Investiția în bunuri imobiliare cu flux de numerar, cunoscută și sub numele de proprietate de închiriere, poate fi o modalitate eficientă de a genera o mare parte flux pasiv de venit. Cumpărați o proprietate, instalați un chiriaș sau doi și încasați plăți lunare de chirie. Sună destul de simplu, dar este ceva mai implicat în a vă asigura că o proprietate închiriată este o investiție care merită. A ști cum să calculezi fluxul de numerar în domeniul imobiliar este important pentru maximizarea profiturilor ca proprietar de proprietate.
A consultant financiar vă poate ajuta să încorporați proprietăți imobiliare în portofoliu.
Ce este fluxul de numerar în imobiliare?
In termeni simpli, fluxul de numerar se referă la mișcarea banilor în și în afara unei afaceri. Când discutați despre fluxurile de numerar imobiliare, vorbiți despre banii care sunt generați de proprietate (adică veniturile din chirie) și banii care sunt cheltuiți în asociere cu proprietatea.
Investițiile imobiliare pot genera un flux de numerar pozitiv sau un flux de numerar negativ. Când o proprietate are un flux de numerar pozitiv, veniturile sale depășesc cheltuielile. Când există un flux de numerar negativ, pe de altă parte, cheltuielile depășesc veniturile.
Fluxul de numerar pozitiv este de preferat pentru investitori imobiliari pentru că înseamnă că fac bani din proprietatea sau proprietățile pe care le dețin. Cu cât marja de profit este mai largă, cu atât rentabilitatea investiției este mai bună. Fluxul de numerar pozitiv poate face, de asemenea, investițiile imobiliare mai ușor de întreținut, deoarece este posibil să aveți un surplus de numerar pe care îl puteți folosi pentru întreținere, reparații și întreținere.
Fluxul de numerar negativ înseamnă că un investitor pierde bani pe o proprietate închiriată. Fluxul de numerar negativ poate apărea dacă proprietatea rămâne liberă pentru perioade lungi de timp sau dacă prețurile de închiriere nu sunt capabile să țină pasul cu ceea ce costă un investitor să întrețină proprietatea.
Cum se calculează fluxul de numerar în imobiliare
Calcularea fluxului de numerar în imobiliare începe cu cunoașterea câteva detalii cheie despre proprietate. Mai exact, pentru a calcula fluxul de numerar pentru proprietățile închiriate, trebuie să știți:
Cât de mult venit brut generează proprietatea
Cheltuieli totale pentru proprietate
Ce datorii, dacă există, sunt asociate cu proprietatea
Venitul brut din chirie reprezintă toate veniturile pe care proprietatea le generează înainte de deducerea oricăror cheltuieli, inclusiv plățile ipotecare. Chiria este de obicei principala sursă de venit atunci când calculați fluxul de numerar pentru proprietățile rezidențiale de închiriere. Dar, în funcție de ceea ce este inclus în contractul de închiriere, puteți, de asemenea, să colectați venituri prin perceperea chiriașilor taxe pentru animale de companie, taxe de întârziere sau alte taxe.
În ceea ce privește cheltuielile, includeți toate costurile pe care le plătiți pentru deținerea proprietății. Deci, aceasta poate include lucruri precum:
Asigurări
Taxe de administrare a proprietății (dacă plătiți pe altcineva pentru a gestiona proprietatea pentru dvs.)
Utilități
Întreținere și reparații
Promovare
Este posibil să vi se solicite licențe de afaceri pentru a închiria proprietatea
Taxe juridice și profesionale (de exemplu, cheltuieli de evacuare)
De asemenea, veți include aici și rata de neocupare a proprietății. Rata de neocupare reprezintă câte zile din an imobilul rămâne fără chiriaș, adică nu generează niciun venit. Pentru a afla rata de neocupare a proprietății, ați adăuga timpul total în care proprietatea a rămas liberă pe parcursul unui singur an, apoi ați împărți aceasta la perioada de timp pentru care proprietatea ar fi putut fi închiriată și ați înmulți răspunsul cu 100. .
Deci, dacă proprietatea a rămas liberă timp de 16 săptămâni, dar ar fi putut fi închiriată pentru 52 de săptămâni, aceasta are o rată de neocupare de 30.76% (16/52 x 100). Rata de neocupare este considerată a fi o cheltuială de funcționare la închirierea proprietății.
Odată ce aveți veniturile și cheltuielile brute, puteți trece la pasul următor, care este calculul net venit operațional (NOI). Pentru a găsi NOI pentru bunurile imobiliare cu flux de numerar, pur și simplu ați scădea cheltuielile din venit. Numărul rezultat este cantitatea fluxului de numerar produs de operațiuni. Nu ia în considerare nicio datorie care ar putea fi asociată cu proprietatea. Pentru a găsi fluxul net de numerar după ce serviciul datoriei este luat în considerare, ați scădea serviciul datoriei din venitul net din exploatare.
De ce sunt importante calculele fluxului de numerar în imobiliare?
Calcularea fluxului de numerar pentru imobiliare contează, deoarece vă poate ajuta să determinați cât de profitabilă este probabil să fie o investiție imobiliară închiriată. Privind cât ați putea percepe în chirie pentru o anumită proprietate nu este suficient pentru a vă oferi o imagine exactă. Mai întâi trebuie să eliminați cheltuielile de exploatare ale proprietății și orice plăți ale datoriilor pe care trebuie să le faceți în legătură cu aceasta pentru a vă da seama cu cât flux de numerar ați rămas.
Dacă aveţi o anumită rată de rentabilitate pe care o vizați, calcularea fluxului de numerar pentru proprietăți imobiliare vă poate oferi o idee dacă o proprietate este probabil să îndeplinească așteptările, să le depășească sau să nu fie insuficientă. Nu există o rată stabilită de rentabilitate care să fie considerată de dorit atunci când investiți în proprietăți de închiriere. Este în mare parte subiectiv, bazat pe piața de închiriere în care investiți și pe obiectivele dvs. individuale.
Ca regulă generală, este inteligent să luați în considerare proprietățile care trec testul de 1%. Regula de 1% sugerează că o proprietate este probabil să fie profitabilă dacă poți percepe în mod realist 1% din prețul ei de achiziție în chirie. Deci, dacă cumpărați un apartament de 350,000 USD pentru a închiria, atunci ar trebui să puteți percepe cel puțin 3,500 USD în chirie lunară.
Dacă acest lucru este realist sau nu poate depinde de piata de locuinte si inchiriere Te afli. Să percepi 3,500 USD pentru chirie în San Francisco sau New York, de exemplu, nu este atât de exagerat. Dar perceperea aceleiași sume pentru o casă unifamilială într-un oraș mic din Iowa probabil nu va zbura. Prin urmare, este important să luați în considerare piața generală, precum și costul vieții și veniturile pentru acea zonă atunci când aplicați regula 1%.
Taxele pot afecta fluxul de numerar imobiliar
Investițiile imobiliare se pot răsplăti în timp, dar IRS-ul va dori partea echitabilă din venitul din chirie pe care îl aduci. Când efectuați calcule ale fluxului de numerar pentru imobile, nu uitați să luați în considerare ceea ce va trebui să plătiți în impozite pentru acel venit. În general, venitul net din chirii este impozitat la rata dvs. obișnuită de impozit pe venit. Deci, dacă vă aflați într-o categorie de impozitare mai mare, asta ar putea însemna să plătiți mai mult impozit pe veniturile din chirie.
Puteți, totuși, să compensați o parte din ceea ce datorați scăderea cheltuielilor cu închirierea proprietății. Unele dintre cheltuielile pe care le puteți deduce includ:
Costuri de intretinere si curatenie
Înlocuire aparat sau HVAC
Dobânda ipotecară
Asigurare de proprietate
Taxe de proprietate
Taxe de publicitate
Taxe de administrare a proprietății
Utilități
Alte servicii, cum ar fi combaterea dăunătorilor sau amenajarea teritoriului
Taxe juridice și profesionale (de exemplu, dacă trebuie să plătiți pentru a evacua un chiriaș)
Cheltuieli cu locurile de muncă vacante
De asemenea, puteți deduce cheltuielile cu amortizarea proprietății. Deducerea acestor cheltuieli poate reduce venitul impozabil din chirie. Înțelegerea cât de mult veți datora taxe pentru deținerea unei proprietăți închiriate vă poate oferi o idee mai bună despre cât de mult din profituri veți păstra cu adevărat la sfârșitul zilei.
Linia de jos
Înțelegerea fluxului de numerar în domeniul imobiliar este importantă atunci când cântăriți noile oportunități de investiții. Ultimul lucru pe care ți-l dorești este să investești într-o proprietate închiriată doar pentru ca aceasta să se dovedească a fi o groapă de bani. A ști cum să calculezi fluxul de numerar pentru imobiliare ar putea să vă ajute atunci când puneți la punct un plan de investiții și evitați să faceți o investiție proastă.
Sfaturi de investiții
Dacă doriți să dețineți o proprietate închiriată fără a fi nevoit să faceți toată munca grea de a fi proprietar, există modalități mai simple de a investi. Platformele de crowdfunding imobiliar, de exemplu, fac posibilă investiția în proprietăți comerciale și rezidențiale fără a fi nevoie să dețină proprietatea în sine. Investiții imobiliare (REIT) sunt o altă opțiune pentru a investi în imobiliare fără a cumpăra proprietăți. REIT-urile trebuie să plătească 90% din venitul impozabil investitorilor sub formă de dividende în fiecare an, oferindu-vă un flux consistent de venituri cu puțin efort din partea dumneavoastră.
Luați în considerare să discutați cu un consilier financiar dacă bunurile imobiliare ale fluxului de numerar ar putea fi un bun plus pentru portofoliul dvs. Găsirea unui consilier financiar calificat nu trebuie să fie dificilă. SmartAsset's gratuit instrument vă potrivește cu până la trei consilieri financiari care vă deservesc zona și vă puteți intervieva cu consilierii dvs. potriviți gratuit pentru a decide care este potrivit pentru dvs. Dacă sunteți pregătit să găsiți un consilier care vă poate ajuta să vă atingeți obiectivele financiare, incepe acum.
Credit foto: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Mesaj Cum se calculează fluxul de numerar în imobiliare a apărut în primul rând pe Blogul SmartAsset.
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html