Lucruri de luat în considerare atunci când folosiți levierul imobiliar pentru a construi bogăție

Investitorii sunt bombardați în mod constant cu informații contradictorii despre datorii, în mici fragmente sonore fără prea mult context suplimentar. Dacă cercetați internetul pentru a găsi datorii ale influențelor, veți vedea două școli majore de gândire:

1. Datoria este rău. Trebuie să faceți tot ce puteți pentru a elimina datoria și a scăpa de sub creditori.

2. Datoria este singura modalitate de a genera avere. Obțineți cât mai mulți bani din multe surse de împrumut pentru a vă construi averea.

Există probleme cu ambele puncte de vedere. Ca majoritatea lucrurilor din viață, datoria nu este binară. Unele tipuri de datorii pot promova cu siguranță crearea de bogăție, în timp ce unele pot duce la distrugerea bogăției. Aceste lucruri depind de unii factori cheie. Acest articol se concentrează pe datoria direct legată de locuințe.

ipoteci

Ratele dobânzilor ipotecare au crescut în general în ultimul an. După ani de bani, practic, gratuit și în creștere constantă a valorii caselor, oamenii nu își pot permite dintr-o dată plata lunară a creditelor ipotecare pe care le-ar fi putut permite anterior. crescând în medie 10% pe an, determinând mulți să vrea să se grăbească să intre pe piața imobiliară.

Iată sabia cu două tăișuri a datoriei imobiliare: împrumutul le permite oamenilor să obțină un efect de pârghie. Dacă plătiți un avans de 200,000 USD pentru o casă de 1,000,000 USD și valoarea casei crește cu 20% la 1,200,000 USD, aveți un câștig de 200,000 USD sau o rentabilitate de 100% a investiției dvs. (dacă ați vândut în acea zi, fără a lua în considerare dobânda la împrumut). ați plătit sau ați intermediat comisioane).

Cu toate acestea, efectul de pârghie funcționează în ambele sensuri. În 2008, mulți oameni aveau credite ipotecare subacvatice, ceea ce înseamnă că datorau mai mult decât capitalul propriu. Să folosim același exemplu de reducere de 200,000 USD pe o casă de 1,000,000 USD. De data aceasta, valoarea casei a scăzut cu 25%, până la 750,000 de dolari. Capitalul tău în casă ar fi atunci -50,000 USD. Dacă ți-ai vinde casa, nu numai că ai fi scos 200,000 de dolari, dar tot ai datora băncii 50,000 de dolari. Luați în considerare cu atenție achizițiile care folosesc efectul de pârghie, mai ales dacă este posibil să nu reușiți să faceți față schimbărilor de locuințe sau dacă doriți să vă mutați în termen de cinci ani.

Cunosc mulți oameni care s-au bucurat recent de creșterea imobiliară și au credite ipotecare cu dobândă scăzută. Uneori, investitorii în aceste cazuri se grăbesc să-și plătească creditele ipotecare. Dacă aveți suficiente capitaluri proprii în casa dvs. (să zicem 40%), există un argument bun pentru a menține această datorie în bilanţ. Persoanele fizice beneficiază de avantaje fiscale și ar putea investi fondurile în exces pe care le-au folosit pentru a-și achita integral soldul ipotecar pentru a obține profituri suplimentare peste dobânda pe care o plătesc. De exemplu, S&P 500 a înregistrat o medie de peste 10% în randamente pe an din 1926. Piața de valori poate fi volatilă de la an la an, așa că aș recomanda o viziune pe termen lung și o toleranță ridicată la risc pentru o strategie ca aceasta. Chiar și certificatele de dobândă de depozit pot avea randamente mai mari decât ipotecile existente cu dobândă scăzută de acum mai bine de un an.

Linii de credit cu capital propriu

Alți investitori imobiliari care achiziționează o casă și iau capitalul propriu sub forma unei linii de credit pentru capital propriu. Dacă un investitor are un surplus de capital propriu, aceasta poate fi o strategie eficientă pentru obținerea de lichidități, ținând cont de faptul că persoana trebuie să aibă un flux de numerar suficient pentru a plăti această nouă datorie. O formă de sfat este să încheiați un HELOC pentru 100% din capitalul propriu câștigat din aprecierea locuinței pentru a pune un avans pentru următoarea dvs. ipotecă pentru a continua să câștigați mai multe proprietăți. Îndemn la prudență în această strategie. Spre deosebire de ceea ce pot indica unii influenceri, nu există nicio garanție a creșterii valorilor proprietății. Excesul de levier este un risc mult mai mare decât beneficiile de diversificare pe care le-ar câștiga din această strategie.

Concluzie

Din nou, datoria nu este binară. Poate fi un instrument util pentru crearea bogăției, dar de fiecare dată când iei datorii, gândește-te la impactul pe care îl va avea asupra ta și asupra viitorului tău financiar.

Acest articol nu ar trebui interpretat ca investiții, consiliere fiscală sau juridică. Nu este posibil să investești direct într-un indice. Toate datele economice și de performanță sunt istorice și nu sunt indicative pentru rezultatele viitoare. Equitable Advisors nu oferă carduri de credit, credite ipotecare, HELOC, împrumuturi pentru studenți și/sau împrumuturi pentru afaceri. Cicely Jones oferă valori mobiliare prin Equitable Advisors, LLC (NY, NY 212-314-4600), membru FINRA, SIPC (Equitable Financial Advisors în MI și TN). Renta și produse de asigurare oferite prin Equitable Network, LLC. Equitable Network desfășoară afaceri în CA sub numele de Equitable Network Insurance Agency of California, LLC, în UT ca Equitable Network Insurance Agency of Utah, LLC. AGE-5694805.1 (5/23)(Exp. 5/25)