Marea cădere imobiliară din 2022

„Un tip de piață a locuințelor din anii 1970 este posibil în viitor”

Acum avem un „Triplu Whammy” în 2022. În plus față de necazurile volatile ale pieței de acțiuni și obligațiuni, locuințele tocmai a oferit cel mai rău lovitura de două luni din 2008 și a eliminat câștigurile de peste un an.

Winans Real Estate Index (WIREI)™ urmărește prețurile caselor noi din SUA până în 1830. Pe baza ultimelor date despre prețuri publicate de Biroul pentru Muncă și Statistică din SUA, WIREI a înregistrat o scădere de 16.3% de la nivelurile record din mai.

Graficul 1: Indexul imobiliar Winans 2007-2022

În timp ce mulți oameni se gândesc imediat la bula din 2008 când vine vorba de piețele ursoaice imobiliare, un exemplu mai bun este compararea climatului economic de astăzi cu inflația ridicată și ratele dobânzilor în creștere din 1977-82. Îmi amintesc dureros de bine de această dată. Tatăl meu deținea o companie de construcții rezidențiale, iar eu am lucrat într-un birou mare de brokeraj imobiliar în timpul primului meu an de facultate. A spune „a fost o perioadă dificilă în industria imobiliară” este o subestimare:

Graficul 2: Indexul imobiliar Winans 1977-1982

La ce ne spune istoria să ne așteptăm?

· O piață imobiliară laterală de ani de zile – după cum arată graficul de mai sus, prețurile au scăzut cu 7% în ultima jumătate a anului 1979 și s-au tranzacționat în mare parte lateral până la sfârșitul anului 1982, când Rezerva Federală și-a continuat războiul împotriva inflației ridicate cu politici monetare stricte.

· Lipsa continuă de materiale și forță de muncă – asumarea unui „superior reparator” va fi costisitoare și consumatoare de timp din cauza penuriei post Covid și a costurilor cu forța de muncă în creștere. O proprietate complet remodelată va fi mai ușor de vândut indiferent de „locație, locație, locație”.

· Împrumuturi ipotecare mai restrânse – Deoarece grupul de cumpărători calificați se va diminua din cauza costului mai mare al împrumutului și a plăților mari în avans, vânzătorii vor trebui să „purtați hârtie” și să ocupe o a doua poziție în spatele creditului ipotecar timp de câțiva ani.

· Nu este o piață a cumpărătorului sau a vânzătorului – Cu diferențe mari între prețurile licitate și cele cerute, volumul vânzărilor va continua să scadă până când condițiile de credit se vor îmbunătăți.

· Taxe mai mari pentru investiții – Deoarece vor fi necesare avansuri mai mari pentru a se califica pentru credite ipotecare convenționale, cumpărătorii ar trebui să ia în considerare un împrumut dintr-un plan de 401k sau să se împrumute în marjă dintr-un cont de investiții, comparativ cu plata unor taxe mari legate de investiții din vânzarea de acțiuni.

Datorită politicilor monetare laxe în vigoare din 2009, am avut o călătorie optimistă în domeniul locuințelor, indicele imobiliar Winans câștigând 104%!

Cu toate acestea, toate părțile de lichiditate se încheie!

Începând cu 1850, piețele ursoaice de locuințe din SUA au loc în 16% din timp și, deși sperăm că această încetinire va fi de scurtă durată, ratele scăzute ale creditelor ipotecare din ultimul deceniu nu vor reveni în timpul vieții noastre.