Creșterile ratelor din Rezerva Federală răcesc piața locuințelor, dar sunt încă necesare reforme în utilizarea terenurilor

Din primăvara anului 2022, ținta ratei fondurilor federale ale Fed – care este rata dobânzii care se percepe între ele pentru împrumuturile overnight – a crescut la 2.5%, în creștere de la 0.25% în februarie. Acțiunile Fed au crescut ratele dobânzilor pentru orice, de la carduri de credit la credite ipotecare. Ratele ipotecare mai mari încep să scadă prețurile, dar prețurile mai scăzute vor fi temporare fără creșterile ofertei necesare pentru a face locuințele mai accesibile.

Ratele ipotecare medii pe 30 și 15 ani sunt la cele mai înalte niveluri din 2009, așa cum se arată în figura de mai jos, din cel mai recent forum al American Action Forum. carte de locuințe de Thomas Wade. Rata pe 30 de ani este aproape dublu față de cea din 2021, în timp ce rata pe 15 ani s-a dublat deja.

În ciuda acestor creșteri, ambele rate sunt încă aproape de minimele istorice și sunt sub ratele de 6% până la 7% care au fost norma din 2001 până în 2009.

În timp ce ratele dobânzilor ar putea să nu fie ridicate conform standardelor istorice, creșterile recente provoacă în continuare scăderea prețurilor. Atât indicii Case-Shiller, cât și FHFA ale prețurilor locuințelor au început să se stabilească, așa cum se arată în cele două figuri de mai jos.

Schimbările de la un an la altul al prețurilor pentru ambii indici au scăzut, de asemenea, la 15% pentru indicele compus Case-Shiller 20-city și la 16% pentru indicele FHFA. Ambele erau de 19% în 2021.

Sentimentul constructorilor este în scădere ca răspuns la prețurile mai scăzute și creșterea mai lentă a prețurilor. NAHB/Wells FargoWFC
Indicele pieței imobiliare – creat dintr-un sondaj al constructorilor care evaluează vânzările și așteptările de locuințe – a scăzut la cel mai scăzut nivel de înainte de pandemie, după cum se arată mai jos.

Cererea mai slabă și sentimentul constructorilor se manifestă la începuturile de locuințe. Figura de mai jos arată că începerile încetinesc în toate cele patru regiuni ale țării.

Mai puține începuturi de locuințe vor menține oferta de locuințe noi scăzute și ar putea încetini scăderea prețurilor locuințelor, pe măsură ce oferta se ajustează pentru a satisface cererea mai scăzută cauzată de creșterea ratelor dobânzilor. Deși acest lucru poate fi bun pentru proprietarii actuali, care vor experimenta scăderi mai mici ale capitalului propriu pe termen scurt, este rău pentru accesibilitatea locuințelor pe termen lung. Țara are un semnificativ Lipsa locuințelor— între 6 milioane și 10 milioane de unități — că o scădere a numărului de locuințe începute nu va face decât să o exacerbeze. Piața strânsă a locuințelor se manifestă în ratele de neocupare a locuințelor și a închiriilor, care sunt la cele mai scăzute niveluri din ultimii 10 ani.

Avem nevoie de mai multe locuințe de toate tipurile în America pentru a face locuințele mai accesibile pe termen lung. Este dezamăgitor, deși nu este surprinzător, faptul că începuturile de locuințe sunt în scădere ca răspuns la cererea mai slabă și la prețuri mai scăzute.

Totuși, ar fi o greșeală să dam vina pe Fed pentru problemele pieței imobiliare. Fed face tot ce este necesar pentru a reduce rata inflației cauzate de prea multe cheltuieli guvernamentale şi propria sa creație excesivă de bani în timpul pandemiei. Orice alte efecte ale creșterii ratei dobânzii asupra economiei sunt de importanță secundară.

Principalul vinovat din spatele nepotrivirii cererii și ofertei de pe piața imobiliară este prea multă reglementare guvernamentală. Guvernul federal a fost de mult timp în afacerea de a stimula cererea de locuințe prin intermediul agenţii cvasi-guvernamentale lui Fannie MaeFNMA
și Freddie Mac și alții programe guvernamentale.

Atât Fannie, cât și Freddie cumpără credite ipotecare de la creditori și au sprijin implicit guvernamental. Deoarece creditorii știu că pot descărca cu ușurință creditele ipotecare către Fannie și Freddie, ei sunt mai puțin îngrijorați de riscurile de nerambursare pe termen lung și, prin urmare, pot menține costurile de împrumut artificial scăzute.

Stimularea artificială a cererii este suficient de proastă de la sine - nu uitați criza locuințelor? — dar ceea ce face și mai rău în contextul pieței imobiliare este faptul că administrațiile locale reduc simultan oferta prin reglementări de utilizare a terenurilor. În toată țara, dimensiunile minime ale loturilor, cerințele de parcare, procesele complicate de autorizare, cerințele de densitate și alte reglementări locale limitează cantitatea de locuințe care poate fi construită. Atunci când restricțiile de ofertă sunt combinate cu subvențiile la cerere, rezultatul sunt prețuri mai mari care țin locuințe adecvate departe de accesul multor gospodării cu venituri mici sau moderate.

Creșterile de rate ale Fed răcesc piața imobiliară și cu mai mult urme viitoare ar trebui să ne așteptăm ca acest lucru să continue în viitorul apropiat. Totuși, impactul Fed este minor în comparație cu efectele negative ale politicilor actuale de locuințe ale guvernelor federale și locale care stimulează cererea și restrâng oferta. Acțiunile Fed nu ar trebui să ne distragă atenția de la a face schimbările pe termen lung de care avem nevoie pentru a aduce piața imobiliară în echilibru – mai multă ofertă la nivel local și mai puține subvenții la nivel federal.