Acest fond neiubit sfidează inflația, are randamente 7.4%

Oricât de dificilă a fost această vânzare pentru noi toți, a lăsat niște dividende atractive (și reduse) în consiliu, în special în fonduri închise cu randament ridicat (CEF).

Știu că este greu să cumperi pe o piață ca aceasta, dar dividendele despre care vom vorbi astăzi de fapt beneficia de la creșterea inflației, afișând fluxuri de numerar din ce în ce mai mari pe măsură ce IPC crește și el.

Acestea sunt companiile în care vrem să fim acum, atât pentru a-și colecta dividendele mari prin incendiul anvelopelor de astăzi, cât și pentru a profita atunci când piața se calmează (inevitabil) și investitorii iau în sfârșit atenția asupra fluxurilor de numerar solide ale acestor acțiuni.

REIT-urile sunt subapreciate tot timpul, mai ales acum

Mă refer la trusturi de investiții imobiliare (REIT). Acești „proprietari” sunt de departe modalitatea mea preferată de a investi în imobiliare — mult mai bine decât să cumperi singur o casă și să o închiriezi (cu excepția cazului în care îți place să înlocuiești electrocasnicele sparte și să desfundați toaletele).

Să începem cu cecurile de chirie pe care toți proprietarii (inclusiv REIT-urile) le încasează astăzi, pentru că sunt în creștere, din cauza multor tendințe care nu par să se diminueze în curând. Primul este creșterea ratelor dobânzilor, care, atunci când sunt combinate cu prețurile încă ridicate ale caselor, împing mulți americani pe piața de închiriere. Aceasta, la rândul său, face ca chiriile să crească vertiginos.

Datele dintr-o varietate de surse indică același fapt: în timp ce datele guvernamentale (prin costul total al locuințelor – vezi graficul de mai sus) indică faptul că chiria crește mai repede decât în ​​trecut, companiile private arată o întorsătură mai dramatică a evenimentelor. , cu Zillow și Apartment List (liniile galbene și albastre închise de mai jos) indicând creșteri de două cifre față de acum un an.

Indiferent cum o tăiați, chiria crește, iar Rezerva Federală face tot ce poate pentru a opri tendința – deși unii ar spune că, prin creșterea costurilor de împrumut pentru toată lumea, doar înrăutățește situația. Dar în orice caz, acest lucru înseamnă o creștere bruscă a profiturilor pentru proprietari.

REIT-urile vă permit să ocoliți piața scumpă a locuințelor

Există o singură problemă pentru viitorii proprietari: dacă nu dețin proprietăți închiriate acum, vor trebui să plătească prețuri mari pentru a cumpăra o casă de închiriat. Deci, cea mai bună mișcare este să cumpărați într-un REIT care deja închiriază locuințe altora. Și în loc să cumpărăm la un preț ridicat, datorită vânzării pieței, putem cumpăra aceste firme la un actualizate preț în schimb.

De exemplu, Case de invitații
INVH
(INVH) deține mii de case unifamiliale în toată țara, cu un portofoliu în valoare de peste 20 de miliarde de dolari. Asta îi oferă multă diversificare, pe care proprietarii individuali, limitati de obicei la una sau la câteva proprietăți pe una sau cel mult două piețe, nu o au. Invitation are, de asemenea, avantajul de a avea portofoliul gestionat profesional de o echipa de profesionisti imobiliari.

Acea diversificare și perspicacitatea managementului au crescut considerabil fondurile REIT din operațiuni (FFO, care este o măsură mai bună a performanței REIT decât câștigul pe acțiune).

Cu toate acestea, fluxul de numerar ridicat și în creștere al companiei este pedepsit de o piață alimentată de frică, ceea ce a făcut ca prețul acțiunilor REIT să scadă cu aproape 25% în acest an.

Vedeți cum prețul acțiunilor Invitation a scăzut aproape la fel de mult ca cel al ETF-ului REIT de referință, SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Nu este o coincidență: vânzarea invitației a fost rezultatul vânzării fără discernământ de REIT-uri peste tot, ceea ce înseamnă că nu este singurul chilipir care se face în aceste zile.

De dragul diversificării, cumpărarea unui fond de REIT în detrimentul Invitation are sens, deoarece obțineți expunere la REIT din diverse industrii, precum și la diferite echipe de management care se ocupă de acele proprietăți.

RWR este o opțiune, dar nu este una pe care noi investitorii CEF am lua în considerare vreodată, în principal pentru că randamentul său de 3.4% este destul de scăzut în raport cu standardele noastre.

Un joc inteligent CEF cu privire la creșterea chiriilor (care are un randament de 7.4% astăzi)

În loc de un ETF, noi mult preferă CEF-uri precum Fondul imobiliar de venit de calitate Cohen & Steers (RQI), care dă un bogat 7.4% în timp ce scriu asta. RQI este un deținător major al Invitation Homes (este unul dintre primele 10 participații ale fondului), plus deține o serie de alte tipuri de REIT, cum ar fi operatorii de centre de date și proprietarii de auto-stocare, care produc, de asemenea, FFO în creștere. Acea diversificare, plus managerii umani ageri ai REIT (Cohen & Steers este un nume de frunte în spațiul CEF, care îl ajută să atragă talente de top) l-au ajutat să învingă RWR în ultimul deceniu.

Rețineți, de asemenea, că, din cauza randamentului ridicat al RQI, cea mai mare parte a randamentului pe care îl vedeți mai sus a fost în dividende.

Supraperformanța RQI a fost răsplătită cu o primă mare față de valoarea activului net (NAV, sau valoarea REIT-urilor din portofoliul său) în trecut (la un moment dat, prima sa a fost mai mare de 15%). Dar în prezent se tranzacționează cu o reducere de 4%, deși s-a tranzacționat cu o primă în urmă cu doar câțiva ani.

Asta înseamnă că putem cumpăra RQI cu reducere astăzi, să așteptăm să revină la prima pe care o are în mod normal atunci când piața încetează să intre în panică și apoi să vindem cu un potențial profit. Între timp, îi puteți buzuna dividendul, care are un randament anual de 7.4% și este plătit lunar.

Michael Foster este analistul principal al cercetării Perspective contrare. Pentru idei de venituri mai mari, faceți clic aici pentru cel mai recent raport al nostru „Venit indestructibil: 5 fonduri de negociere cu dividende sigure de 8.4%.Matei 22:21

Dezvăluire: niciuna