Cândva, o tânără familie a cumpărat un Cape modest cu trei dormitoare, cea mai proastă casă din cea mai bună locație dintr-o suburbie prosperă. Mulți ani mai târziu, în timpul freneziei locuințelor de acum 15 ani și după ce copiii au crescut și s-au mutat, au primit o ofertă nesolicitată în numerar – de 20 de ori mai mult decât au plătit. Acesta a devenit oul lor de cuib, care a oferit o pensie confortabilă.
Totul este adevărat, dar ar putea la fel de bine să fie un basm. Asa un creşterea preţurilor la locuinţe este puțin probabil să se repete, mai ales de aici după urcarea lor frenetică. Pe termen lung, istoria arată că piața de valori a revenit de aproximativ de două ori mai mult decât imobiliarele rezidențiale. Și se face acest lucru cu mult mai puține dureri de cap decât cheltuielile aferente de întreținere, care au venit ca un șoc pentru mulți cumpărători recenti de case.
Privind la date adunate de profesorul NYU Stern School of Business Aswath Damodaran, stocuri (măsurate prin
S&P 500
) a revenit cu 12.47% anual din 1972 până în 2021, față de 5.41% pentru locuințele rezidențiale (pe baza indicelui Case-Shiller, până în octombrie anul trecut), o perioadă care include ridicarea inflației după ce legătura dolarului cu aur a fost întreruptă. Privind la 2012-2021, care ia în considerare redresarea din criza imobiliară care a precipitat criza financiară din 2007-09, stocurile au revenit în medie cu 16.98%, față de 7.38% pentru locuințe.
In o hârtie nouă pregătit pentru Brookings Institution, Robert Shiller, un creator al indicelui locuințelor, și Anne K. Thompson au descoperit că 72.4% dintre respondenți într-un sondaj au afirmat că recentele războaie de licitații au dus la „cumpărări de panică care au făcut ca prețurile să devină irelevante”. Acest lucru a fost atribuit poveștii acum familiare a cumpărătorilor care doresc mai mult spațiu, în special pentru un birou la domiciliu, în suburbii. Lucrătorii care puteau lucra de acasă au fost în cea mai mare parte nevătămați sau au beneficiat de cheltuieli mai mici în perioada cea mai gravă a pandemiei.
Ratele ipotecare scăzute din punct de vedere istoric au stimulat și mai mult puterea de cumpărare a ofertanților. Cu împrumutul mediu pe 30 de ani al lui Freddie Mac scăzut la 3.05% în decembrie, plata lunară pentru casa cu preț mediu de 408,100 USD în trimestrul al patrulea, cumpărată cu un avans de 20%, ar fi de 1,385 USD. Odată cu creșterea ratelor ipotecare, la 4.67% la 31 martie, același împrumut ar costa 1,687 USD pe lună. Reducerea accesibilității va încetini cu siguranță aprecierea prețului casei.
Shiller și Thompson au descoperit că cumpărătorii recenti sunt realiști în ceea ce privește tendințele pe termen scurt ale prețurilor caselor, așteptându-se la o oarecare moderație, dar pot fi „dați la zboruri de lux pe termen lung”. Analiza datelor efectuate de Damodaran a arătat că cumpărătorii aflați în vârful bulei anterioare din 2006 nu și-au revenit pe deplin din criza care a urmat timp de 10 ani. Nu a fost prima dată când cumpărătorii de case au fost blocați cu pierderi. După scăderea de la vârf în 1989, prețurile nu s-au recuperat complet până în 1992. Iar acele intervale de pierdere nu au ținut cont de costurile de tranzacție, care sunt uriașe pentru imobilele rezidențiale.
Este axiomatic faptul că cumpărarea ridicată scade randamentele viitoare. În termeni umani, se întâmplă lucruri, de la oportunități de angajare mai bune în altă parte - în special având în vedere capacitatea de a lucra de oriunde pentru lucrătorii cunoștințe - până la circumstanțe nefericite, cum ar fi moartea și divorțul. Capacitatea de a ridica mize cu active financiare total portabile și lichide poate oferi mai multă libertate pe termen scurt, împreună cu o bogăție mai mare pe o perioadă mai lungă.
Trimite un mesaj pentru Randall W. Forsyth la [e-mail protejat]
