Acest plătitor de 9.9% este cel mai neglijat tranzacție cu dividende din 2022

Cei mai mulți oameni nu știu asta, dar imobiliarele au afectat stocurile pe termen lung și sunt gata să câștige din nou în 2023.

Și noi, investitorii în dividende, suntem bine pregătiți pentru a încasa, datorită unui fond care aruncă un randament de succes de 9.9%, acesta este Perfect joaca aici. Voi lăsa numele și tickerul într-o secundă.

În primul rând, ați citit bine: imobiliare face depășesc acțiunile pe termen lung – și nici cu o sumă nu mică! Este clar cât se poate în această comparație între SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), fondul index pentru trusturi de investiții imobiliare tranzacționate public (REIT) și S&P 500 în ultimii 20 de ani.

Rețineți că această perioadă a inclus prăbușirea COVID-19 și criza creditelor ipotecare subprime, care, bineînțeles, a lovit locuințele. Nici o problemă. REIT-urile – companii cotate la bursă care dețin orice, de la depozite până la clădiri de apartamente – au revenit imediat la suprafață!

Cheia atracției REIT-urilor este că acestea sunt investiții „transparente”: colectează cecuri de chirie de la chiriași, scad suficient pentru a menține luminile aprinse și clădirile curate, apoi ne înmânează restul ca dividende. Rezultatul este un flux de venituri mai mare decât îl plătesc acțiunile obișnuite: REIT-ul tipic are 3.2%, dublând mizerabilul S&P 500 cu 1.5%.

Dar, deși RWR a zdrobit stocurile, o facem nu vrei să mergi pe calea ETF pasiv aici. În primul rând, randamentul de 3.2% al RWR nu este nici pe departe suficient de mare pentru a ne face inimile bate. Și în al doilea rând, în cazul REIT-urilor (ca și în cazul tuturor în zilele noastre), a avea un manager inteligent și receptiv este esențial.

Dovada este randamentul RWR din ultimii trei ani volatili, comparativ cu cel al fond închis (CEF) vom vorbi despre astazi, despre Fondul global de venituri imobiliare CBRE (IGR). IGR aruncă acea plată masivă de 9.9% pe care am menționat-o acum o secundă (și vă plătește lunar, nu mai puțin)!

Motivul principal pentru aceasta se rezumă la managerii de portofoliu experți ai IGR, care au navigat cu îndemânare pe piețele locale pe care le cunosc cel mai bine. Aceasta este cheia în domeniul imobiliar, despre care știm cu toții că este de fapt doar o colecție de piețe mici care se comportă toate diferit la un moment dat.

Iar când vine vorba de imobiliare, firma de administrare a fondului, CBRE, nu duce lipsă de cunoștințe: pe lângă IGR și fonduri de investitori privați, gestionează proprietăți, operează un brokeraj și investește proprii bani în imobiliare. Compania are 80,000 de angajați în peste 100 de țări, oferindu-i o perspectivă globală și relații în țări străine pe care niciun ETF gestionat de algoritmi nu le poate egala.

CBRE a valorificat aceste cunoștințe pentru a înclina în mod inteligent portofoliul IGR în mare măsură spre SUA (68%), o mișcare prudentă, deoarece economia SUA continuă să crească într-un ritm sănătos, inflația arătând că începe să crească și cheltuielile consumatorilor (ca să nu mai vorbim de ocuparea forței de muncă). ) rezistând frumos.

Dar cumpărarea unui fond imobiliar bine gestionat nu înseamnă doar achiziționarea puterii de cercetare a managementului și a accesului la informații, ci și a diversificarii, care este esențială în special în domeniul imobiliar.

IGR, de exemplu, investește în peste 80 de REIT, care dețin ele însele sute și uneori mii de proprietăți fiecare. Și la fel ca multe alte fonduri REIT care fac același lucru, nu observă când un chiriaș prost nu mai plătește chiria, pentru că există mii de alții care fac.

În prezent, de exemplu, cele mai importante participații ale IGR includ REIT-uri care dețin o gamă largă de proprietăți. Crown Castle International (CCI), de exemplu, deține peste 40,000 de turnuri de celule în întreaga lume, plus 115,000 de „celule mici” care măresc capacitatea rețelei locale în orașele mai mari; Prologis
PLD
(PLD) deține 4,732 de depozite pe tot globul; și REIT rezidențial Case de invitație (INVH), închiriază peste 85,000 de case unifamiliale.

Deci avem deja o mulțime de diversificare aici, și asta este doar din trei dintre exploatațiile IGR!

Un alt motiv adesea trecut cu vederea pentru a lua în considerare fondurile REIT este că atât aceste fonduri, cât și REIT-urile în sine au acces la un efect de levier mai ieftin decât tine și mine. În momentul de față, de exemplu, creșterea ratelor ipotecare este o mare problemă pentru investitorii individuali care dețin proprietăți închiriate, dar nu. deci pentru REIT-uri:

Plățile ipotecare trec prin acoperiș

Cu ratele dobânzilor atingând 5% la începutul acestui an și rămânând la acest nivel, creditele pentru locuințe au crescut. Dar ratele dobânzilor pentru REIT-uri sunt mult mai mici, multe dintre ele având în prezent costuri de împrumut sub 3%.

REIT-urile beneficiază de rate mai mici, deoarece sunt gestionate profesional și diversificate în mai multe proprietăți, deci prezintă un risc mai mic decât investitorul dvs. obișnuit în proprietate. Acesta este unul dintre motivele pentru care REIT-urile au de fapt o înregistrare destul de consistentă de a înregistra randamente pozitive în perioadele de creștere a ratelor dobânzilor.

Acest grafic se bazează pe un studiu realizat de NAREIT, o firmă de cercetare și date REIT, și arată în mod clar că REIT-urile obțin de obicei profituri în perioadele de rate ale dobânzilor mai mari. Acest lucru se datorează faptului că costurile lor mai mici de împrumut îi izolează oarecum de tendință. În plus, perioadele cu rate de creștere vin de obicei cu o economie puternică (cum este cazul în prezent). Aceasta înseamnă o cerere mai mare pentru proprietățile REIT-urilor, ceea ce le permite REIT-urilor să mărească chiria. Aceste creșteri depășesc cu mult orice creștere a costurilor îndatorării din cauza ratelor mai mari.

Cumpărați IGR ca versiuni „Discount Momentum”.

În cele din urmă, să vorbim despre reducerea IGR față de NAV sau diferența dintre prețul său de piață și valoarea pe acțiune a portofoliului său (această măsură este unică pentru CEF). Momentan, acea reducere este mică, ceea ce înseamnă că IGR este evaluat mai mult sau mai puțin corect.

Tendința aici este clară: discountul IGR se îndreaptă către un teritoriu premium - întrebarea este cât de departe. Pe măsură ce se întâmplă acest lucru, va pune mai multă presiune sub prețul acțiunilor IGR. Și, desigur, veți primi acea plată sănătoasă de 9.9% (plătită lunar) tot timpul.

Michael Foster este analistul principal al cercetării Perspective contrare. Pentru idei de venituri mai mari, faceți clic aici pentru cel mai recent raport al nostru „Venit indestructibil: 5 fonduri de negociere cu dividende sigure de 8.4%.Matei 22:21

Dezvăluire: niciuna