, dar făcând mai multe reguli care sufocă oferta, ridică prețurile, apoi creează mai multă cerere politică de numerar. să fie smuls din economie pentru a subvenționa inflația de reglementare.

Cu toate acestea, există probleme cu această abordare. Oamenii fac alegeri, inclusiv să plătească mai mult de 30% din venit în chirie. După cum spun de mai bine de un deceniu, standardul normativ de 30% este un mod oribil de a încerca să măsurați cantitativ o problemă calitativă, relația oamenilor cu prețul. Unii oameni plătesc mai mult și sunt bine, alții plătesc mai puțin și încă se luptă. Acest tip de program ar fi cu siguranță inflaționist, eliminând stimulentul de a cumpăra oferte, deoarece tuturor sub un anumit nivel de venit li se va garanta o subvenție oriunde ar locui. Impunerea de limite ale subvențiilor și chiriilor ar putea ajuta, dar ar trebui să se ridice o birocrație pentru a face asta și din ce în ce mai multe reguli (vezi problemele cu secțiunea 8) ar urma.

Conectați creditele fiscale cu performanța locală privind dereglementarea

Da, am spus-o: Dereglementare. Termenul epocii Reagan este anatema celor de stânga și uitat de majoritatea republicanilor când vine vorba de programele de locuințe la nivel federal. am postat despre Planul inițial de locuințe al Montanei bazat pe recunoașterea faptului că împingerea din ce în ce mai multă subvenție pentru locuințe către guvernele locale nu numai că menține regulile și reglementările de distrugere a ofertei, ci încurajează și mai mult. Răspunsul aici este de a impune disciplina guvernelor de stat și locale; dacă creșteți dimensiunea și impactul codurilor de locuințe și de utilizare a terenului, veți primi mai puține subvenții.

Provocarea cu această abordare este că toți cei 535 de membri ai congresului își hrănesc carierele politice cu o dietă de dolari federali pentru nevoile statului lor. Nu este nimic inerent în neregulă în asta, dar să te întorci la oficialii și alegătorii propriului tău stat pentru a amenința cu pierderea fondurilor pentru programele existente nu este o strategie politică bună. Și dependența de a face mai multe reguli care limitează dezvoltarea locuințelor, apoi subvenționarea inflației este atât de puternică, încât fondurile reduse din sistemul de credit fiscal ar determina dependenții să caute alte surse locale, cum ar fi impozite, taxe și amenzi mai mari pentru noile dezvoltări.

Concentrați-vă pe elementele fundamentale

În cele din urmă, problema inflației locuințelor este cea mai ușor de rezolvat. Când cererea de locuințe va crește din cauza noilor locuri de muncă și a creșterii, statul că guvernele locale ar trebui să iasă din cale și să permită cât mai multă producție prin reducerea barierelor de reglementare și stimularea producției. Mai multă producție înseamnă mai multă concurență, o condiție care aduce beneficii consumatorilor. Subvențiile ar trebui plătite în numerar gospodăriilor care încă se luptă să plătească chiria, iar construcțiile noi ar trebui limitate la locuințe pentru oameni care nu pot câștiga suficienți bani pentru a plăti chiria integrală și care au alte probleme care beneficiază de locuințe cu alte servicii. Poate că simplificarea stimulentelor fiscale pentru chiriile reduse în locuințe noi și existente este puntea de a ajunge la această soluție și mai simplă și mai eficientă.