Societatea de Proprietate a Casei a fost o greșeală

Oceanul Atlantic doar publicat un articol nou asta face unele din aceleași puncte despre proprietatea casei ca și mine capitol nou lansat in Împuternicirea noului muncitor american. De fapt, face unele dintre aceleasi argumente am făcut pentru ani.

Titlul articolului spune aproape totul: Societatea de Proprietate a Casei a fost o greșeală. Autorul, Jerusalem Demsas, consideră că „Imobilul ar trebui tratat ca consum, nu investiție”, o premisă pe care mulți americani ar fi înțelept să o urmeze.

Demsas subliniază acest lucru „„Cumpărarea scăzută și vânzarea ridicată” atunci când activul despre care vorbim este locul în care locuiți este un sfat destul de absurd. Oamenii vor să locuiască în apropierea familiei, lângă școli bune, lângă parcuri sau în cartiere cu tipurile de facilități pe care le doresc, nu își schimbă locația ca penny stocks.” Ea notează de asemenea că „O casă este legată de o anumită locație geografică, vulnerabilă la șocurile economice și de mediu locale care ar putea șterge valoarea terenului sau a structurii în sine chiar atunci când aveți nevoie de el.”

Toate acestea sunt puncte bune și motive excelente pentru a evita tratarea casei cuiva ca pe o investiție.

Demsas este, de asemenea, un argument în care am făcut oglindă mărturia mea din octombrie 2021 la Senat Banking:

Deși capitalul propriu reprezintă adesea o mare parte din averea multor americani, achiziționarea unei locuințe poate fi o investiție riscantă care depinde în întregime de aprecierea prețului casei, un atribut în conflict fundamental cu faptul că locuințele devin mai accesibile.

Deși Demsas nu se aprofundează, această dependență de aprecierea prețului caselor este o problemă și mai mare, având în vedere că politica federală privind locuințe este orientată spre inducerea din ce în ce mai multă datorii ipotecare cu capitaluri proprii reduse. Face achiziționarea unei locuințe deosebit de riscantă pentru cei care se luptă să câștige un venit mai stabil.

Mă îndoiesc serios că senatorul Elizabeth Warren (D-MA) ar sprijini investițiile pe piața bursieră cu efect de levier susținute de federal pentru toți americanii, dar asta este efectiv ceea ce face politica federală de locuințe. (Da, ea este clar dispus a sustine „Wall Street” și „bănci mari” când îi convine, dar să lăsăm asta pentru altă rubrică.)

De fapt, cel puțin în ultimii 20 de ani, prețurile caselor au prezentat o volatilitate similară cu cea a piețelor de acțiuni. Nu este ca și cum aceste fapte au trecut neobservate, chiar și de către alții scriitori din Atlantic. Dar încă nu este perfect clar ce fel de politici alternative sprijină Demsas.

Suntem cu siguranță de acord că o politică de promovare a dreptului de proprietate și de disprețuire a închirierii este dăunătoare. Și se pare că suntem de acord că este ipocrit ca oficialii federali să susțină așa-numitele programe de locuințe la prețuri accesibile în timp ce promovează politici care cresc prețurile caselor.

În ceea ce privește schimbările specifice ale politicii federale, nu sunt atât de sigur. Sper că Demsas va arunca o privire asupra capitolului meu și va scrie o nouă piesă. (Chiar dacă ea nu este de acord cu mine.)

Ideea generală pe care o fac în noua carte a lui Cato, ca și în majoritatea articolelor pe care le scriu despre finanțarea locuințelor, este că politica federală este orientată aproape în întregime spre creșterea cererii. Aceasta este o problemă, deoarece piețele imobiliare sunt întotdeauna limitate de oferta în comparație cu multe alte tipuri de bunuri de consum. De asemenea, este un fapt că aceste constrângeri de aprovizionare sunt adesea determinate de regulile și reglementările de stat și locale. Adică, multe locații dezirabile sunt deja „pline” de locuințe și doar schimbările de guvernare locală pot face ceva în privința asta, deși chiar și aceste este puțin probabil ca schimbările să aibă efecte mari pe termen scurt.

Având în vedere această realitate, cel mai bun lucru pe care îl poate face guvernul federal este să nu mai prelungească cererea. Dar asta este opusul a ceea ce guvernul federal a făcut-o în (cel puțin) în ultimii 50 de ani.

Toată implicarea federală a început cu adevărat să descopere în anii 1930, în mare parte ca un efort de a stimula locurile de muncă. Dar undeva pe parcurs, toți agenții imobiliari, constructorii și finanțatorii și-au dat seama că este mai bine să lucreze cu politicienii. Acum avem o mizerie completă, unul care a făcut fără echivoc locuințele mai puțin accesibile, in special pentru oameni cu venituri mai mici.

Codul fiscal federal promovează datoria ipotecară. Cerințele de capital de la Basel promovează deținerea de titluri garantate cu credite ipotecare (MBS) susținute de guvern. Și Fannie Mae și Freddie Mac se bucură de multă vreme de un statut special față de companiile private. Este imposibil ca sectorul privat să concureze cu guvernul federal, astfel încât asigurarea guvernamentală ipotecară și garanțiile federale (chiar implicite) pentru MBS a avut un efect previzibil.

Din 2009 până în 2020, cota anuală a lui Fannie și Freddie piața totală a MBS a fost în medie de 70 la sută, chiar dacă chartele lor interzice în mod explicit utilizarea excesivă a instalațiilor lor. Inclusiv titlurile Ginnie Mae, cele care sunt susținute de ipoteci FHA, cota federală a piața MBS a fost în medie de 92 la sută pe an.

Puțini își amintesc însă că situația nu era mult diferită înainte de criza din 2008. Din 1996 la 2007, Cota anuală a lui Fannie și Freddie din totalul pieței MBS a fost în medie de 60 la sută, cu doar aproximativ 10 puncte procentuale mai mică decât cota post-criză.

Nu are sens să pledăm pentru mai mult ajutor federal, deoarece prea mult ajutor federal este exact ceea ce ne-a adus aici. Politicile federale au crescut constant cererea, facilitând obținerea de credite ipotecare. Se pare că nu există un impuls în Congres pentru a inversa această tendință și doar un prost ar spune că nu are nimic de-a face cu interese speciale.

Dacă mă înșel în privința asta, atunci noul Congres poate începe cu cel mai de jos din fructele agățate. Poate interzice lui Fannie și Freddie să finanțeze împrumuturi pentru casele de vacanță și poate impune prevederile de utilizare excesivă ale statutului lor. Apoi le poate interzice finanțarea case care costă mai mult de 1 milion de dolari și necesită ca „cumpărătorii de case pentru prima dată” să fie efectiv cei care nu au avut niciodată case.

Nu sunt pe cale să-mi țin respirația.