E timpul să abolim zonarea? Noua carte face cazul

În multe orașe din SUA locuința este prea scump. Prețurile locuințelor în orașele de coastă, cum ar fi New York și San Francisco, sunt notoriu scandaloase, dar chiar și în orașele din interior, precum Nashville și Denver, prețurile cresc rapid. Cercetare spectacole că zonarea contribuie foarte mult la costurile ridicate ale locuințelor din America și, într-o nouă carte, Linii arbitrare: Cum a spart zonarea orașului american și cum să-l reparăm, fostul planificator al orașului New York M. Nolan Gray susține în mod convingător că orașele ar trebui să desființeze zonarea rădăcină și ramificație.

Înainte de a discuta problemele legate de zonare, Gray (dezvăluire completă: Gray este un prieten și uneori coautor) spune cititorului ce este zonarea și ce nu este. Zonarea separă utilizările terenurilor în trei mari categorii - rezidențial, comercial și industrial - precum și numeroase subcategorii și reglează densitatea. Zonarea nu este coduri de construcție, conservare istorică, ordonanțe de lotizare, revizuire a proiectării, reglementări de mediu sau planificare cuprinzătoare. Toate acestea sunt instrumente pe care guvernele locale le folosesc pentru a modela mediul construit, dar nu sunt zonare.

Definirea clară a zonei din față este importantă, deoarece ideea abolirii zonei poate părea radicală dacă oamenii cred că este singurul mod în care oficialii locali pot atenua neplăcerile vieții orașului. Dar, după cum explică Gray, chiar dacă zonarea are un impact mare asupra formei unui oraș, nu face nimic pentru a-l face mai locuibil.

Cartea este împărțită în trei părți. Prima parte explică ce este zonarea și de ce a fost stabilită. Partea a doua prezintă patru critici ale zonei: crește costurile locuințelor, reduce creșterea economică, stimulează segregarea economică și rasială și impune extinderea mandatelor. Partea a treia discută eforturile actuale de reformare a zonelor și succesele timpurii; argumentează pentru desființarea zonei; și ia în considerare cum ar putea arăta planificarea orașului într-o lume fără zonare.

O scurtă istorie a zonei

Gray ne reamintește că zonarea este relativ nouă. Primul cod de zonare a fost stabilit în New York City în 1916, cu aproape 100 de ani în urmă. Cu toate acestea, orașele existau deja de mii de ani, iar oficialii și locuitorii acelor orașe pre-zonare au fost nevoiți să se ocupe de toate neplăcerile care afectează viața orașului modern - zgomot, poluare, eliminarea deșeurilor, aglomerație - fără zonare. Zonarea a oferit oficialilor locali o modalitate nouă și mai eficientă de a îmbunătăți viața în oraș? Nu chiar, spune Gray.

În timp ce necazurile vieții orașului au fost și sunt prea reale, Gray explică că zonarea sa schimbat rapid de la un instrument de abordare a neplăcerilor tradiționale la ceva mai nefast - o modalitate de a exclude oamenii din anumite rase, clase de venituri și ocupații din zonele dorite.

Ca exemplu, Gray aduce în discuție ordonanța de zonare a Berkeley, California, stabilită la scurt timp după cea a orașului New York. Conținea primul district zonal unifamilial din țară. Aparent despre protejarea caracterului cartierului și limitarea aglomerației - refrene obișnuite ale susținătorilor moderni de zonare - a interzis opțiunile de locuințe mai accesibile, cum ar fi apartamentele și locuințele.

De asemenea, a interzis afacerilor, cum ar fi spălătoriile chinezești, să opereze în cartierele rezidențiale. Deși nu era scopul declarat, această regulă i-a ținut pe imigranții chinezi departe de nativii mai prosperi, deoarece la acea vreme majoritatea oamenilor locuiau aproape de locul lor de muncă, astfel încât să poată merge la muncă.

Aceste două idei – prioritizarea caselor unifamiliale detașate și interzicerea majorității afacerilor din cartierele rezidențiale – au devenit piloni ai ordonanțelor moderne de zonare care continuă să promoveze veniturile și segregarea rasială.

Raportul lui Gray despre rolul guvernului federal în promovarea zonei locale este deosebit de perspicace. În 1923, doar 218 municipii aveau ordonanțe de zonare. Până în 1936, peste 1,000 de guverne locale adoptaseră zonarea. Oficialii federali, cum ar fi secretarul de Comerț de atunci Herbert Hoover, au contribuit la impulsionarea acestei expansiuni rapide a zonelor, deoarece doreau o societate de proprietate larg răspândită, care să restabilească „caracterul național” și să sprijine industria construcțiilor.

Pentru a-și promova obiectivele, Hoover a adunat Comitetul consultativ pentru urbanism și zonare. A fost compus din mai multe vedete ale mișcării contemporane de planificare, inclusiv arhitectul peisagist distins Frederick Law Olmstead Jr. Comitetul a redactat Legea de activare a zonei standard (SZEA), care a fost o legislație model pe care statele ar putea să o adopte și care a împuternicit municipalitățile să creeze ordonanțe locale de zonare. SZEA a fost puternic promovată de Hoover și de comitet, iar până în 1930, 35 din cele 48 de state de atunci implementaseră legislație, adesea modelată pe SZEA, care permitea guvernelor locale să implementeze zonarea. Mai târziu, guvernul federal a încurajat și mai mult zonarea, făcând din ordonanțe de zonare o condiție pentru asistența Administrației Federale pentru Locuințe și alte granturi și împrumuturi federale.

Costurile ridicate ale zonei

Partea a doua a cărții explică patru probleme cauzate de zonare. În primul rând, zonarea crește costurile locuințelor. După cum explică Gray, regulile de zonare care limitează densitatea locuințelor, cum ar fi dimensiunile minime ale loturilor, restricțiile privind locuințele multifamiliale, limitele de înălțime și cerințele minime de parcare, toate reduce oferta de locuințe. Când oferta de locuințe nu poate ține pasul cu cererea, prețurile cresc. Pe scurt, asta se întâmplă în fiecare cartier scump din fiecare oraș scump din țară.

Al doilea cost pe care Gray îl discută este impactul negativ pe care îl are zonarea asupra națională creșterea economică. Când oamenii nu se pot muta în orașe cu mai multe oportunități de muncă și salarii mai mari, întreaga țară are de suferit. Pierdem din bunurile și serviciile pe care oamenii le-ar produce dacă și-ar permite să se mute și, prinzând oamenii în locuri cu salarii mai mici și mai puține oportunități, ajungem inevitabil prin a cheltui mai mulți bani pentru programele de protecție socială.

În continuare, Gray descrie modul în care zonarea încurajează segregarea. Codurile de zonare timpurii conțineau limbaj rasial în mod explicit, dar după ce instanțele au decis că un astfel de limbaj era ilegal, restricțiile rasiale explicite au fost înlocuite cu alte restricții care au obținut în mare parte același rezultat. Regulile de zonare care restricționează sau interzic construcția de apartamente, duplexuri sau triplexuri mai ieftine și, în schimb, solicită oamenilor să achiziționeze case unifamiliale pe loturi mari împiedică persoanele cu venituri mai mici să cumpere locuințe în multe cartiere. Deoarece negrii, hispanicii și alte grupuri minoritare aveau – și încă mai au – venituri mai mici decât albii în medie, aceste reguli au dus la o segregare rasială și a veniturilor pe scară largă care există până în prezent.

În cele din urmă, zonarea încurajează extinderea care dăunează mediului. Gray povestește despre acest punct din zilele sale de planificare. Un dezvoltator a propus un proiect pentru a transforma o clădire de spital veche într-o clădire de apartamente cu spații de birouri medicale la primul etaj și aproximativ 140 de unități cu venituri limitate, împreună cu 220 de unități la prețul pieței. Situl era aproape de tranzit, astfel încât mulți oameni puteau locui în clădire fără a avea nevoie de o mașină. După cum scrie Gray, „Din perspectiva planificării, a fost un slam dunk”. Cu toate acestea, unii localnici au folosit procesul de rezonare pentru a se opune categoric proiectului, argumentând că noua dezvoltare ar dăuna mediului.

Ideea că creșterea este dăunătoare pentru mediu este comună printre oponenții unei dezvoltări mai mari, dar, după cum explică Gray, o dezvoltare mai densă este mai bună pentru mediu. Ușurează mersul pe jos sau cu bicicleta către locuri, ceea ce reduce nevoia de mașină și emisiile aferente. Apartamentele și duplexurile necesită, de asemenea, mai puțină energie pentru încălzire și răcire decât casele unifamiliale decomandate, deoarece unitățile sunt de obicei mai mici și au mai puțini pereți expuși la exterior. În cele din urmă, dezvoltarea mai densă reduce nevoia de dezvoltare nouă la marginea orașelor, ceea ce înseamnă mai multe păduri, parcuri și spațiu deschis.

Cum să desființezi zonarea

După ce a explicat costurile semnificative ale zonei, Gray revine la argumentul său principal - nevoia de a desființa zonarea. Pentru a arăta că desființarea zonei nu va duce la dezastru, Gray apelează la Houston, singurul oraș mare din America care nu are zonarea tradițională.

După cum explică Gray, utilizarea terenului în Houston urmează în mare măsură modelul observat în alte orașe – afacerile sunt pe drumuri arteriale, casele sunt în cartiere rezidențiale mai liniștite, apartamentele sunt adesea în cartiere cu utilizare mixtă, iar utilizările industriale grele sunt departe de zonele rezidențiale. Acest lucru se datorează faptului că sistemul de prețuri alocă în mod natural terenuri rare în Houston, făcând treaba ale departamentelor de planificare ale altor orașe, dar fără efectele secundare adverse. Ca rezultat, Houston este la fel de locuibil ca orașele zonate, dar mai ieftin, deoarece fără restricții de zonare oferta de locuințe poate ține pasul cu cererea.

Gray sugerează doi pași pe care alte orașe pot face pentru a fi mai asemănător Houston. În primul rând, municipalitățile ar trebui să ceară ca ordonanțele de zonare să fie aprobate în mod regulat de o supermajoritate în cadrul unui referendum în anul electoral. Locuitorii din Houston au votat pentru zonarea de trei ori – în 1948, 1962 și 1993 – și de fiecare dată au respins-o. Dacă alte orașe le-au permis rezidenților să voteze asupra zonei, este posibil să vedem rezultate echivalente în altă parte.

Proprietarii de case îngrijorați de valoarea proprietăților și oficialii locali care au nevoie de voturile lor pot fi reticenți în a implementa o cerință de vot pe cont propriu, dar din moment ce guvernele de stat controlează în cele din urmă ceea ce guvernele locale au voie să facă, o lege de stat care impune referendumuri regulate de zonare le poate forța în mod corespunzător. mână. Pe parcursul cărții, Gray susține preempțiunea de stat a regulilor de zonare locală pentru a depăși NIMBYismul local și o regulă de referendum de stat este un exemplu în acest sens.

Al doilea pas este crearea unui proces care să permită celor mai fermi susținători ai zonei să implementeze reguli asemănătoare zonei în vecinătatea lor imediată. Houston fa asta, permițând zonelor să se înscrie la reguli mai stricte pe baza votului proprietarilor de proprietăți afectați. Crearea unei opțiuni pentru mai mult control al cartierului poate liniști locuitorii care preferă zonarea, împiedicându-i în același timp să-și impună preferințele întregului oraș.

Viața după zonare

Deci, cum arată planificarea orașului fără zonare? Gray oferă câteva idei.

Eliberați de aplicarea zonelor, planificatorii ar trebui să se concentreze pe atenuarea externalităților reale. Zgomotul, poluarea și aglomerația sunt probleme reale în orașe, dar zonarea nu este singura sau cea mai bună modalitate de a le rezolva. Stabilirea standardelor pentru diferite externalități, de exemplu, reguli de zgomot, nu necesită zonarea tradițională. Planificatorii și poliția pot aplica standardele, în timp ce serviciile de lege și de mediere pot soluționa disputele dintre vecini atunci când este necesar. Alături de aplicarea codului, Gray sugerează că planificatorii ar trebui să joace un rol în procesul de mediere.

Eliminarea zonării va oferi planificatorilor mai mult timp pentru a lucra la planificarea reală a orașului – stabilirea rețelelor stradale, asigurând spațiu pentru parcuri și stabilirea unde ar trebui să fie amplasate școlile și alte facilități publice pentru a se adapta creșterii viitoare. Pentru a se asigura că planificarea lor funcționează, Gray sugerează planificatorilor să colecteze și să analizeze mai multe date, cum ar fi timpul de navetă, calitatea aerului și prețurile locuințelor. Pot oamenii să ajungă la locul de muncă într-un timp rezonabil? Își permit oamenii să se mute în oraș? Aceste întrebări ar trebui să ocupe timpul unui planificator, nu dacă un bloc de apartamente poate avea două sau trei etaje sau dacă o spălătorie este o utilizare aprobată a spațiului comercial.

Concluzie

În general, cartea lui Gray este o completare excelentă la literatura privind reglementările privind locuințe și utilizarea terenurilor. El diagnostichează clar problemele cauzate de zonare și oferă soluții sensibile pentru a îmbunătăți modul în care orașele americane folosesc terenul. Experiența sa ca planificator practicant îi întărește criticile și recomandările. Deși nu am fost de acord cu totul – propunerile lui de a menține accesibilitatea locuințelor în zonele care se gentrifică implică prea multă intervenție guvernamentală pentru gustul meu – principalul argument al cărții este convingător: în loc să îmbunătățească orașele, zonarea este folosită în mare măsură de rezidenții consacrați pentru a exclude noii veniți. Grey are dreptate, ar trebui să desființăm zonarea. Sperăm că această idee câștigă teren în orașele din întreaga țară.