Asistență pentru închiriere rurală și stimulente cu dobândă scăzută

Aruncăm o privire la ceea ce eu numesc programele de locuințe „secționale” ca parte a examinării aprofundate a fostului Reprezentant a programelor federale anti-sărăcie create sau asociate cu Războiul împotriva sărăciei. La fel ca în ultimul post, voi oferi câteva informații despre fundal și istorie, voi oferi evaluarea lui Ryan și voi face propria mea, împreună cu câteva idei despre cum ar putea fi îmbunătățit sau reutilizat programul.

Secțiunea 521 Programul de asistență pentru închirierea rurală

Am subliniat înainte de asta Problemele locative din America rurală sunt mai grave decât cele din mediul urban. Muncitorii câștigă mai puțin, trebuie să călătorească mai departe pentru a găsi o locuință și, odată ce o fac, descoperă că locurile libere sunt puține, iar clădirile sunt mai vechi și mai decrepite. Costurile de construcție pentru locuințe noi în zonele rurale rivalizează cu cele din orașe, dar chiriile rurale sunt mult mai mici decât în ​​zonele urbane sau suburbane. Traducere: dezvoltatorii își dau seama rapid că majoritatea proiectelor din zonele rurale pur și simplu nu sunt fezabile, iar aceasta include proiecte finanțate cu credite fiscale non-profit. Așadar, zonele rurale se confruntă cu dublul zgomot al salariilor mici și al ofertei scăzute de locuințe; chiar dacă calitatea locuințelor este mai scăzută, prețurile rămân ridicate și locurile libere scăzute. Între timp, subvențiile ajung mai degrabă în orașe decât în ​​zonele rurale.

Programul Secțiunea 521 este administrat de – în mod surprinzător – Departamentul Agriculturii al Statelor Unite (USDA) ca parte a Legii privind locuința din 1949. USDA conduce de fapt o varietate de programe, inclusiv Programul de locuințe închiriate în mediul rural Secțiunea 515 și Secțiunea 514. și 516 programe de locuințe pentru muncă agricolă, fiecare dintre acestea folosind împrumuturi și subvenții pentru a încuraja dezvoltarea locuințelor rurale. În plus, asistența din programul Secțiune 521 poate fi folosită pentru plata chiriei în acele unități. Chiriașii plătesc chirii egale cu 30% din venitul lor lunar ajustat în funcție de AMI; programul Secțiune 521 plătește partea rămasă din chirie. Asemenea celorlalte programe de locuințe deja discutate, acestea combină dolari de ajutor de capital și chirie.

Ryan a decis, pe baza studiilor pe care le-a citat, că programul Section 521 a eșuat în misiunea sa de a ajuta oamenii să găsească locuințe la prețuri accesibile. Coaliția națională pentru locuințe cu venituri mici Anul trecut, a spus că „Patruzeci și șapte la sută dintre chiriașii din mediul rural sunt împovărați de costuri, plătind mai mult de 30% din venit pentru locuință și aproape jumătate dintre ei plătesc mai mult de 50% din venit pentru locuință. Mai mult de jumătate dintre gospodăriile rurale care trăiesc cu probleme multiple, cum ar fi accesibilitatea, inadecvarea fizică sau supraaglomerarea, sunt chiriași.”

Am observat deja că problemele locative din America rurală sunt serioase și dificil de rezolvat. Sunt de acord că, deși bine intenționat, Secțiunea 521 și programele asociate nu afectează problemele. La fel ca și celelalte programe discutate aici, dacă ar fi să dereglementăm politica locativă pentru a permite construirea mai multor locuințe, acele subvenții ar avea de fapt o diferență mai mare în zonele rurale dureroase, fără a recurge la toate schemele de finanțare complicate și ineficiente.

În anul fiscal 2012, cheltuielile din Secțiunea 521 au fost de 905 milioane USD. Programul Section 521 RA a fost finanțat la 1.375 miliarde USD în FY20 și 1.410 miliarde USD în FY21. Factura de cheltuieli pentru FY22 a oferit 1.450 miliarde USD pentru Secțiunea 521.

Secțiunea 236 Programul de asistență pentru locuințe închiriate

Programul Secțiunea 236 a oferit stimulente dezvoltatorilor sub formă de rate ale dobânzii sub piață (BMIR) pentru a stimula construirea de locuințe de închiriat la preț redus. Principalul instrument al programului, creat în 1968, este Below Market Interest Rates (BMIR) pentru dezvoltatorii care doresc să construiască locuințe pentru familiile cu venituri mai mici. Conceptul BMIR își are originea în Housing Act din 1961, stimulentul fiind o rată legală scăzută a dobânzii de 3%. BMIR nu a asigurat în mod activ noi împrumuturi după ce a fost înlocuit cu Secțiunea 236. În timp ce programul a fost activ, mii de unități au fost construite utilizând asigurări ipotecare susținute de federal pentru împrumuturi pe un termen de 40 de ani. Au fost și plăți efectuate către dezvoltatori privați reducând dobânda. Proiectele au inclus, de asemenea, secțiunea 8 asistență bazată pe chiriași. Conform analizei lui Ryan, la acel moment, peste 11,000 de astfel de unități mai primeau plăți pentru reducerea dobânzii.

Programul a fost creat în 1968 și a fost eliminat treptat în favoarea bonurilor, iar până în anul fiscal 2012, programul Secțiunea 236 cheltuia 401 milioane USD pe plăți de reducere a dobânzii pentru creditele ipotecare rămase. Pe măsură ce perioada de angajament se apropia de final, în 2016, HUD a oferit sfaturi despre cum să reduceți, să convertiți sau să păstrați locuințele la prețuri accesibile. Nu este clar unde se află exact aceste plăți, deoarece HUD nu are un proces de raportare transparent, dar majoritatea locuințelor din Secțiunea 236 au fost convertite în utilizări private sau continuă să funcționeze ca unități accesibile, subscrise cu diferite subvenții. Ryan nu a oferit prea multe în ceea ce privește o analiză a eficacității programului, în afară de a spune că nu au existat studii privind eficacitatea programului.

Părerea mea cu privire la acest program este că ar merita să ne uităm, în cazul ratelor dobânzilor în creștere, dacă stimularea construcției noi de locuințe de închiriere la prețul pieței ar putea fi stimulată cu plăți pentru a reduce dobânda la zero, cu condiții. După cum am subliniat, cu incertitudinea economică, ratele dobânzilor în creștere și cererea în scădere, producția de locuințe închiriate este probabil să scadă. Asta înseamnă că, atunci când cererea revine, poate chiar explodează, gospodăriile cu venituri mici în căutare de locuințe închiriate se vor confrunta cu chirii vertiginoase. Acest lucru va stârni mai multe preocupări care vor duce la o reglementare inutilă. Oferirea de împrumuturi cu o rată a dobânzii redusă sau chiar zero acum, împreună cu alte stimulente dezvoltatorilor privați, le-ar reduce riscul și ar stimula crearea de aprovizionare pentru viitor.