Secțiunea 1031 din codul fiscal din SUA permite persoanelor care au câștiguri de capital din vânzările imobiliare să amâne expunerea la impozite pe acele profituri. Pentru a face acest lucru, ei trebuie să folosească acele profituri pentru a cumpăra o proprietate similară în termen de 180 de zile de la vânzarea inițială și nu pot atinge niciodată banii ei înșiși. Acest proces este cunoscut sub numele de a 1031 schimb de titluri. Din motive evidente, acestea sunt populare printre investitorii imobiliari.
Legea există pentru a încuraja investitorii să-și pună banii înapoi în circulație în loc să-și pună doar profiturile într-o bancă, de unde beneficiază doar investitorul. De aceea, ai voie să faci 1031 de schimburi de câte ori vrei. Cu toate acestea, elementul cheie este că nu poți atinge fizic niciunul dintre profituri. Dacă le puneți în bancă chiar și pentru o zi, profiturile sunt supuse impozitării.
Investitorii trec peste acest obstacol, predându-și profiturile către ceea ce este cunoscut sub numele de intermediar calificat.” Un intermediar calificat este o companie care deține profiturile dvs. și apoi le eliberează la comanda dumneavoastră atunci când găsiți o nouă proprietate. Sună simplu, dar o gaură de reglementare mare în proces înseamnă că trebuie să fii atent la alegerea unui intermediar calificat.
Căutați modalități de a vă crește profiturile? Consultați acoperirea Benzinga privind investițiile imobiliare alternative:
Sau răsfoiți opțiunile actuale de investiții în funcție de criteriile dvs Screenerul ofertelor Benzinga.
Intermediarii calificați sunt reglementați foarte puțin
Când vă predați banii unui broker imobiliar sau unui avocat, o supraveghere puternică de reglementare determină modul în care aceștia pot gestiona fondurile clienților. Aceste reglementări sunt concepute pentru a le îngreuna să acționeze necorespunzător sau să vă fure banii.
Ei trebuie să păstreze banii clienților lor în conturi fiduciare separate de contul de operare pentru firma lor de avocatură sau brokeraj imobiliar. Le este interzis prin lege să amestece fondurile sau să folosească banii clienților în orice alt scop decât tranzacția sau serviciile juridice pentru care banii sunt gajați. De asemenea, li se cere să reconcilieze lunar toate conturile lor de încredere.
Aceste entități trebuie să întocmească un registru care să cataloage datele și motivele depunerilor și retragerilor din conturile lor fiduciare. Aceștia sunt obligați să echilibreze acest registru cu extrasele bancare lunare și să păstreze evidența reconciliărilor lor disponibile pentru inspecție de către reprezentanții statului în orice moment în timpul orelor normale de lucru. Nerespectarea acestui lucru poate duce la pierderea licenței, chiar dacă nu au fost luați bani.
Problema pentru investitori imobiliari este că niciun organism de reglementare echivalent la nivel federal nu este responsabil pentru supravegherea intermediarilor calificați. The IRS are chiar și un avertisment despre aceste entități pe site-ul său. La nivel de stat, doar opt state reglementează sau supraveghează conduita intermediarilor calificați. Sunt:
New Hampshire
Virginia
Washington
Maine
California
Idaho
Colorado
Nevada
Asta înseamnă că un intermediar calificat din celelalte 42 de state nereglementate ar putea teoretic să se înnebunească cu banii tăi de schimb 1031 și, atâta timp cât i-au eliberat la cererea ta când ai finalizat schimbul, nu ai fi mai înțelept. Acesta este un gând înfricoșător și însăși definiția unei fantome în mașină.
Ce se întâmplă dacă intermediarul tău calificat fuge cu banii tăi?
În ciuda lipsei unei reglementări federale și de stat pentru companiile intermediare calificate, este încă o crimă să-ți însuşească banii. Dacă ei fug cu banii tăi și nu-i plătesc atunci când îi ceri, ar putea fi urmăriți penal și pedepsiți cu închisoarea. Cu toate acestea, asta nu vă rezolvă problema ca investitor.
Rețineți că aveți doar 180 de zile pentru a face schimbul. Acel ceas nu se oprește în nicio circumstanță. Deci, dacă intermediarul dvs. calificat nu are banii dvs. atunci când trebuie să faceți schimbul și nu îl puteți finaliza în 180 de zile, sunteți supus impozitului pe câștigurile de capital pentru banii furați.
Un intermediar calificat fuge cu banii tăi și te lipeste cu o factură fiscală în acest proces? Ai. În unele cazuri, asigurătorii intermediarului calificat vor rambursa o parte din bani, dar este puțin probabil ca acest lucru să se întâmple în timp suficient pentru a finaliza schimbul. Așadar, alegerea intermediarului calificat greșit poate provoca literalmente un coșmar financiar din care va dura ani să se trezească.
Se întâmplă des furtul intermediar calificat?
Din fericire, nu, nu. Dar când luați în considerare faptul că intermediarii calificați pot deține profituri din zeci sau chiar sute de vânzări imobiliare la un moment dat, doar un intermediar calificat care face un lucru greșit poate provoca ravagii în valoare de milioane de dolari.
Să luăm cazul Edward Okun, care a fost fostul șef al Grupului Fiscal 1031. Și-a pus în funcțiune compania intermediară calificată folosind banii clienților pentru a finanța un stil de viață de lux care includea vile în mai multe state, mai multe bărci și o mulțime de bijuterii pe care le-a oferit soției sale, model de bikini.
Când în cele din urmă a rămas fără bani și nu și-a putut plăti clienții, aceștia nu au știut ce a fost un șoc mai mare: să afle că banii lor au fost furați sau să afle că nu există un cadru de reglementare sau supraveghere care să-l împiedice pe Okun să fure. aceasta. La momentul arestării sale, Okun finaliza o înțelegere pentru a cumpăra o altă companie intermediară calificată cu aproape 900 de milioane de dolari în depozit.
A fost condamnat la 100 de ani de închisoare și forțat să renunțe la proprietăți de aproape 40 de milioane de dolari. În cele din urmă, clienții săi părăsiți au ajuns să aibă aproximativ 70% din banii lor. Cu toate acestea, acei 70% nu au venit la timp pentru a-și plăti factura fiscală, pe care au trebuit să o plătească din buzunar, și încă au suportat taxe legale în timp ce îl urmăreau pentru daune.
Cum vă protejați de un intermediar calificat umbrit?
Edward Okun nu este singurul care folosește companii intermediare calificate pentru a comite abateri financiare. Sunt numeroase cazuri unde au fost prinși intermediari calificați, iar pierderile din aceste cazuri se ridică la sute de milioane de dolari. În ciuda acestui fapt, nu există încă o supraveghere federală a industriei. Deci, cum vă protejați de un intermediar calificat umbrit?
Dacă nu locuiți într-un stat care reglementează intermediari calificați (și probabil că nu o faceți, deoarece sunt doar opt dintre ei), cel mai bun pariu este probabil să alegeți un intermediar calificat, care este și un avocat autorizat de baroul de stat. Cel puțin atunci li se va cere să efectueze reconcilieri lunare ale conturilor.
Nu este nicio garanție, dar îți va oferi o oarecare liniște sufletească să știi că intermediarul calificat ales de tine are baroul de stat care se uită peste umăr. În al doilea rând, fă-ți cercetările. Verificați recenziile online ale intermediarului. Au reputația de a fi receptivi și proactivi în ceea ce privește comunicarea cu clienții? E ratingul lor BBB mare? Pune întrebări grele atunci când intervieviți intermediari calificați. Obțineți răspunsurile dorite sau treceți la următorul.
Trebuie să vă protejați propriile interese în schimburile 1031
Înainte de un meci de box, arbitrul îi cheamă pe ambii luptători pe ring și le spune „ține mâinile sus și protejează-te”. Acest sfat solid se aplică investitorilor care lucrează printr-un schimb de titluri 1031. Este responsabilitatea dvs. să vă alegeți intermediarul calificat cu precauție și cu grijă extremă. Ai muncit din greu pentru a obține profit din investiția ta. Depinde de tine să-l protejezi.
Fotografie de Prostock-studio pe Shutterstock
Vedeți mai multe din Benzinga
Nu rata alertele în timp real privind stocurile tale - alătură-te Benzinga Pro pentru gratuit! Încercați instrumentul care vă va ajuta să investiți mai inteligent, mai rapid și mai bine.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga nu oferă sfaturi pentru investiții. Toate drepturile rezervate.
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html