Ryan a găsit secțiunea 8 mai eficientă decât creditul fiscal pentru locuințe cu venituri mici

Până acum, această serie a analizat pe scară largă Războiul împotriva sărăciei și critica congresmanului Ryan asupra abordării generale a războiului și numind-o un eșec. Ce s-a întâmplat în ultimul deceniu de la acea revizuire, în special cu programele de locuințe. Deși a fost creat în 1986 ca parte a reformei fiscale, creditul fiscal pentru locuințe cu venituri mici (LIHTC) este cel mai important program federal de locuințe. După cum am subliniat mai înainte, programul este extrem de complex și greu de utilizat. Mai întâi, să aruncăm o privire la ceea ce a găsit Ryan în privirea sa asupra programului. Apoi, în următoarea postare, voi descrie provocările cu care m-am confruntat pentru a găsi răspunsuri la întrebări simple despre programul LIHTC, cum ar fi ce entități l-au folosit de-a lungul anilor, unde și cât de mult a fost cheltuit cu adevărat.

În primul rând, este de remarcat faptul că puteți găsi cele mai multe, dar nu toate, materialele lui Ryan online aici. Cu toate acestea, multe dintre legăturile către unele dintre documentele justificative sunt întrerupte. Dar Am creat un link la cele 48 de pagini despre programele de locuințe și la asta mă voi referi aici și în postările următoare. Nu iau neapărat totul din materialele lui Ryan la valoarea nominală, dar, de asemenea, voi construi din acea muncă și voi încerca să completez cât de mult pot despre programele așa cum sunt astăzi.

Cel mai simplu mod de a înțelege programul LIHTC este că este un program de stimulare fiscală care reduce taxele pentru părțile care investesc bani în locuințe, ceea ce limitează chiria de obicei la 60 % din Venitul Mediu Zona sau mai puțin. Mecanica transferului de taxe este suficient de complicată pentru a justifica o postare și am făcut una cu ceva timp în urmă acoperă unele dintre mecanisme. Dolarii care ajung să finanțeze sau să subvenționeze locuințele ajung să fie alocați diferitelor state prin ceea ce se numesc Agenții de finanțare a locuințelor (HFA) care determină cum și unde vor fi utilizate resursele. Voi acoperi cheltuielile sau cheltuielile pentru program în postarea următoare, dar Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) spune că programul folosește „echivalentul a aproximativ 8 miliarde de dolari în autoritatea bugetară anuală” și, conform documentelor lui Ryan, „cu condiția ca proprietatea să rămână în conformitate, investitorii primesc un credit dolar pentru dolar pentru obligația fiscală federală în fiecare an, pe o perioadă de zece ani. ”

Ryan subliniază că „criticii LIHTC citează adesea ca un defect major al programului faptul că proiectele LIHTC au nevoie de obicei de cel puțin un strat suplimentar de subvenție pentru a finanța proiectul. Alte critici includ complexitatea LIHTC și costul acestuia în comparație cu alte programe federale de locuințe, în special vouchere.”

Experiența mea personală confirmă acest lucru. În calitate de dezvoltator nonprofit, singurul proiect la care am lucrat a folosit mai multe surse de capital, de la credite fiscale la finanțare de stat și locală. În sine, aceasta nu este o problemă, dar multele cerințe ale altor finanțatori guvernamentali tind să încetinească proiectele, adăugând timp și costuri de tranzacție. Acest lucru nu s-a schimbat și am subliniat cum noile probleme precum inflația determină creșterea costurilor proiectelor consumând subvenția și creând mai puține unități mai scumpe.

În secțiunea sa despre LIHTC, Ryan compară programul în mod nefavorabil cu Secțiunea 8, programul care oferă vouchere care pot fi aplicate pentru închirierea apartamentelor existente la prețul pieței. Cred că este o critică valabilă și una care se aplică și astăzi. Singura problemă este că voucherele sunt prea greu de folosit. Adesea, o gospodărie se va califica pentru tichete, dar nu va putea găsi o unitate liberă care să îndeplinească cerințele federale, de stat și locale. Deseori voucherele rămân neutilizate. Acesta este motivul pentru care am continuat să sugerez reforma simplă de a permite utilizarea voucherelor în cazul în care o gospodărie plătește deja chiria.

Și cine beneficiază de LIHTC față de Secțiunea 8? Ryan îi citează pe O'Regan și Horn, care au descoperit că „aproximativ 40 la sută din unitățile LIHTC deservesc gospodăriile cu venituri extrem de mici, comparativ cu 75 la sută din secțiunea 8 și unitățile de locuințe publice ale HUD bazate pe chiriași”. Pe măsură ce am cercetat mai profund unde ajung creditele fiscale, am constatat că multe, multe proiecte care obțin credite fiscale combină unități subvenționate cu unități cu rata de piață. Nu este o problemă din punctul meu de vedere, chiar dacă nivelurile veniturilor subvenționate sunt mai mari.

Dar o privire asupra proiectelor precum unul care va avea loc în Renton, Washington, la sud de Seattle, numit solera, ridică întrebări; nu este nimic în neregulă cu proiectul, dar este ceea ce se așteaptă contribuabilii pentru „locuințe cu venituri mici”. Chiriile sunt oricum atât de mici în aceste zone încât subvenția nu economisește chiar atât de mult chiriașii, iar chiriașii care economisesc au venituri mult mai mari, poate suficient de mari pentru a găsi un apartament mai ieftin, mai vechi la prețul pieței? Acest lucru este susținut de date care au constatat că „proprietățile LIHTC tind să aibă o prezență mai mare în suburbiile cu rate mai scăzute ale sărăciei”. Am încercat să sapă în acest lucru, iar în următoarea postare o voi împărtăși a dus la găsirea unei probleme mult mai mari cu LIHTC: lipsa de transparență.

În cele din urmă, Ryan lovește cuiul pe care îl bat adesea. „În multe zone metropolitane, LIHTC este mai scump decât alte forme de asistență pentru locuințe.” Ryan citează un studiu care „examinează rentabilitatea LIHTC în raport cu tichetele Secțiunea 8 din Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland și Miami”. Studiul respectiv a constatat că „LIHTC este mai scump decât voucherele în general, dar prima variază în funcție de standardele de plată a voucherelor și de piața locală de locuințe”. Într-un oraș precum San Jose, a constatat studiul, programul de credit fiscal îi costă pe contribuabili cu 2% mai mult decât tichetele, dar în Atlanta, diferența este de 200%. la fel de scumpe ca tichetele în Atlanta.

În general, Ryan nu petrece atât de mult timp programului LIHTC, având în vedere dimensiunea relativă a acestuia. Acest lucru se poate datora faptului că programul se bucură de un sprijin larg, bipartizan. Ar putea fi pentru că există mulți pentru dezvoltatori de profit care își completează proiectele cu rate de piață cu credite fiscale de 4%, o subvenție mai mică, dar mai ușor de aplicat și de obținut? Cred că oferirea de locuințe mai ieftine și obținerea de profit este o idee bună, dar întrebarea despre câte credite fiscale sunt folosite de către organizații nonprofit și cum sunt folosite m-a condus la cea mai mare descoperire a mea: pur și simplu nu știm. Munca lui Ryan abia a zgâriat suprafața unui program care pune sute de milioane de dolari în cuferele HFA-urilor de stat cu foarte puțină responsabilitate pentru unde se duc acești bani.