Piața imobiliară se încinge. Îl poate răci Fed înainte de a se prăbuși?

Rezerva Federală vrea acum dobânzi mai mari, potenţial rapid, și condiții financiare mai stricte pe măsură ce SUA caută să iasă din pandemie, dar cu cel mai mare cost al vieții din ultimii 40 de ani. Salariile au crescut, dar au crescut și prețurile la benzină, alimente, mașini, locuințe și multe altele.

Procesul-verbal al reuniunii Fed din martie miercuri a reluat poziția întărită a băncii centrale împotriva inflației, inclusiv schița planurilor acesteia își micșorează bilanțul de aproape 9 trilioane de dolari în ritmul său cel mai iute vreodată.

Într-o surpriză, procesele-verbale au lăsat deschisă și ușa vânzărilor directe ale băncii centrale 2.7 trilioane $ deținerile de titluri garantate cu ipoteci, un proces potențial perturbator solicitând altor investitori să umple golul.

„În mod clar, Fed este foarte concentrată pe reducerea inflației”, a spus Greg Handler, șeful departamentului de credit ipotecar și de consum la Western Asset Management, remarcând în același timp că locuințele reprezintă aproximativ o treime din titlu indicele prețurilor de consum, un indicator cheie a inflației care a atins o rată anuală de 7.9% în februarie.

O nouă lectură este programată marți, economiștii Credit Suisse se așteaptă că IPC-ul principal pentru martie va crește până la 8.6%.

„Intenția lor este oarecum să arunce apă rece pe piața imobiliară”, a spus Handler, la telefon. „Poți vedea de fapt o corecție sau o supracorecție? Cred că există, în mod evident, un risc de asta.”

Ce este prea sus

Președintele Fed, Jerome Powell vara trecută a jucat jos orice legătură directă între achizițiile sale pe scară largă de Trezorerie și obligațiuni ipotecare cu creșterea prețurilor caselor.

Dar Fed a fost un cumpărător cheie al unor astfel de datorii de ani de zile și, după cum a spus Gross în timpul podcastului, banca centrală deține o influență considerabilă asupra ratelor dobânzilor. De la recesiunea din 2007-09 și de la criza de blocare a pieței care a urmat, guvernul a reprezentat un rol esențial pe piața datoriilor imobiliare din SUA de aproximativ 12 trilioane de dolari.

Mulți americani se bazează pe finanțare pentru a cumpăra case, cu ochiul de a construi bogăția generațională. Locuințele rămân, de asemenea, un segment critic al economiei, ceea ce înseamnă că mizele sunt mari pentru ceea ce urmează.

„Remarcăm că o parte semnificativă din valoarea netă a gospodăriilor este constituită din capitalul propriu”, a spus Mike Reynolds, vicepreședinte pentru strategie de investiții la Glenmede, adăugând că un baby boomer deține o mare parte din estimat la milioane de milioane Stoc de case unifamiliale din SUA.

„Este o parte a economiei care are potențialul de slăbiciune pe termen lung”, a spus el pentru MarketWatch.

Ratele scăzute ale dobânzilor – și stocurile limitate – au determinat prețurile proprietăților să explodeze vertiginos la noi recorduri în timpul pandemiei, în creștere 19% anual în ianuarie. În timp ce unii dintre impulsul ascendent al prețurilor ar putea ușura ca ipoteci cu rată fixă ​​pe 30 de ani se apropie brusc de 5%, facturile ipotecare lunare, ca o felie de venit, s-au apropiat deja de nivelurile din era bule.

Citi: Cât de mari trebuie să crească ratele ipotecare înainte de a fi timpul să vă faceți griji? Peste 5.75%, spune UBS.

Iată o hartă care arată efectele creșterii prețurilor în SUA de la firma de rating de credit S&P Global, care consideră acum 88% din toate regiunile supraevaluate.

„Vine pe piață un accident clar și iminent?” întrebă Reynolds. „Pare puțin probabil, având în vedere interacțiunea dintre cerere și ofertă.”

Strategii de la BofA Global, la începutul lunii aprilie, au declarat că se așteaptă la o apreciere a prețului caselor de 10% în acest an și de 5% în 2023, un apel care are rădăcini în subconstrucțiile caselor din era post-2008.

Handler, un veteran al creditelor ipotecare, a avertizat că „gama de previziuni a fost cea mai largă de la criza din 2008”.

În același timp, părți ale pieței de obligațiuni ipotecare „agenții”, de care Fed a cumpărat, s-au reprețuit deja de când banca centrală a început să semnaleze o posibilă reducere mai rapidă a bilanțului său.

„În intervalul de 2% și 4%, creditele ipotecare cu rate mai mici au fost supuse unei presiuni semnificative pentru a începe anul, având în vedere că piața anticipase că Fed-ul va retrage sprijinul în vară sau în a doua jumătate a anului.” spuse Handler.

Pe de altă parte, echipei sale îi plac obligațiunile imobiliare cu cupoane mai mari, zone în care Fed nu a fost activă, mai ales că beneficiază de creșterea rapidă a prețurilor caselor.

„Din nefericire pentru Fed, piața imobiliară este fierbinte”, a spus Handler. Dar în ceea ce privește oferta extrem de scăzută de fond de locuințe, „nu există multe lucruri pe care Fed-ul poate face în acest moment”.

Media Dow Jones Industrial
DJIA,
+ 0.40%
a obținut un câștig vineri, dar cele trei valori de referință principale ale acțiunilor
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
s-a încheiat săptămâna cu 0.2% până la 3.9% mai jos, după ce procesele verbale ale Fed au susținut așteptările privind condițiile financiare mai stricte. Randamentul Trezoreriei pe 10 ani
TMUBMUSD10Y,
2.715%
a atins 2.713% vineri, cel mai ridicat nivel din 5 martie 2019, potrivit Dow Jones Market Data.

Săptămâna viitoare, investitorii vor auzi de la un șir de oficiali ai Fed, începând de luni cu președintele Fed din Chicago, Charles Evans. Dar marele articol din SUA Calendarul economic vine marți cu citirea IPC pentru martie, urmată de cererile de șomaj și vânzările cu amănuntul joi și rapoartele de producție și industriale vineri.