Piața de locuințe tocmai a lovit un zid. Ce urmează pentru prețuri, brokeri și acțiuni Builder.

Cea mai recentă lectură despre prețurile la nivel național vine din martie. De atunci, ratele ipotecare pe 30 de ani au crescut până la aproape 6%, iar cererile de la cumpărători au încetinit. Săptămâna trecută, o pereche de brokeri online cu o bună lectură despre perchezițiile la domiciliu,

Redfin

(ticker: RDFN) și

Busolă

(COMP), a anunțat disponibilizări.

Între timp, acțiunile Redfin au scăzut cu aproximativ 90% față de vârf. Constructorii au fost și ei bătuți. Prietenii nu-i lasă pe prieteni să dețină fonduri tranzacționate la bursă cu efect de levier cu nume ca

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Acțiuni Bull 3X
(NAIL), mai ales când ratele dobânzilor cresc, dar dacă ești curios, acela tocmai a pierdut 45% în cinci zile de tranzacționare.

Ar trebui investitorii să cumpere acțiuni ale constructorilor de case aici? Brokeri? Ce urmează pentru prețurile caselor? Și când se va întoarce bursa? Permiteți-mi să răspund la acestea în ordinea scăderii încrederii pe termen scurt, începând de la incert.

Da, cumpără constructori. Prefera

Lennar

(LEN) și

Toll Brothers

(TOL), spune Jade Rahmani, care acoperă grupul pentru KBW. El subliniază că acțiunile constructorului se tranzacționează la 60% din valoarea contabilă estimată, care este locul în care tind să scadă în timpul recesiunilor, ignorând criza financiară din 2008. Lennar va beneficia de vânzarea în așteptare a unei unități de tehnologie imobiliară, iar Toll se concentrează pe cumpărători înstăriți, dintre care aproximativ 30% plătesc în numerar și, prin urmare, nu sunt descurajați de ratele ipotecare mari.

Raporturile preț/câștiguri în cadrul grupului sunt uimitor de scăzute, dar ignorați-le. Acestea provin din două condiții care nu se vor repeta curând: valoarea terenurilor a crescut cu 30% sau mai mult de la momentul în care companiile au cumpărat acri până la momentul în care au vândut case și un ritm semnificativ mai mare al tranzacțiilor în timpul pandemiei. Un constructor care tranzacționează cu câștiguri de patru ori mai mare ar putea merge de opt ori, presupunând condiții normalizate - încă ieftin, dar o diferență mare.

Prețurile locuințelor au crescut cu peste 20% în martie față de anul precedent, dar Rahmani se așteaptă ca această rată să scadă la 2% până la sfârșitul anului. Viziunea lui de bază este că anul viitor va aduce prețuri fixe. Scenariul său de recesiune, bazat pe un studiu al volumelor de vânzări anterioare, face ca prețurile să scadă cu 5% anul viitor – poate mai mult dacă ratele ipotecare cresc la 7%. S-ar putea să nu sune prea mult, dar pentru cumpărătorii recenti cu credite ipotecare tipice, o scădere a prețului cu 5% poate reduce capitalul propriu cu 25%.

Majoritatea proprietarilor de case nu au rate ipotecare aproape de cele recente; aproximativ două treimi sunt blocate sub 4%. Este puțin probabil ca acești cumpărători să se mute și să ia noi împrumuturi dacă nu trebuie, acesta fiind unul dintre motivele pentru care oferta ar putea rămâne scăzută ani de zile. Un alt aspect este că creditele ipotecare sunt de o calitate mult mai bună decât au fost în timpul ultimei bule imobiliare, așa că este puțin probabil să existe un val de neplate și vânzări de panică.

Dar ceva trebuie să dea asupra accesibilității. Plățile tipice pentru creditele ipotecare noi au depășit 23% din venitul disponibil, aproape de maximul lor de 26% în timpul ultimei bule. Dar veniturile cresc cu 6% pe an, așa că o pauză lungă pentru prețurile caselor ar putea ajuta la restabilirea accesibilității. Oricum, pandemia i-a lăsat pe oameni să petreacă mai mult timp în casele lor, așa că ar trebui să fie dispuși să plătească ceva mai mult pentru locuințe ca procent din venitul lor, consideră Rahmani.

Nu vă grăbiți să cumpărați acțiuni ale brokerilor, spune analistul William Blair Stephen Sheldon. Are evaluări Market Perform pentru trei dintre ele: Redfin,

Holdings RE/MAX

(RMAX) și

eXp World Holdings

(EXPI). Într-o postare pe blog de săptămâna trecută, CEO-ul Redfin, Glenn Kelman, a scris că cererea din luna mai a fost cu 17% sub așteptări și că compania va concedia 8% dintre angajați. Redfin angajează agenți direct, în timp ce mulți brokeri folosesc contractori independenți.

Kelman a scris că scăderea vânzărilor ar putea dura mai degrabă ani decât luni. Mai mulți agenți ar putea pleca singuri. Calitatea de membru al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari, un indicator al numărului de persoane care vând case, a atins 1.6 milioane anul trecut, față de aproximativ un milion în 2012.

Sheldon de la William Blair spune că este surprins de cât de mult au scăzut evaluările brokerilor, dar sentimentul este acru și așteaptă semne de stabilizare. Redfin merge la mai puțin de o zecime din valoarea sa maximă pe bursă la începutul anului trecut, chiar dacă veniturile s-au dublat aproximativ. Asta pune acțiunile la aproximativ o treime din venituri. Fluxul de numerar liber era de așteptat să devină constant pozitiv începând cu 2024. Acum, vom vedea.

În ceea ce privește bursa, am vești bune și vești proaste, niciuna dintre acestea nu este de încredere. S&P 500 săptămâna trecută a scăzut sub de 15 ori câștigurile estimate pentru anul viitor, ceea ce sugerează că prețurile au revenit la mediile istorice. Dar nu există nimic de spus că piața nu își va depăși valoarea medie pe cale de a deveni ieftină. Și

Goldman Sachs

spune că previziunile pentru o creștere de 10% a câștigurilor în acest an și următorul par prea ridicate.

Așteptați-vă la o creștere mai lentă, spune Goldman, iar dacă va exista o recesiune, câștigurile ar putea scădea anul viitor sub nivelul de anul trecut. Estimările băncii în acest scenariu lasă ca S&P 500 să se tranzacționeze astăzi la peste 18 ori câștigurile de anul viitor. Goldman prezice că indicele va crește cu 17% față de nivelul de joi până la sfârșitul anului fără recesiune sau va scădea cu 14% cu una. Vă rugăm să acceptați felicitările sau condoleanțe.

Nu vă faceți griji, spune Credit Suisse. Statistic, previziunile individuale pentru câștigurile companiei sunt strâns grupate. Acesta este opusul a ceea ce tinde să se întâmple înainte de acumularea câștigurilor.

Am mai auzit oameni referindu-se la bursă ca la un „cluster total”, dar habar n-aveam că vorbesc despre dispersia estimărilor.

Trimite un mesaj pentru Jack Hough la [e-mail protejat]. Urmăriți-l pe Twitter și abonați-vă la a lui Podcast-ul lui Barron Streetwise.