Piața imobiliară din Regatul Unit riscă o scădere majoră, în condițiile în care temerile de recesiune se profilează

LONDRA — Piața imobiliară din Regatul Unit s-ar putea să se apropie de o scădere majoră, unii observatori ai pieței avertizând despre o prăbușire a prețurilor de până la 30%, deoarece datele indică cea mai mare scădere a cererii de la criza financiară globală.

Solicitările noilor cumpărători de locuințe au scăzut în octombrie la cel mai scăzut nivel de la prăbușirea financiară din 2008, cu excepția perioadei din timpul primului blocaj din cauza Covid-19, cel mai recent Raportul inspectorilor de locuințe RICS a aratat saptamana trecuta.

Între timp, indicele trimestrial al proprietăților MSCI UK, care urmărește proprietățile comerciale, de birouri, industriale și rezidențiale, a scăzut cu 4.3% în cele trei luni până în septembrie, marcând cea mai slabă performanță a sectorului din 2009.

Încetinirea pieței marchează o amânare după o frenezie de cumpărături de locuințe de doi ani, indusă de pandemie, cu tranzacții imobiliare în septembrie scade cu 32% anual de la un vârf din 2021.

Dar pe măsură ce era banilor ieftini se estompează, iar Banca Angliei se dublează creșteri ale ratelor de reducere a inflației pentru a contracara minibuget haotic, economiștii spun că recesiunea ar putea fi mai acută decât se credea inițial.

„Deși o corecție a prețului caselor este de așteptat pe scară largă ca parte a recesiunii în curs, aceasta pare să se desfășoare mai repede decât se anticipa”, a scris Kallum Pickering, economist senior la Berenberg, despre piața din Marea Britanie joi.

Banca de investiții vede acum că prețurile proprietăților din Regatul Unit vor scădea cu aproximativ 10% până în al doilea trimestru al anului 2023. Dar unii creditori sunt mai puțin optimiști.

Nationwide, unul dintre cei mai mari furnizori de credite ipotecare din Marea Britanie, a declarat la inceputul acestei luni că prețurile caselor s-ar putea prăbuși cu până la 30% în cel mai rău caz. Între timp, cele mai sumbre estimări din 2023 ale băncilor Lloyds și Barclays indică scăderi de aproape 18%, respectiv peste 22%.

Într-adevăr, prețurile au început deja să scadă în unele locuri, potrivit site-ului de căutare de proprietăți Rightmove, care a declarat luni că vânzătorii a redus prețurile cu 1.1% în octombrie, ridicând prețul mediu al unei case nou comercializate la 366,999 GBP (431,000 USD).

Marea Britanie nu este singura. Creșterea ratelor dobânzilor, creșterea inflației și șocul economic din războiul Rusiei din Ucraina au afectat foarte mult piața globală de locuințe.

O analiză recentă realizată de Oxford Economics a arătat că prețurile proprietăților par să scadă nouă din cele 18 economii avansate, cu Australia, Canada, Țările de Jos și Noua Zeelandă printre piețele cele mai expuse riscului de scăderi de până la 15%-20%.

„Aceasta este cea mai îngrijorătoare perspectivă a pieței imobiliare din 2007-2008, cu piețele situate între perspectiva unor scăderi modeste și altele mult mai abrupte”, a scris Adam Slater, economist principal la Oxford Economics, luna trecută.

Dar peisajul economic unic al Marii Britanii o expune la un risc mai mare de delincvente ipotecare, potrivit Goldman Sachs. Factorii în joc includ înrăutățirea tabloului economic al Marii Britanii, sensibilitatea ratelor de nerambursare la recesiune și durata mai scurtă a creditelor ipotecare din Regatul Unit în comparație cu cea din zona euro și din SUA.

„Privind diferite țări, observăm un risc relativ mai mare de creștere semnificativă a ratelor de delincvență a creditelor ipotecare în Regatul Unit”, a scris Yulia Zhestkova, economist la bancă, într-un raport săptămâna trecută.

Între timp, riscurile în creștere ale șomajului - un barometru istoric al ratelor de delincvență - se adaugă la presiunea asupra Regatului Unit, despre care Goldman Sachs a spus că este „deja în recesiune”.

Economia Marii Britanii s-a contractat cu 0.2% în al treilea trimestru din 2022, cele mai recente cifre ale PIB-ului au arătat vineri. Un alt trimestru consecutiv de scădere în cele trei luni până în decembrie ar indica faptul că Regatul Unit se află într-o recesiune tehnică.

Banca Angliei a avertizat la începutul acestei luni că Regatul Unit se confruntă acum cea mai lungă recesiune de când au început înregistrările cu un secol în urmă, cu recesiunea estimată să dureze până în 2024.

Descriind perspectiva ca fiind „foarte provocatoare”, banca centrală a spus că șomajul se va dubla probabil la 6.5% în timpul recesiunii de doi ani, afectând aproximativ 500,000 de locuri de muncă.

O astfel de creștere a șomajului ar putea crește „considerabil” riscurile pentru piața imobiliară, creând potențial un val de vânzări forțate și executări silite, a avertizat Oxford Economics în raportul său. Într-adevăr, conform analizei lui Goldman Sachs, pentru fiecare creștere cu un punct procentual a ratei șomajului din Regatul Unit, delincvența ipotecare tinde să crească cu peste 20 de puncte de bază după un an.

„Dacă șomajul ar crește brusc, pericolele pentru piețele imobiliare ar fi amplificate considerabil”, a spus Slater.

Totuși, o mare parte din perspectiva se va baza pe viitoarea declarație fiscală a guvernului de joi, când ministrul de Finanțe, Jeremy Hunt, este de așteptat să dezvăluie majorări de taxe de 60 de miliarde de lire sterline (69 de miliarde de dolari) și reduceri ale cheltuielilor care vor avea un impact puternic asupra creșterii.

Unii strategi au spus că Hunt ar putea întârzie o mare parte din economii până după următoarele alegeri – programate cel târziu în ianuarie 2025 – în încercarea de a proteja economia în perioada apogeului recesiunii. Cu toate acestea, Hunt a fost sincer când a avertizat cu privire la deciziile care urmează să fie „apăsătoare”.

Banca Angliei, la rândul său, a insistat că va continua să majoreze ratele, deși până la un vârf potențial mai scăzut.

Cu toate acestea, chiar și cu puțină încetinire așteptată pentru piața imobiliară pe termen scurt, economiștii spun că riscurile unui șoc care se răsfrânge pe piața financiară în general sunt minime.

O mai mare reglementare și capitalizarea adecvată a sectorului bancar în urma crizei financiare au o expunere limitată la creditele ipotecare riscante. Între timp, majoritatea datoriei imobiliare aparțin gospodăriilor cu rezerve rezonabile de economii, a spus Pickering de la Berenberg.

„Vedem un risc limitat ca corecția în curs de desfășurare a pieței imobiliare să se transforme într-o altă criză financiară”, a adăugat el.