Una dintre cele mai mari întrebări cu care se confruntă mulți lucrători în vârstă atunci când se angajează într-un lucru internațional la distanță sau într-un stil de viață nomad digital este ce să facă cu cel mai valoros bun al lor: casa lor.
În general, există două opțiuni - închirierea sau vinderea. Deși cea mai bună opțiune va varia de la o persoană la alta, în funcție de circumstanțele dumneavoastră financiare, de locația proprietății și de o serie de alți factori, există o serie de probleme de care toată lumea ar trebui să le cunoască, în special orice potențiale obligații fiscale.
Soția mea, Rebecca, și cu mine ne-am confruntat cu această problemă de închiriere vs. vânzare în 2018, când am decis să ne mutăm din Virginia în Mexic.
În calitate de fost avocat fiscal al Serviciului Fiscal Intern (IRS), eram la curent cu multe dintre legile relevante, dar încă am învățat câteva lecții importante și surprinzătoare în timpul acestui proces. Aici, aș dori să vă împărtășesc povestea despre modul în care am abordat dilema de închiriere sau vânzare, astfel încât să vă ajute să vă informați decizia dacă vă gândiți să vă mutați în străinătate.
O investiție în viitorul nostru financiar
Imobilul este un element critic al unui portofoliu de investiții bine echilibrat. Dar acum 20 de ani, când Rebecca și cu mine căutam să cumpărăm prima noastră casă, eram mai preocupați dacă ne vom putea permite o casă, decât cum ar arăta lângă stocurile noastre.
La acea vreme, locuințele din cartierele la modă din Virginia, chiar peste râul Potomac, față de locurile noastre de muncă din Washington, DC, erau atât de solicitate, încât potențialii cumpărători erau forțați în mod obișnuit să liciteze mai mult decât prețul cerut și să renunțe la inspecțiile la domiciliu și siguranță. Acest lucru ne-a făcut nervoși. Mai mult decât atât, suma de bani pe care banca dorea să ne împrumute (în acele vremuri nebunești de dinaintea colapsului financiar global) a fost mai mare decât și-ar putea imagina oricare dintre noi să plătească înapoi.
Deoarece eram defavorizați să fim săraci de casă - adică nu am vrut să ne cheltuim majoritatea veniturilor pe o ipotecă - Rebecca și cu mine am mers cu instinctul și am decis asupra unei opțiuni mai ieftine.
Am achiziționat o casă de oraș construită în 1940 pe proverbiala „partea greșită a căilor” pentru jumătate din cât am fi cheltuit pe o casă unifamilială puțin mai mare, într-un cartier mai popular. Dar ne-am simțit în siguranță în casa nouă și am plănuit să folosim banii pe care nu îi plăteam băncii pentru călătoria pe care amândoi ne plăcea să o facem.
S-a dovedit că norocul a fost cu noi. După cum prevăzuse agentul nostru imobiliar, eram în avangarda gentrificării noului nostru cartier. De ambele părți ale noastre au fost construite dezvoltări de locuințe moderne, s-au mutat mai multe magazine și restaurante, iar zona noastră a devenit cunoscută drept cartierul pitoresc, colonial. Apoi prețurile locuințelor în întreg orașul au început să crească.
Când ne-am cumpărat casa în 2000, orașul ne-a evaluat terenul și casa la 127,900 de dolari. Zece ani mai târziu, evaluarea a fost de 378,420 USD. Și până când Rebecca și cu mine am decis să ne mutăm familia în Mexic, în ianuarie 2018, era de 516,168 USD.
Alegerea dintre două opțiuni atractive
Rebecca și cu mine am avut o alegere dificilă în privința casei după ce am decis să ne mutăm în străinătate. Ar trebui să-l închiriem și să folosim venitul lunar din chirie pentru a ne ajuta să ne plătim cheltuielile în Mexic sau ar trebui să încasăm și să profităm de o lege federală care elimină impozitul pe câștigul substanțial pe care l-am obține prin vânzare?
Închirierea a avut avantaje. Chiria lunară ar oferi un flux constant de venituri pentru a înlocui parțial salariile pe care le lăsam în urmă și, prin urmare, ar reduce suma pe care ar trebui să o extragem din economii pentru a ne acoperi cheltuielile zilnice. Venitul ar acoperi chiria noastră din Mexic, școlarizarea copiilor noștri și, așa cum îmi plăcea să glumesc, lăsam câțiva dolari pentru tacos. Ca conservatori fiscali (cel puțin atunci când vine vorba de cheltuirea banilor noștri), Rebecca și mie ne-a plăcut că veniturile din chirii ne vor oferi o pernă financiară până când vom putea dezvolta câteva idei de afaceri pe care am vrut să le urmăm.
Un alt punct de luat în considerare atunci când vă mutați în străinătate este că veniturile din chirie vă pot ajuta să obțineți o viză de ședere în noua dumneavoastră țară. Deși acest lucru nu a fost relevant pentru situația noastră, unele națiuni - Uruguay, de exemplu - au nevoie de un flux demonstrabil de venit pentru a obține reședința permanentă. Venitul din chirie vă poate ajuta să îndepliniți această cerință.
Totuși, închirierea are și dezavantaje, așa cum am aflat în cercetarea opțiunilor noastre. În primul rând, costul unei companii de management pentru a face publicitate și a supraveghea proprietatea ar afecta profitul nostru. Aceste companii percep adesea o taxă egală cu o chirie de o lună pentru a găsi un chiriaș și apoi 8% până la 10% din chiria lunară pentru întreținerea proprietății și pentru a răspunde la problemele ridicate de chiriaș. În timp ce site-urile online precum Craigslist există ca platforme gratuite pentru a ajuta la conectarea proprietarilor și chiriașilor, aceste instrumente nu pot gestiona proprietatea.
În al doilea rând, ar trebui să raportăm venitul din chirie ca impozabil, reducând și mai mult ceea ce a intrat în buzunarele noastre.
Rebecca și cu mine am găsit de asemenea că vânzarea este o opțiune interesantă. Pe baza conversațiilor pe care le-am avut cu mai mulți agenți imobiliari locali, precum și a cercetării noastre independente folosind instrumentul online Zillow, care utilizează proprietăți comparabile pentru a estima valoarea de piață a unei case, ne-am anticipat că am putea vinde casa pentru aproximativ 600,000 USD.
În acest caz, am obține un profit de 400,000 USD după scăderea prețului nostru de achiziție inițial și a costului îmbunătățirilor de capital pe care le-am făcut, care au totalizat 200,000 USD. Am putea investi profitul de 400,000 de dolari și să folosim profiturile pentru a acoperi cheltuielile în Mexic.
În plus, în conformitate cu secțiunea 121 din Codul veniturilor interne (excluderea locuințelor), niciunul din acest profit de 400,000 USD nu ar fi impozabil. Excluderea locuinței permite unui cuplu căsătorit să elimine din venituri până la 500,000 USD în câștiguri din vânzarea unei locuințe. O singură persoană poate exclude până la 250,000 USD.
Pentru a se califica pentru această excludere (și acest lucru este crucial pentru a înțelege dacă vă gândiți să vă vindeți casa), cuplurile căsătorite și persoanele singure trebuie să îndeplinească testul de proprietate și testul de utilizare.
Sunteți eligibil pentru excludere dacă ați deținut și folosit proprietatea ca locuință principală pentru o perioadă de cel puțin doi ani din cei cinci ani anteriori vânzării. Puteți îndeplini testele de proprietate și utilizare în diferite perioade de doi ani, dar trebuie să îndepliniți ambele teste în perioada de cinci ani care se încheie la data vânzării.
Dacă ne-am vinde casa, am îndeplini atât testele de proprietate, cât și cele de utilizare și am putea exclude tot profitul nostru, rezultând impozit zero.
Fără beneficiul excluderii locuințelor, rata de impozitare a câștigurilor de capital de 10% însemna că vom plăti un impozit de 40,000 USD pe profitul de 400,000 USD. Patruzeci de mii de dolari este mai mult decât am anticipat că ar costa familia noastră de patru persoane să trăiască în Mexic timp de un an. Sunt mulți bani de plătit în taxe.
Motivele pentru care am închiriat
Mai mulți factori ne-au ajutat să luăm decizia de a ne închiria casa. În primul rând, am găsit imediat un chiriaș de încredere pe cont propriu în care am putea avea încredere să se ocupe de casă și curte. I-am furnizat informații de contact pentru oamenii de reparații locali pe care i-am folosit anterior, eliminând nevoia unei companii de management.
Chiria pe care o colectăm este impozitată ca venit obișnuit (eu și Rebecca plătim în categoria de impozitare de 12%, dar ratele variază de la 10% la 37% în funcție de venit și statutul de înregistrare). Totuși, a nu suporta costul unei companii de management terță parte a însemnat mai mulți bani în buzunarul nostru.
În al doilea rând, având în vedere natura zonei metropolitane din Washington, DC - foarte tranzitorie, cu locuințe apropiate, cum ar fi a noastră, la mare căutare - ne așteptam ca valoarea casei să continue să crească. În plus, deoarece testul de utilizare a excluderii locuințelor oferă o fereastră de doi din cinci ani, nu a trebuit să vindem imediat pentru a obține beneficiul fiscal.
În cea mai simplă aplicare a testului, am avut până la trei ani după ce ne-am mutat să vindem. Dacă data vânzării noastre ar fi fost în ianuarie 2021, perioada de retrospectivă de cinci ani ar dura din ianuarie 2016 până în ianuarie 2021 și am fi locuit în casă ca reședință principală din ianuarie 2016 până în ianuarie 2018 și am putea exclude câştig.
Ultimul motiv pentru care am decis să închiriem inițial, mai degrabă decât să vindem, a fost că ne doream un loc unde să revenim în cazul în care lucrurile în Mexic nu mergeau.
Timp de decizie, din nou
În iunie 2020, chiriașul nostru ne-a informat că se va muta în august. În acel moment, eram de doi ani și jumătate în experimentul nostru din Mexic și ne-am angajat în viața noastră acolo, fără planuri de a ne muta înapoi în SUA. Eram gata să ne reexplorăm opțiunile în ceea ce privește casa.
Prima mea reacție a fost să vând. Eram încă în intervalul de doi din cinci ani pentru a îndeplini testul de utilizare și a exclude câștigul nostru din impozitare. Agenții imobiliari cu care am vorbit (și platforma online Zillow) au prezis că acum am putea vinde casa cu 100,000 USD cu mai mult de doi ani în urmă, ceea ce înseamnă că vom economisi aproximativ 50,000 USD în taxe și vom avea întregul profit de 500,000 USD în mână pentru a investi.
Rebecca a vrut să continue să închirieze. O afacere cu kombucha pe care am început-o și cursurile de limbă spaniolă pe care le ținea în Mexic erau profitabile între timp, dar îi plăcea să aibă un venit constant din chirie.
Un alt motiv pentru care Rebecca a vrut să se agațe de casă a fost să realizeze aprecierea suplimentară pe care mai mulți agenți imobiliari locali au prezis-o după ce Amazon a anunțat că își va construi al doilea sediu în zonă.
În timp ce încă dezbateam ce să facem, soarta a intervenit. Discutam dilema noastră cu un prieten care are experiență în investiții și mi-a oferit ceva pe care eu și Rebecca nu am înțeles pe deplin. El a explicat că rata rentabilității pe care am câștigat-o din închiriere a fost mai mare decât am obține probabil dacă am vinde casa și am investi câștigul.
La acea vreme, compensam aproximativ 25,000 USD pe an din venituri din chirii, după ce plătim impozitele pe proprietate, asigurarea proprietarilor și cheltuielile de întreținere. (Am plătit ipoteca rămasă înainte de a ne muta.)
Dacă ar fi să vindem casa și să investim câștigul de 500,000 de dolari, ar trebui să găsim o investiție care să ofere o rentabilitate de 5% pentru a realiza atât cât obțineam din venituri din chirie. Deși s-ar putea să găsim acea rată de rentabilitate într-o obligațiune corporativă sau într-o acțiune tranzacționată public, aceste tipuri de active sunt de obicei investiții mai riscante decât imobiliare.
Cam în aceeași perioadă în care am avut această conversație cu prietena mea, Rebecca și cu mine am găsit prin gură în gură o familie cu cariere bune și care avea să plătească o chirie lunară puțin mai mare decât o primim anterior. Acest lucru a făcut ușoară decizia de a închiria din nou.
În plus, știam că excluderea locuințelor nu era complet exclusă. Conform legii, am putea reseta perioada de cinci ani critică pentru testul de utilizare dacă decidem să ne mutăm înapoi în casă ca reședință principală și să rămânem acolo timp de doi ani – sau mai mult dacă asta ni se potrivește. Deși nu este în mintea noastră să ne întoarcem acum, nu este în afara tărâmului posibilităților. De ce nu? Casa a fost bună cu noi.
În cele din urmă, decizia de a vă vinde sau închiria casa este una personală. Nu există o soluție unică pentru toate. Cu toate acestea, după cum arată povestea noastră, o considerație financiară crucială pe care fiecare proprietar ar trebui să-l țină cont este excluderea locuinței. Dacă ajungi să-ți vinzi casa în afara ferestrei de doi din cinci ani, s-ar putea să trebuiască să predai o mare parte din prețul de vânzare unchiului Sam.
Deci, dacă decideți să vă păstrați casa câțiva ani după ce vă mutați în străinătate, fiți conștienți de modul în care această taxă vă poate afecta finanțele pe viitor.
Sursa: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo