Încă doi „pantofi de aruncat” pe piața imobiliară până...

Realitățile actuale – și posibilele consecințe – ale modului în care se poate desfășura piața imobiliară comercială în lunile următoare

Am aflat de curând originea expresiei „aștept să cadă celălalt pantof”. La sfârșitul secolului al XIX-lea, locuitorii din apartamentele din New York puteau auzi zgomotele vecinilor care locuiau deasupra lor. Un sunet comun a fost scoaterea pantofilor; odată ce ai auzit zgomotul înfundat al unui pantof lovind podeaua, te așteptai să-l auzi pe celălalt pantof căzând la scurt timp după.

Primul pantof de pe piața imobiliară și comercială din SUA a fost întregul an 2022: creșteri constante ale ratei dobânzii, o reducere semnificativă a volumelor de vânzări și un curent rece al prețurilor imobiliare. Trei dintre primii șase constructori de case noi din țară au raportat recent comenzi noi nete pentru toamna anului 2022, cu scăderi de 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) și 80% (KB HomeKBH
). În decembrie 2022, Departamentul de Comerț al SUA a raportat că vânzările de noi case unifamiliale au scăzut 27% din decembrie 2021.

Pentru firmele imobiliare comerciale, în special pe piața de birouri, condițiile rămân îngrozitoare. Potrivit unor studii recente, până la 71% spațiu de birou ar putea suporta „de patru ori utilizarea lor actuală”. Statistici ca acestea pun serios sub semnul întrebării statisticile naționale despre posturile vacante.

Sa fim cinstiti; 2022 nu a fost frumos. Cu toate acestea, experții încă nu sunt siguri cum se va forma 2023. Câți încălțăminte mai trebuie să scadă înainte de a putea numi proverbialul „toate clare” în locuințe și imobiliare comerciale? Răspunsul este doi și o treime posibilă (pentru toți acești jucători de pică de acolo):

1. Audituri
2. Taxe municipale
3. (Posibilă) vânzare forțată

Primul pantof care scapă: Audituri

Majoritatea firmelor de capital privat imobiliar au un sfârșit de an decembrie și trebuie să furnizeze situații financiare auditate băncilor și investitorilor lor până la sfârșitul lunii martie sau aprilie. Deoarece decembrie 2021 a fost literalmente cel mai scăzut mediu de dobândă din istorie, în timp ce chiriile au crescut foarte rapid (adică, inflația), valoarea imobiliară a fost aproape mai puțin gravitațională. Avanză rapid până la sfârșitul anului 2022 și condițiile au fost foarte diferite, totuși mulți investitori imobiliari nu și-au reevaluat în mod proactiv valoarea proprietăților imobiliare în fața ratelor dobânzilor dramatic mai mari.

De ce anumiți investitori imobiliari nu și-au reevaluat valorile? Pe de o parte, chiriile și, prin urmare, profiturile au fost probabil în continuare în creștere în 2022 față de 2021. Pe față, proprietarilor imobiliari le place să creadă că, dacă generează mai multă profitabilitate, creează mai multă valoare, ceea ce este adevărat. Dar în domeniul imobiliar, evaluarea presupune să vă înmulțiți profiturile cu un factor de evaluare pentru a obține răspunsul final (doar pentru a face lucrurile puțin mai confuze). Împărțiți profitul la un procent - numit rată de capitalizare - pentru a obține valoarea actuală a proprietății dvs. Ratele plafon tind să urmeze ratele dobânzilor. Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, ratele plafon cresc. Când ratele plafon cresc, valoarea imobiliară scade.

Deci, toate celelalte fiind egale, dacă un proprietar imobiliar a realizat mai mult profit în 2022 decât în ​​2021 din proprietățile imobiliare, este probabil să aibă evaluări mai mici față de acum un an, deoarece ratele dobânzilor au crescut cu aproape 5 puncte procentuale.

Iar sezonul de audit este momentul adevărului. Cu mult mai puține tranzacții - ceea ce înseamnă mai puține compensații pentru evaluatorii care apreciază proprietățile comerciale - investitorii imobiliari vor trebui să-și apere valorile pentru prima dată de la creșterea ratelor. Toate aceste „reevaluări” se întâmplă chiar acum și vor dura în următoarele 60 până la 90 de zile. Există o probabilitate relativ scăzută ca valoarea să fie mai mare decât anul trecut.

De ce sunt toate acestea importante? Dacă valoarea maximă a împrumutului unui investitor cu creditorul său este de 80%, banca vă va împrumuta doar 80% - chiar dacă valoarea proprietății dumneavoastră scade. Ce se întâmplă dacă investitorul datorează băncii mai mult decât este dispus să îți împrumute? Fie trebuie să plătiți întregul împrumut înapoi, fie să oferiți băncii mai mulți bani (sau alte active) drept garanție. În timpul pandemiei, băncile s-au grăbit să facă modificări și să acopere investitorii oricum, dar lucrurile stau foarte diferit astăzi.

Condițiile actuale ale pieței financiare sunt dramatic mai stricte. Proprietarii care ar fi fost în siguranță în ultimii ani ar putea fi acum forțați să găsească alte opțiuni de finanțare. Sau deveniți vânzători forțați.

Există investitori care au fost atât astuți, cât și proactiv cinstiți în fața creșterii ratelor dobânzilor (chiar dacă veniturile încă creșteau pe proprietățile lor), dar mulți și-au păstrat valorile la fel ca în 2021. Unii chiar le-au ridicat.

Cei care au renunțat la evaluare pot fi nevoiți să recunoască faptul că ratele dobânzilor sunt în creștere. Chiar dacă au performanțe bune, băncile le pot obliga să răspundă la întrebarea: împrumuturile tale îndeplinesc testul valoric?

Al doilea pantof care să cadă: Taxe reduse

Dacă sunteți un oraș, județ sau district școlar care colectează impozite pe proprietăți imobiliare, venitul dvs. se bazează pe două lucruri: 1. Rate de milaj (cote de impozitare) și 2. Valoarea proprietăților pe care le impozitați.

Există întotdeauna o diferență între ceea ce un evaluator spune că valorează o proprietate și valoarea impozabilă. Scăderi foarte semnificative ale valorii proprietăților ar putea avea loc în instanțe în următoarele două luni și trimestre. Pe măsură ce auditorii și proprietarii de proprietăți se înțeleg cât de mari pot fi valorile financiare auditate, aceiași proprietari tind să lupte cu instanțele pentru a obține cea mai mică valoare de impozitare posibilă de la municipalități.

Deci ce înseamnă asta? Dacă ratele dobânzilor mai mari au ca rezultat valori mai scăzute pe parcursul sezonului de audit, investitorii imobiliari care dețin acele proprietăți vor face următoarea lor deplasare la tribunale pentru a reduce valoarea impozitelor pe care le plătesc municipalităților.

O reducere a valorii proprietăților și o creștere a ratelor de neocupare înseamnă venituri fiscale mai mici pentru orașe. Deoarece orașele joacă un rol foarte important în furnizarea diferitelor forme de finanțare pentru a obține oferte imobiliare peste linia de sosire, este problematic să ne imaginăm reduceri semnificative ale veniturilor fiscale în locurile în care îmbunătățirile infrastructurii sunt vitale pentru dezvoltarea imobiliară.

Pentru a spune simplu, veniturile fiscale mai mici înseamnă mai puține oportunități pentru dezvoltatori.

Acest pantof special va fi foarte regional. Municipalitățile au diferite stări de viabilitate financiară. Cei cu piețe de birouri mai mici, de exemplu, sunt probabil să se descurce mai bine. Preocuparea rolului fiscal ar putea fi, de asemenea, atenuată de o creștere a cotelor de impozitare, care ar putea remedia temporar o gaură de încasări, dar în cele din urmă face orice loc mai puțin atractiv pentru investitori pe termen lung.

Al treilea (posibil) pantof care trebuie lăsat: vânzătorii forțați

Permiteți-mi să clarific un lucru: nu prezic piața unui vânzător forțat. Se poate întâmpla; poate nu.

Dar, în timp ce privim cei doi primii pantofi căzând, cu toții trebuie să ne ținem urechile deschise pentru a auzi dacă al treilea pantof scade pentru piețele imobiliare și comerciale. Este foarte posibil ca combinația acestor primi doi factori – evaluări auditate și venituri fiscale reduse – să determine investitorii să devină vânzători forțați.

Întrebările pe care trebuie să le punem acum sunt: ​​„Când vom afla?” și „Cât timp va dura?” Răspunsul scurt este că probabil vom ști până vara. Primăvara este un moment minunat pentru a vedea puterea pieței de consum, deoarece sezonul de vânzare de primăvară este atunci când majoritatea consumatorilor achiziționează case noi (la timp) pentru următorul an școlar. Frunzele timpurii de ceai din sezonul de vânzări de primăvară par a fi în regulă, dar asta s-ar putea schimba rapid dacă ratele dobânzilor apar dintr-un motiv oarecare.

Va fi, de asemenea, vara până când băncile vor putea descifra soluții pentru cei care nu îndeplinesc testele LTV ale împrumuturilor.

Dacă evaluările mai scăzute ale proprietăților nu au ca rezultat vânzarea forțată, cred că ne vom apropia de claritatea pe piața imobiliară. Cele mai multe cicluri de scădere a locuințelor sunt mult mai lungi de un an, dar totul este mai volatil în domeniul imobiliar comercial decât înainte. Vârfurile sunt mai mari, viteza scăderilor este mai rapidă și cred că atunci când investitorii simt că ratele sunt stabile și riscul de vânzare forțată este neutralizat, va exista o cerere reală pentru active imobiliare.