Povestea unui proprietar care a reziliat cu succes un contract de închiriere de teren

Atunci când un proprietar de proprietate și un dezvoltator (sau investitor) încheie un contract de închiriere pe termen lung, chiriașul și creditorii săi vor insista că proprietarul imobilului nu poate rezilia cu ușurință contractul de închiriere a terenului pentru neplată. Chiriașul va avea drepturi extinse de a-și „remedia” erorile implicite. Dacă chiriașul nu vindecă, atunci creditorul are drepturi suplimentare de vindecare. Într-un fel sau altul, chiriașul și creditorul său ar trebui să poată păstra contractul de închiriere. În consecință, proprietarii de proprietăți nu pot rezilia aproape niciodată contractele de închiriere de teren, oricât de mult ar dori să facă acest lucru.

Un caz recent din New York a marcat o variație dramatică față de acest principiu. A început când chiriașul a încetat să mai plătească chiria. Proprietarul i-a dat chiriașului și creditorului acestuia diverse notificări cu privire la această neîndeplinire a obligației, dar nimeni nu a plătit chiria.

Ca următor pas, proprietarul imobilului a decis să nu continue în conformitate cu procedura de reziliere a contractului de închiriere încorporată în contract, care ar fi necesitat notificarea creditorului. În schimb, proprietarul imobilului a început o acțiune pentru neplata chiriei în temeiul unui statut din New York care permite astfel de proceduri. Proprietarul imobilului nu a înștiințat împrumutătorul chiriașului despre această procedură, deoarece nici contractul de închiriere, nici legea nu impuneau o astfel de notificare. Când chiriașul încă nu a plătit chiria, proprietarul imobilului a reziliat în cele din urmă contractul de închiriere ca eveniment final în procedura de neplată.

Contractul de închiriere spunea că la orice încetare a contractului de închiriere, proprietarul imobilului trebuia să ofere împrumutătorului chiriașului un nou contract de închiriere pentru a înlocui contractul de închiriere reziliat. Se pare că împrumutătorul nu a acceptat proprietarul proprietății cu această ofertă, așa că contractul de închiriere a încetat prin procedura de neplată și împrumutătorul nu a putut pretinde un contract de leasing de înlocuire.

Ca măsură Ave Maria pentru a-și salva garanția, creditorul a încercat să se bazeze pe o lege bizară din New York, care permite unui chiriaș și creditorului său să readucă la viață un contract de închiriere reziliat, plătind tot ceea ce era datorat în baza contractului de închiriere. Chiriașul are un an pentru a realiza „răscumpărarea” contractului de închiriere. Dacă chiriașul nu își răscumpără contractul de închiriere în acest interval de timp, atunci împrumutatorul are dreptul să o facă – dar în cele mai multe cazuri numai în ziua după expirarea termenului limită de răscumpărare al chiriașului și numai până la ora 2:00 în acea zi.

Această lege din New York mai spune că chiriașul poate renunța la drepturile sale de răscumpărare. Practic, fiecare contract de închiriere din New York include o astfel de derogare, dar creditorul în acest litigiu special a încercat să argumenteze că derogarea chiriașului nu se aplica creditorului. Instanța nu a fost de acord. La un moment dat, creditorul a anunțat că s-a răzgândit și nu a vrut să-și exercite niciun drept de răscumpărare, dar asta nu a împiedicat instanța să se pronunțe împotriva creditorului în această problemă. Acesta a fost sfârșitul garanției creditorului.

Orice creditor împotriva unui închiriere de teren poate învăța câteva lecții importante din acest caz.

În primul rând, orice contract de închiriere ar trebui să solicite proprietarului proprietății să notifice orice creditor cu privire la orice neplată sau orice altă procedură care urmărește rezilierea contractului de închiriere. Nu este suficient să ceri proprietarului proprietății să notifice creditorul cu privire la exercitarea de către proprietar a unui drept contractual de a rezilia contractul de închiriere.

În al doilea rând, în cazul în care contractul de închiriere oferă creditorului drepturi de a remedia neregulile chiriașului, creditorul ar trebui să-și exercite aceste drepturi și să nu-l lase pe proprietarul proprietății să înceapă vreun drum către executarea contractului de închiriere.

În al treilea rând, prevederile complexe și atent redactate dintr-un contract de închiriere (sau orice alt document) uneori nu acoperă fiecare caz pe care ar trebui să le acopere. Aici, proprietarul proprietății a reușit să găsească o modalitate de a ocoli procesul de reziliere contractuală încorporat în contractul de închiriere și să obțină o reziliere într-un mod care nu a implicat creditorul.

Dacă creditorul ar fi acționat mai agresiv și ar fi acordat mai multă atenție, poate și-ar fi putut păstra garanția.

Cazul de referință este Wells Fargo Bank, NA împotriva Joseph E. Marx Co. Inc., Curtea Supremă a statului New York 159999/2019.