Acțiunile sunt pe o piață ursară, urmează un accident de locuințe?

Cheltuieli cheie

• Datele Asociației Naționale a Agenților Imobiliari arată că prețurile caselor au crescut cu 37% din martie 2020
• Între timp, vânzările totale de case au scăzut cu 8.6% de la an la an și cu 3.4% lună peste lună în mai
• Datele Moody's Analytics sugerează că locuința medie este supraevaluată cu 24.7%, prețurile crescând de patru ori mai repede decât veniturile.
• Deoarece cumpărătorii de case sunt scoși în mod continuu de prețuri din piață, mulți investitori și proprietari de case se tem că un accident de locuințe ar putea fi la colț.

Luni, Indicele S&P 500 a închis cu 18.7% YTD, plutind aproape de teritoriul pieței urs de săptămâna trecută. Între timp, Nasdaq Composite rămâne în scădere cu aproximativ 27% pentru anul, în timp ce Dow-ul scade la o pierdere de 14%. Cu alte cuvinte, o mare parte a pieței se află în sau aproape de țara ursului, fără nicio amânare în vedere pentru acțiunile care au avut prețurile reduse de la vârfurile din ianuarie.

Și acum, investitorii și proprietarii de case se tem că piața imobiliară ar putea urma exemplul.

Date obținute de la Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR) arată că între mai 2021 și mai 2022, prețurile locuințelor existente au crescut cu aproape 15%. Din martie 2020, au crescut cu 37%. Între timp, prețurile medii ale caselor au depășit 400,000 de dolari pentru prima dată.

Deși prețurile ridicate sunt bune pentru investitori și vânzători, ele i-au împins continuu pe cumpărătorii cu venituri mici și medii de pe piață. Și acum, unii vă îngrijorează, aceleași prețuri care i-au văzut pe vânzători bucurându-se ar putea cataliza o prăbușire a pieței imobiliare.

Bubbles and Crashes

Bulele de active apar atunci când cererea, speculațiile și exuberanța pieței cresc prețurile dincolo de fundamentele lor. Rezultatul final? Active supraestimate care rămân la cerere atâta timp cât cumpărătorii rămân interesați.

Potrivit Rezerva Federală Dallas, bulele imobiliare sunt deosebit de înțepătoare din cauza impactului lor economic de amploare. Bulele de locuințe duc adesea la o serie de consecințe nedorite, cum ar fi:

• Modele distorsionate de investiții și achiziții
• Alocarea greșită a resurselor economice
• Valuri care sângerează în creșterea economică și ocuparea forței de muncă

Apoi când investitorii intră în panică, sau falimentele și executările silite ajung pe piață, bula „ipar”. Prețurile imobiliarelor se prăbușesc, investitorii se luptă să rămână profitabili și proprietarii de case se pot găsi sub apă foarte împrumuturi scumpe.

Acestea fiind spuse, nu fiecare bulă se termină neapărat într-o prăbușire completă.

Unele piețe pot experimenta în schimb o corecție, unde prețurile caselor scad treptat și apoi stagnează luni sau ani.

În schimb, o prăbușire implică o scădere rapidă a prețului (adesea însoțită de un val de executări silite) care scoate covorul de sub piață.

Atunci și acum

Prăbușirile totale ale pieței imobiliare nu sunt atât de comune pe cât ați putea crede. Cu toate acestea, cu Marea Recesiune proaspătă în mintea multor, proprietarii de case și investitorii rămân precauți.

Marea recesiune

Prăbușirea pieței imobiliare din 2007-2008 a fost un eveniment unic născut din multiple practici neglijente ale guvernului, creditorilor și investitorilor.

Pentru început, ratele ieftine și reglementarea minimă a creditării ipotecare au permis băncilor să ofere împrumuturi subprime debitorilor necalificați. Multe astfel de împrumuturi au fost chiar acordate fără documente adecvate care să documenteze capacitatea împrumutatului de a rambursa.

Între timp, investitorii au achiziționat „titluri garantate cu ipoteci” (MBS) care grupează creditele ipotecare ca active investibile. Pe măsură ce ratele împrumuturilor subprime au crescut, împrumuturile subprime au cuprins o pondere mai mare din aceste titluri.

Din păcate, mulți proprietari de case nu și-au putut face plățile, catalizand o criză, pe măsură ce băncile au început să execute silite pe debitorii în situație de neplată. În multe cazuri, băncile au suferit pierderi încercând să renunțe la proprietăți cu valoare în scădere. Curând, proprietarii de case au fugit de la creditele ipotecare subacvatice în stânga și în dreapta, lăsând băncile să dețină proprietăți care valorează mai puțin decât împrumutul acordat.

În același timp, investitorii MBS s-au confruntat cu propria criză, deoarece împrumutații au intrat în situații de nerambursare, drenându-și profiturile.

În cele din urmă, confluența evenimentelor a dat naștere unei recesiuni globale (și tone de noi reglementări privind creditarea ipotecară).

Rapid înainte până în 2022

Și apoi avem boom-ul imobiliar actual, care, după cum veți vedea, are un set foarte diferit de cauze. Și anume: Pandemia Covid-19.

Când pandemia a început pentru prima dată, Federal Reserve a redus ratele dobânzilor pentru a evita a recesiune și să încurajeze cheltuielile. În același timp, între blocajele impuse de guvern și convingerile angajaților, multe firme au instituit noi politici de lucru de la domiciliu. Între timp, multe familii au aruncat fonduri de stimulare în economii sau și-au plătit datoriile.

Combinația dintre fondurile de stimulare, datoria ieftină și flexibilitatea WFH a atras mulți proprietari să părăsească orașele scumpe. Între timp, murmurele lanțului de aprovizionare și restricțiile Covid-19 au blocat construcția de case noi, înăsprind oferta.

Ca urmare, cererea a crescut. Curând, cumpărătorii s-au trezit concurând pentru aceleași proprietăți, trimițând prețurile vertiginoase, deoarece proprietarii amețitori acceptau oferte în numerar, adesea cu mult peste prețul cerut.

Putem exclude un potențial prăbușire a pieței imobiliare?

Deși nu mai suntem în izolare, impactul Covid-19 asupra pieței imobiliare rămâne. Unii își fac griji, ceea ce înseamnă că un accident de locuințe ar putea fi chiar după colț.

Pentru început, recent Biroul de recensământ datele arată că vânzările de case au scăzut patru luni la rând. Numai vânzările de case noi unifamiliale au scăzut cu 16.6% între martie și aprilie. Și în mai, vânzările totale de case au scăzut cu 3.4% de la o lună la lună și cu 8.6% față de un an în urmă. În total, inventarul de locuințe existente nevândute din iunie a crescut la 1.16 milioane de unități.

Dar, în timp ce vânzările au scăzut, prețurile nu au urmat exemplul. De fapt, mai a marcat un nou record, prețul mediu al unei case noi apropiindu-se de 450,000 de dolari. În același timp, prețul mediu de vânzare al tuturor locuințelor a depășit 511,000 USD.

Dacă crezi că sună sus, nu ești singur. La începutul acestui an, Moody's Analytics a raportat că prețurile caselor din SUA rămân în continuare supraevaluat cu o medie de 24.7%. În martie, Dallas Fed a avertizat că prețurile de vânzare a locuințelor au depășit prețurile de închiriere, sugerând valori „umflate nesustenabil”.

Și nu este vorba doar de cât de scumpe sunt locuințele, ci de cât de repede au ajuns acolo. Numai în ultimul an, prețurile caselor au crescut de patru ori mai rapid decât veniturile. În același timp, ipotecă ratele dobânzilor au urcat de la 3% în ianuarie la 6.4% până la sfârșitul lunii iunie, mai mult decât dublând costul împrumutului.

Per total, cifrele indică perspective slabe pentru piețele imobiliare. Inflația vertiginoasă, creșterea ratelor dobânzilor și stocurile limitate i-au scos pe mulți cumpărători de case. Având în vedere că proprietarii de case trebuie să se extindă mai mult pentru a ajunge pe scara proprietății, bula ar putea izbucni dacă factorii economici vor duce la venituri mai mici sau la rate ipotecare mai mari.

Diferențele esențiale între 2008 și 2022

Cu toate acestea, consensul general în rândul economiștilor este că, în timp ce o prăbușire a pieței imobiliare este posibil, nu este Probabil.

Pentru început, bazele actuale ale pieței rămân mult mai stabile decât erau acum 14 ani. Criteriile de creditare mai stricte și protecția robustă a cumpărătorilor de case înseamnă că cea mai mare parte a creditelor ipotecare moderne sunt plătite la timp. În a doua jumătate a anului 2021, cumpărătorul mediu a aplicat cu a scor mediu de credit record ridicat din 786.

În plus, delincvențele rămân în jur de 3%, iar primul trimestru din 2022 a fost doar 78,000 de dosare de executare silită. (În schimb, 10 milioane de americani și-au pierdut casele între 2006 și 2010, cu 3.1 milioane de dosare de executare silită doar în 2008.)

În mod similar, proprietarii de case dețin acum un remarcabil 28 de trilioane de dolari în capitaluri proprii comparativ cu capitalul propriu-zis adesea negativ deținut în 2008. Și notează JPMorgan că proprietarii moderni de case nu au suportat aproape aceleași niveluri de îndatorare văzute înainte de 2008.

În același timp, stocurile de locuințe, deși în creștere, rămân aproape de minimele istorice. Septembrie trecut, NARAR
a raportat o ofertă de locuințe de vânzare pentru 2.4 luni; până în februarie, aceasta a scăzut la doar 2 luni.

Între timp, constructorii, invocând creșterea costurilor și încetinirea cererii, au retras producția. (Opusul a fost adevărat în perioada premergătoare Marii Recesiuni.)

Scenariul cel mai probabil

Cu toate acestea, o piață imobiliară robustă nu înseamnă că nu există loc pentru o scădere a prețurilor. Distincția: majoritatea economiștilor cred că o corecție, nu o prăbușire, este în ordine.

De exemplu, Dallas Fed raportează că, deși prețurile reale ale caselor depășesc valorile fundamentale, ei nu văd „nicio așteptare ca consecințele unei corecție a locuințelor să fie comparabile cu criza financiară globală din 2007-09 în ceea ce privește amploarea sau gravitatea macroeconomică”.

Doug Duncan, economist șef la Fannie MaeFNMA
, în mare măsură de acord. Poziția sa este că, în timp ce ratele cresc dramatic, „în mod istoric, mișcări atât de mari s-au încheiat cu o încetinire a locuințelor”.

Analistul financiar-șef al Bankrate, Greg McBride, este de acord, remarcând: „Prețurile imobiliarelor se pot mișca în ritmuri mari – ca acum – și apoi prezintă schimbări relativ mici pe o perioadă de ani. O plată a prețurilor este rezultatul cel mai probabil.”

Dar, oricum, ce contează drept „corecție”?

Matthew Pointon, economist imobiliar senior la Capital Economics, consideră că a Scădere de 5% până la jumătatea anului 2023 este un obiectiv rezonabil. Și economistul șef al NAR Lawrence Yun este de acord că „scăderi minore ale prețurilor” de până la 5% sunt probabile – și sănătoase pentru o piață „supraprețuită”.

Nu lăsa spectrul unei prăbușiri a pieței imobiliare să te doboare

În climatul actual, o prăbușire a pieței imobiliare naționale pare puțin probabilă, deși nu este exclusă. Asta îi face pe mulți investitori imobiliari să se întrebe: să investească sau să aștepte?

Cu Q.ai, nu trebuie să te întrebi niciodată despre următoarea mișcare corectă. Strategiile noastre de investiții bazate pe inteligență artificială se bazează pe date solide, nu pe emoții precum frica sau entuziasmul care au rădăcini într-o prăbușire teoretică a pieței.

Dar asta nu înseamnă că suntem ieșiți din circuit. Cu investiții la zi precum Kit Forbes, puteți accesa știri de ultimă oră, informații fulgerătoare și o arhivă vastă de cunoștințe, toate fără să ridicați un deget. Tot ce trebuie să faceți este să vă finanțați contul.

Descărcați Q.ai astăzi pentru acces la strategii de investiții bazate pe inteligență artificială. Când depuneți 100 USD, vom adăuga o sumă suplimentară de 50 USD în contul dvs.