Cu președintele Rezervei Federale, Jerome Powell, gata să țină vineri un discurs important, investitorii ar putea începe în sfârșit să-l creadă pe cuvânt: banca centrală va menține o atitudine solicită pentru a controla cea mai mare inflație din ultimele patru decenii. Aceasta înseamnă că piețele financiare vor rămâne volatile, în ciuda recentului rally bursier.
Există multe motive pentru a considera trusturile de investiții imobiliare sau REIT-urile drept refugii relativ sigure pentru a oferi venituri stabile atunci când inflația rămâne ridicată și înaintea unei posibile încetiniri economice.
Mai jos este un ecran al REIT-urilor cu acțiuni care se estimează că vor produce o mulțime de fluxuri de numerar pentru a permite creșteri de dividende în 2023.
În Trebuie să știu pe 24 august, Steve Goldstein a rezumat predicțiile despre un nou „superciclu al inflației și al ratelor dobânzilor” de la Dario Perkins, director general pentru macroeconomie globală la TS Lombard.
Perkins se așteaptă ca ratele dobânzilor pe termen lung să continue să crească și sugerează că anii 2020 vor cere investitorilor să adopte „o abordare mai exigentă a alocării activelor”.
Îndepărtându-se de furnizorii de servicii care au dominat piața taur până în 2021, el crede că ceea ce va funcționa cel mai bine este alocarea activelor corporale, inclusiv imobiliare.
Defalcarea sectorului REIT
Trusturile de investiții imobiliare vin în multe varietăți, dar elementul cheie este că trec prin majoritatea câștigurilor către acționari pentru a menține structura REIT avantajoasă din punct de vedere fiscal.
Există două mari categorii de REIT: REIT-uri ipotecare, care împrumută bani debitorilor comerciali sau rezidențiali și/sau investesc în titluri garantate cu ipoteci și REIT-uri de capital, care dețin proprietăți comerciale sau rezidențiale și le închiriază.
REIT-urile sunt ciclice, cu evaluări sub presiune pe măsură ce ratele dobânzilor cresc. Acest efect poate fi deosebit de pronunțat pentru REIT-urile ipotecare, deoarece activitatea de creditare ipotecară încetinește pe măsură ce ratele dobânzilor cresc.
Până în acest an, până pe 24 august, sectorul imobiliar S&P 500 a scăzut cu 15%, în timp ce totalul S&P 500
SPX
este în scădere cu 12%, ambele cu dividende reinvestite.
O privire pe termen mult mai lung te poate surprinde. Indicii S&P Dow Jones au separat sectorul imobiliar de sectorul financiar în 2016. Dar dacă ne limităm la grupul industrial S&P 500 REIT pentru o măsură a performanței pe termen mai lung, randamentul mediu anual pe 20 de ani a fost de 9.9%, ușor înainte. din randamentul mediu pe 500 de ani al S&P 20 de 9.8%.
REIT-uri pe categorii
Diferite tipuri de REIT trec prin cicluri economice diferite. De exemplu, REIT-urile hoteliere și chiriașii acestora au avut de suferit teribil în primele etape ale pandemiei de coronavirus, începând cu închiderea virtuală a industriei călătoriilor în prima jumătate a anului 2020.
Multe REIT-uri se concentrează pe spațiul de depozitare și logistică, care a beneficiat de creșteri anuale de două cifre ale chiriei în ultimii ani, potrivit Vikram Malhotra, director general pentru imobiliare la Mizuho.
Dar Amazon.com Inc.
AMZN
a spus în a sa comunicatul de presă financiar al trimestrului I în aprilie, după ce și-a dublat dimensiunea rețelei de execuție în doar doi ani, „nu mai urmărea capacitatea fizică sau de personal” și s-a „concentrat puțin pe îmbunătățirea productivității și a eficienței costurilor” în infrastructura sa de livrare.
În timpul unui interviu, Malhotra a spus că, în urma anunțului Amazon, el și colegii au „observat și auzit pe piață că Amazon punea depozite pe piața de subînchiriere”.
„Așa că cel mai mare jucător din comerțul electronic a spus pieței că are prea multe și se raționalizează, iar asta a făcut ca stocurile de logistică să scadă”, a spus el.
Prologis Inc.
PLD
este cel mai mare REIT din SUA cotat la bursă din domeniul depozitelor și al logisticii. Compania a listat Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis și Walmart Inc.
WMT
ca cei mai mari cinci clienți ai săi la sfârșitul anului 2021, Amazon închiriind 24 de milioane de metri pătrați, sau 7% din totalul său.
Acțiunile Prologis au scăzut cu 21% pentru 2022 până pe 24 august, dividendele fiind reinvestite. Randamentul dividendelor acțiunilor este de aproximativ 2.5%. Prologis urmează să achiziționeze Duke Realty Corp.
ERD
prin o tranzacție cu toate acțiunile evaluate la 26 de miliarde de dolari când a fost anunțat în iunie.
Mizuho are un rating neutru pentru Prologis, despre care Malhotra a spus că „în afara consensului”. Cu siguranță este – dintre 17 analiști chestionați de FactSet, 13 evaluează acțiunile drept „cumpărare” sau echivalentul. Restul sunt evaluări neutre.
El a continuat spunând că Mizuho monitorizează operatorii de logistică terți, cum ar fi XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx și United Parcel Service Inc.
UPS
pentru semne de încetinire a cererii în cazul în care economia se reduce semnificativ.
Cu toate acestea spuse, s-ar putea să existe un avantaj pentru REIT-urile de depozit/logistică: Malhotra se așteaptă ca creșterea chiriilor în spațiu să încetinească până la „digitele mijlocii până la înalte” din intervalul actual de peste 10%. Departamentul Muncii a spus asta Indicele prețurilor de consum în iulie a înregistrat o creștere de 8.5%. de un an mai devreme. Aceasta a fost îmbunătățită de la 9.1% în luna precedentă. S-ar putea să nu fie prea dificil să ne așteptăm ca operatorii de depozite REIT să își poată menține chiriile în creștere pentru a egala sau a învinge ritmul inflației.
Aici intervine propria ta opinie, bazată pe propriile cercetări. Tendința continuă către cumpărături online și cererea de livrare rapidă va permite Prologis și concurenții săi să depășească în următorii cinci până la 10 ani? Rentabilitatea totală pe cinci ani a Prologis, deși pe 24 august, a fost de 138% (comparativ cu 85% pentru S&P 500), chiar și cu marea retragere din acest an.
Verificarea REIT-urilor de capital propriu
Pentru a arunca o privire amplă asupra trusturilor de investiții imobiliare listate în SUA, am început cu cele 185 incluse în indicele Russell 3000.
AUR.
Acest indice reprezintă aproximativ 98% din acțiunile din SUA, potrivit FactSet.
Am analizat apoi concentrațiile de investiții ale fiecărui REIT și am eliminat toate REIT-urile ipotecare pentru a reduce lista la 158 de companii. Am redus și mai mult la 112 companii pentru care erau disponibile estimări de consens între cel puțin cinci analiști chestionați de FactSet pentru fondurile ajustate din operațiuni în 2023.
O modalitate de a măsura capacitatea de plată a dividendelor a unei companii este de a analiza fluxul de numerar liber estimat - fluxul de numerar rămas după cheltuielile de capital așteptate. Pentru REIT, fondurile din operațiuni (FFO) - o măsură non-GAAP - sunt utilizate în mod obișnuit. FFO adaugă amortizarea și deprecierea (elementele care nu sunt în numerar) înapoi la câștiguri, excluzând în același timp câștigurile din vânzarea proprietății. Fondurile ajustate din operațiuni (AFFO) merg mai departe, compensând cheltuielile de capital așteptate pentru a menține calitatea investițiilor imobiliare.
Dacă împărțim AFFO estimat al unei companii la prețul actual al acțiunii, avem un randament AFFO estimat. Acest lucru poate fi comparat cu randamentul curent al dividendelor pentru a vedea dacă există „margină liberă” pentru creșteri ulterioare - sperăm mult spațiu liber.
Dintre cele 112 REIT rămase, 104 plătesc dividende și au o marjă estimată pentru 2023 de cel puțin 1.00% - aceasta este reducerea noastră finală.
Am plasat cele 104 REIT-uri în opt categorii mari. Acest lucru nu este întotdeauna ușor, deoarece un REIT poate fi foarte diversificat. Așadar, categoriile reprezintă o încercare de a plasa fiecare REIT într-un grup în funcție de cea mai mare concentrare de afaceri. Apoi am consolidat puțin mai mult la nouă categorii largi și le-am sortat după randamentul AFFO estimat pentru 2023.
De exemplu, firmele de depozitare/logistică sunt în categoria „industriale”. Vom începe cu acela.
REIT-uri industriale
Iată cele 10 REIT-uri industriale care au trecut pe ecran, cu cele mai mari randamente așteptate ale AFFO pentru 2023:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Trust de proprietăți pentru logistică industrială | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | GNL | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | CERB | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Clasa A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | RECE | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Sursă: FactSet |
Faceți clic pe tickere pentru mai multe despre fiecare companie, inclusiv despre profilurile de afaceri. Apoi citit Ghidul detaliat al lui Tomi Kilgore cu privire la multitudinea de informații disponibile gratuit pe paginile de cotații MarketWatch.
De îngrijire a sănătății
Iată toate cele nouă REIT-uri care închiriază proprietăți de îngrijire a sănătății și au trecut de ecran. Acest grup exclude companiile axate pe locuințe pentru bătrâni:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Proprietăți industriale inovatoare Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Clasa A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | BINE | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Sursă: FactSet |
Rezidențial
Această categorie include REIT-uri care dețin proprietăți rezidențiale unifamiliale sau multifamiliale, precum și comunități de locuințe fabricate și locuințe pentru bătrâni. Iată cele 10 REIT rezidențiale care au trecut de ecran:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Spațiu central | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington Trust de investiții imobiliare | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Sursă: FactSet |
Hoteluri și proprietăți de agrement
Iată cele opt REIT-uri care închiriază hoteluri și/sau proprietăți de agrement și au trecut de ecran:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Proprietăți EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | MERE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Proprietăți pentru jocuri și agrement Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Sursă: FactSet |
birouri
Iată cele 10 REIT-uri care dețin clădiri de birouri care au trecut pe lângă ecran:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | CHE | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | vere | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Trust pentru proprietăți de birouri corporative | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Sursă: FactSet |
Cu amănuntul
Iată cele 10 REIT-uri care închiriază în principal proprietăți comerciale care au trecut de ecranul:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| REIT Whitestone | ESC | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Trust Kite Realty Group | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | NAK | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Sursă: FactSet |
Comunicații
Iată toate cele cinci companii care au trecut de ecran și care închiriază proprietăți de infrastructură de comunicații sau, în cazul Outfront Media Inc.
OUT,
panouri publicitare:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Uniti Group Inc. | UNITATE | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Clasa A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Sursă: FactSet |
Centre de date
Aceste trei REIT-uri de centre de date au trecut pe lângă ecran:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Iron Mountain Inc. | RMN | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Sursă: FactSet |
Auto-depozitare
Pentru ultima noastră categorie, cinci REIT-uri cu autostocare au trecut de ecran:
| Despre | Ceas de buzunar | Randament AFFO estimat pentru 2023 | Randamentul curent al dividendului | „Marge de cap” estimată | Capitalizare de piață. ($ mil) |
| Încredere națională a afiliaților de stocare | ANS | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Depozitare publică | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Sursă: FactSet |
Dacă sunteți interesat de spațiul REIT, trebuie să vă faceți propria cercetare și să vă păstrați în minte obiectivele de investiții — creștere, venituri sau ambele — și să vă pregătiți să rămâneți angajat pe termen lung, ceea ce înseamnă câțiva ani.
Printre REIT-urile enumerate în tabelele de mai sus, Malhotra are ratinguri de „cumpărare” la Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
BINE,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
și Duke Realty (care acum se tranzacționează în conformitate cu Prologis, în așteptarea finalizării fuziunii).
Când a fost întrebat ce au în comun REIT-urile cu rating de cumpărare, Malhotra a spus: „Sunt companii, ca persoane fizice, pentru care credem că puterea de stabilire a prețurilor va persista”.
El a mai spus că toți beneficiază de tendințele tematice, inclusiv, pentru REIT-urile din domeniul sănătății, îmbătrânirea populației.
Auzi de la Ray Dalio la MarketWatch's Festivalul Cele mai bune idei noi în bani pe 21 și 22 septembrie la New York. Pionierul fondurilor speculative are opinii puternice cu privire la direcția în care se îndreaptă economia.
Sursa: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Aceste acțiuni de dividende vă pot proteja pe măsură ce Rezerva Federală încetinește economia
Cu președintele Rezervei Federale, Jerome Powell, gata să țină vineri un discurs important, investitorii ar putea începe în sfârșit să-l creadă pe cuvânt: banca centrală va menține o atitudine solicită pentru a controla cea mai mare inflație din ultimele patru decenii. Aceasta înseamnă că piețele financiare vor rămâne volatile, în ciuda recentului rally bursier.
Există multe motive pentru a considera trusturile de investiții imobiliare sau REIT-urile drept refugii relativ sigure pentru a oferi venituri stabile atunci când inflația rămâne ridicată și înaintea unei posibile încetiniri economice.
Mai jos este un ecran al REIT-urilor cu acțiuni care se estimează că vor produce o mulțime de fluxuri de numerar pentru a permite creșteri de dividende în 2023.
În Trebuie să știu pe 24 august, Steve Goldstein a rezumat predicțiile despre un nou „superciclu al inflației și al ratelor dobânzilor” de la Dario Perkins, director general pentru macroeconomie globală la TS Lombard.
Perkins se așteaptă ca ratele dobânzilor pe termen lung să continue să crească și sugerează că anii 2020 vor cere investitorilor să adopte „o abordare mai exigentă a alocării activelor”.
Îndepărtându-se de furnizorii de servicii care au dominat piața taur până în 2021, el crede că ceea ce va funcționa cel mai bine este alocarea activelor corporale, inclusiv imobiliare.
Defalcarea sectorului REIT
Trusturile de investiții imobiliare vin în multe varietăți, dar elementul cheie este că trec prin majoritatea câștigurilor către acționari pentru a menține structura REIT avantajoasă din punct de vedere fiscal.
Există două mari categorii de REIT: REIT-uri ipotecare, care împrumută bani debitorilor comerciali sau rezidențiali și/sau investesc în titluri garantate cu ipoteci și REIT-uri de capital, care dețin proprietăți comerciale sau rezidențiale și le închiriază.
REIT-urile sunt ciclice, cu evaluări sub presiune pe măsură ce ratele dobânzilor cresc. Acest efect poate fi deosebit de pronunțat pentru REIT-urile ipotecare, deoarece activitatea de creditare ipotecară încetinește pe măsură ce ratele dobânzilor cresc.
Până în acest an, până pe 24 august, sectorul imobiliar S&P 500 a scăzut cu 15%, în timp ce totalul S&P 500
SPX
este în scădere cu 12%, ambele cu dividende reinvestite.
O privire pe termen mult mai lung te poate surprinde. Indicii S&P Dow Jones au separat sectorul imobiliar de sectorul financiar în 2016. Dar dacă ne limităm la grupul industrial S&P 500 REIT pentru o măsură a performanței pe termen mai lung, randamentul mediu anual pe 20 de ani a fost de 9.9%, ușor înainte. din randamentul mediu pe 500 de ani al S&P 20 de 9.8%.
REIT-uri pe categorii
Diferite tipuri de REIT trec prin cicluri economice diferite. De exemplu, REIT-urile hoteliere și chiriașii acestora au avut de suferit teribil în primele etape ale pandemiei de coronavirus, începând cu închiderea virtuală a industriei călătoriilor în prima jumătate a anului 2020.
Multe REIT-uri se concentrează pe spațiul de depozitare și logistică, care a beneficiat de creșteri anuale de două cifre ale chiriei în ultimii ani, potrivit Vikram Malhotra, director general pentru imobiliare la Mizuho.
Dar Amazon.com Inc.
AMZN
a spus în a sa comunicatul de presă financiar al trimestrului I în aprilie, după ce și-a dublat dimensiunea rețelei de execuție în doar doi ani, „nu mai urmărea capacitatea fizică sau de personal” și s-a „concentrat puțin pe îmbunătățirea productivității și a eficienței costurilor” în infrastructura sa de livrare.
În timpul unui interviu, Malhotra a spus că, în urma anunțului Amazon, el și colegii au „observat și auzit pe piață că Amazon punea depozite pe piața de subînchiriere”.
„Așa că cel mai mare jucător din comerțul electronic a spus pieței că are prea multe și se raționalizează, iar asta a făcut ca stocurile de logistică să scadă”, a spus el.
Prologis Inc.
PLD
este cel mai mare REIT din SUA cotat la bursă din domeniul depozitelor și al logisticii. Compania a listat Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis și Walmart Inc.
WMT
ca cei mai mari cinci clienți ai săi la sfârșitul anului 2021, Amazon închiriind 24 de milioane de metri pătrați, sau 7% din totalul său.
Acțiunile Prologis au scăzut cu 21% pentru 2022 până pe 24 august, dividendele fiind reinvestite. Randamentul dividendelor acțiunilor este de aproximativ 2.5%. Prologis urmează să achiziționeze Duke Realty Corp.
ERD
prin o tranzacție cu toate acțiunile evaluate la 26 de miliarde de dolari când a fost anunțat în iunie.
Mizuho are un rating neutru pentru Prologis, despre care Malhotra a spus că „în afara consensului”. Cu siguranță este – dintre 17 analiști chestionați de FactSet, 13 evaluează acțiunile drept „cumpărare” sau echivalentul. Restul sunt evaluări neutre.
El a continuat spunând că Mizuho monitorizează operatorii de logistică terți, cum ar fi XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx și United Parcel Service Inc.
UPS
pentru semne de încetinire a cererii în cazul în care economia se reduce semnificativ.
Cu toate acestea spuse, s-ar putea să existe un avantaj pentru REIT-urile de depozit/logistică: Malhotra se așteaptă ca creșterea chiriilor în spațiu să încetinească până la „digitele mijlocii până la înalte” din intervalul actual de peste 10%. Departamentul Muncii a spus asta Indicele prețurilor de consum în iulie a înregistrat o creștere de 8.5%. de un an mai devreme. Aceasta a fost îmbunătățită de la 9.1% în luna precedentă. S-ar putea să nu fie prea dificil să ne așteptăm ca operatorii de depozite REIT să își poată menține chiriile în creștere pentru a egala sau a învinge ritmul inflației.
Aici intervine propria ta opinie, bazată pe propriile cercetări. Tendința continuă către cumpărături online și cererea de livrare rapidă va permite Prologis și concurenții săi să depășească în următorii cinci până la 10 ani? Rentabilitatea totală pe cinci ani a Prologis, deși pe 24 august, a fost de 138% (comparativ cu 85% pentru S&P 500), chiar și cu marea retragere din acest an.
Verificarea REIT-urilor de capital propriu
Pentru a arunca o privire amplă asupra trusturilor de investiții imobiliare listate în SUA, am început cu cele 185 incluse în indicele Russell 3000.
AUR.
Acest indice reprezintă aproximativ 98% din acțiunile din SUA, potrivit FactSet.
Am analizat apoi concentrațiile de investiții ale fiecărui REIT și am eliminat toate REIT-urile ipotecare pentru a reduce lista la 158 de companii. Am redus și mai mult la 112 companii pentru care erau disponibile estimări de consens între cel puțin cinci analiști chestionați de FactSet pentru fondurile ajustate din operațiuni în 2023.
O modalitate de a măsura capacitatea de plată a dividendelor a unei companii este de a analiza fluxul de numerar liber estimat - fluxul de numerar rămas după cheltuielile de capital așteptate. Pentru REIT, fondurile din operațiuni (FFO) - o măsură non-GAAP - sunt utilizate în mod obișnuit. FFO adaugă amortizarea și deprecierea (elementele care nu sunt în numerar) înapoi la câștiguri, excluzând în același timp câștigurile din vânzarea proprietății. Fondurile ajustate din operațiuni (AFFO) merg mai departe, compensând cheltuielile de capital așteptate pentru a menține calitatea investițiilor imobiliare.
Dacă împărțim AFFO estimat al unei companii la prețul actual al acțiunii, avem un randament AFFO estimat. Acest lucru poate fi comparat cu randamentul curent al dividendelor pentru a vedea dacă există „margină liberă” pentru creșteri ulterioare - sperăm mult spațiu liber.
Dintre cele 112 REIT rămase, 104 plătesc dividende și au o marjă estimată pentru 2023 de cel puțin 1.00% - aceasta este reducerea noastră finală.
Am plasat cele 104 REIT-uri în opt categorii mari. Acest lucru nu este întotdeauna ușor, deoarece un REIT poate fi foarte diversificat. Așadar, categoriile reprezintă o încercare de a plasa fiecare REIT într-un grup în funcție de cea mai mare concentrare de afaceri. Apoi am consolidat puțin mai mult la nouă categorii largi și le-am sortat după randamentul AFFO estimat pentru 2023.
De exemplu, firmele de depozitare/logistică sunt în categoria „industriale”. Vom începe cu acela.
REIT-uri industriale
Iată cele 10 REIT-uri industriale care au trecut pe ecran, cu cele mai mari randamente așteptate ale AFFO pentru 2023:
Faceți clic pe tickere pentru mai multe despre fiecare companie, inclusiv despre profilurile de afaceri. Apoi citit Ghidul detaliat al lui Tomi Kilgore cu privire la multitudinea de informații disponibile gratuit pe paginile de cotații MarketWatch.
De îngrijire a sănătății
Iată toate cele nouă REIT-uri care închiriază proprietăți de îngrijire a sănătății și au trecut de ecran. Acest grup exclude companiile axate pe locuințe pentru bătrâni:
Rezidențial
Această categorie include REIT-uri care dețin proprietăți rezidențiale unifamiliale sau multifamiliale, precum și comunități de locuințe fabricate și locuințe pentru bătrâni. Iată cele 10 REIT rezidențiale care au trecut de ecran:
Hoteluri și proprietăți de agrement
Iată cele opt REIT-uri care închiriază hoteluri și/sau proprietăți de agrement și au trecut de ecran:
birouri
Iată cele 10 REIT-uri care dețin clădiri de birouri care au trecut pe lângă ecran:
Cu amănuntul
Iată cele 10 REIT-uri care închiriază în principal proprietăți comerciale care au trecut de ecranul:
Comunicații
Iată toate cele cinci companii care au trecut de ecran și care închiriază proprietăți de infrastructură de comunicații sau, în cazul Outfront Media Inc.
OUT,
panouri publicitare:
Centre de date
Aceste trei REIT-uri de centre de date au trecut pe lângă ecran:
Auto-depozitare
Pentru ultima noastră categorie, cinci REIT-uri cu autostocare au trecut de ecran:
Dacă sunteți interesat de spațiul REIT, trebuie să vă faceți propria cercetare și să vă păstrați în minte obiectivele de investiții — creștere, venituri sau ambele — și să vă pregătiți să rămâneți angajat pe termen lung, ceea ce înseamnă câțiva ani.
Printre REIT-urile enumerate în tabelele de mai sus, Malhotra are ratinguri de „cumpărare” la Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
BINE,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
și Duke Realty (care acum se tranzacționează în conformitate cu Prologis, în așteptarea finalizării fuziunii).
Când a fost întrebat ce au în comun REIT-urile cu rating de cumpărare, Malhotra a spus: „Sunt companii, ca persoane fizice, pentru care credem că puterea de stabilire a prețurilor va persista”.
El a mai spus că toți beneficiază de tendințele tematice, inclusiv, pentru REIT-urile din domeniul sănătății, îmbătrânirea populației.
Auzi de la Ray Dalio la MarketWatch's Festivalul Cele mai bune idei noi în bani pe 21 și 22 septembrie la New York. Pionierul fondurilor speculative are opinii puternice cu privire la direcția în care se îndreaptă economia.
Sursa: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo