REIT vs. fonduri mutuale imobiliare: Care este diferența?

REIT vs. fonduri mutuale imobiliare: o prezentare generală

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) și fondurile mutuale imobiliare oferă diversificare și o modalitate ușoară și accesibilă pentru investitorii individuali de a investi în diferite segmente ale pieței imobiliare. Ele reprezintă, de asemenea, un vehicul mai lichid pentru investiții în acest sector decât deținerea sau investițiile în imobiliare direct.

Există o mare varietate de REIT și fonduri mutuale din sectorul imobiliar pentru a alege. Înainte de a lua în considerare oricare tip de instrument, trebuie să înțelegeți diferențele cheie dintre cele două, precum și argumentele pro și contra.

REIT-uri

O REIT este o corporație, un trust sau o asociație care investește direct în proprietăți imobiliare prin proprietăți sau ipoteci. Se tranzacționează la bursă și sunt cumpărate și vândute ca acțiuni. REIT plătesc dividende ca parte a structurii lor. Serviciul de venituri interne (IRS) le cere să plătească acționarilor majoritatea profiturilor impozabile (90% sau mai mult) prin dividende. Cu toate acestea, companiile REIT nu plătesc impozitul pe profit.

Cel puțin 75% din activele unui REIT trebuie să fie în proprietăți imobiliare și cel puțin 75% din veniturile sale brute trebuie să provină din chirii, dobânzi ipotecare sau câștiguri din vânzarea proprietății.

Cele trei tipuri majore sunt REIT-urile de capitaluri proprii, REIT-urile ipotecare și REIT-urile hibride.

REIT-uri de capitaluri proprii

REIT-urile de acțiuni dețin și investesc în proprietăți precum apartamente, clădiri de birouri, centre comerciale și hoteluri. Veniturile sunt generate în principal din chiriile proprietăților pe care le dețin sau la care au o acțiune.

Un REIT de capital poate investi pe scară largă sau se poate concentra pe un anumit segment, cum ar fi hoteluri, proprietăți rezidențiale, depozite, spitale și așa mai departe.

În general, REIT-urile de capitaluri proprii asigură venituri stabile. Și, deoarece aceste REIT generează venituri prin colectarea chiriilor, venitul lor este relativ ușor de prognozat și tinde să crească în timp.

REIT-uri ipotecare

REIT-urile ipotecare (sau mREIT-urile) investesc în ipoteci rezidențiale și comerciale. Aceste REIT împrumută bani pentru credite ipotecare sau achiziționează credite ipotecare existente sau titluri garantate cu ipotecă (MBS). În timp ce REIT-urile de capitaluri proprii generează venituri prin chirii, REIT-urile ipotecare câștigă venituri din dobânzile aferente investițiilor lor în datorii.

 REIT-urile ipotecare tind să funcționeze mai bine decât REIT-urile de capitaluri proprii atunci când ratele dobânzilor cresc.

REIT-uri hibride

REIT-urile hibride sunt o combinație de REIT-uri de capitaluri proprii și ipotecare. Amândoi dețin proprietăți, colectează chirii și investesc, de asemenea, în titluri ipotecare. Investind atât în ​​credite ipotecare, cât și în active hard, REIT-urile hibride, precum Two Harbors, adoptă o abordare mai echilibrată și pot fi capabile să profite atât în ​​medii de creștere, cât și în scădere a ratei dobânzii, unde doar capitalurile tradiționale sau REIT-urile numai ipotecare se pot lupta.

Rețineți că există doar câteva REIT-uri hibride listate.

Performanța REIT

REIT-urile tind să performeze cel mai bine atunci când ratele dobânzilor scad și când chiriile cresc. Ca acțiuni care plătesc dividende, REIT-urile sunt analizate la fel ca alte acțiuni. Dar există unele diferențe mari din cauza tratamentului contabil al proprietății. Deoarece REIT-urile cumpără proprietăți imobiliare, de exemplu, este posibil să observați niveluri mai mari de îndatorare decât în ​​cazul altor tipuri de companii.

Condițiile pieței de capital sunt, de asemenea, importante, și anume cererea instituțională pentru acțiuni REIT. Pe termen scurt, această cerere poate copleși fundamentele. De exemplu, acțiunile REIT s-au descurcat destul de bine în 2001 și în prima jumătate a anului 2002, în ciuda fundamentelor slabe, deoarece banii curgeau în întreaga clasă de active.

La nivelul REIT individual, doriți să vedeți perspective puternice de creștere a veniturilor, cum ar fi veniturile din chirii, veniturile din servicii aferente și FFO. Vrei să vezi dacă REIT are o strategie unică pentru îmbunătățirea ocupării și creșterea chiriilor sale.

Sectorul industrial contează, de asemenea, deoarece REIT-urile specializate vor înregistra randamente care variază în funcție de tipul de proprietăți deținute. De exemplu, graficul de mai jos prezintă randamentele REIT în funcție de sector în 2019. În acel an, proprietățile industriale și centrele de date au avut cele mai bune rezultate, în timp ce comerțul cu amănuntul și auto-stocarea lânceau.

Fonduri mutuale imobiliare

Fondurile mutuale sunt investiții comune gestionate profesional care investesc într-o varietate de vehicule, cum ar fi acțiuni și obligațiuni. Investitorii achiziționează acțiuni sau unități ale fondului mutual, care sunt cumpărate sau răscumpărate la valoarea activului net curent (NAV) al fondului. NAV-urile sunt calculate o dată pe zi și se bazează pe prețurile de închidere ale valorilor mobiliare din portofoliul fondului.

Fondurile mutuale imobiliare investesc în principal în REIT-uri și companii care operează imobiliare, folosind manageri de portofoliu profesioniști și cercetări de specialitate. Acestea oferă posibilitatea de a câștiga o expunere diversificată la proprietăți imobiliare folosind o cantitate relativ mică de capital. În funcție de strategia și obiectivele lor de diversificare, aceștia oferă investitorilor o selecție de active mult mai largă decât se poate realiza prin cumpărarea acțiunilor REIT și oferă, de asemenea, flexibilitatea de a trece cu ușurință de la un fond la altul.

Un avantaj pentru investitorii cu amănuntul este informațiile analitice și de cercetare furnizate de fond. Aceasta poate include detalii despre activele achiziționate și perspectiva conducerii cu privire la viabilitatea și performanța investițiilor imobiliare specifice și ca o clasă de active. Investitorii mai speculativi pot investi într-o familie de fonduri mutuale imobiliare, supraponderând tactic anumite tipuri de proprietăți sau regiuni pentru a maximiza rentabilitatea.

Performanță fond imobiliar

Deoarece investesc în principal în REIT, performanța fondurilor mutuale imobiliare este strâns corelată cu cea a REIT-urilor pe care le dețin. Cu toate acestea, fondurile mutuale pot fi mai puțin lichide, mai puțin favorabile impozitelor și pot percepe comisioane de administrare mai mari decât REIT-urile sau ETF-urile REIT. Deși fondurile mutuale imobiliare aduc lichidități unei clase de active tradițional nelichide, criticii cred că nu se pot compara cu investițiile directe în imobiliare.

Considerații speciale

REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare oferă investitorilor individuali cu acces limitat de capital la investiții imobiliare diversificate sau concentrate, deoarece au minimuri relativ mici de investiții. Când oferă diversificare, cele două tipuri de fonduri contribuie la reducerea riscului.

În funcție de strategia lor de investiții, fondurile mutuale imobiliare pot fi un vehicul de investiții mai diversificat decât REIT-urile. Acest lucru poate reduce costurile de tranzacție pentru cei care caută o diversificare mai mare concentrată într-unul sau câteva fonduri. De asemenea, beneficiază de managementul profesional al portofoliului și de cercetare.

Fondurile imobiliare oferă venituri din dividende și potențialul de apreciere a capitalului pentru investitorii pe termen mediu și lung. Amintiți-vă, REIT-urile trebuie să distribuie cel puțin 90% din venitul impozabil acționarilor în fiecare an sub formă de dividende.

Valoarea imobilelor tinde să crească în perioadele de inflație, pe măsură ce prețurile și chiriile proprietăților cresc. Prin urmare, REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare pot servi drept o acoperire potențială împotriva inflației.

În cele din urmă, ambele tipuri de fonduri imobiliare oferă lichidități în ceea ce este de obicei o clasă de active nelichidă.

Inconvenientele

Ca și în cazul oricărei investiții, există riscuri pentru investiții atât în ​​REIT-uri, cât și în fonduri mutuale imobiliare. Returnările nu sunt garantate.

De asemenea, la fel ca în cazul tuturor fondurilor specifice sectorului, cele care se concentrează pe proprietăți imobiliare pot fi mai volatile decât fondurile cu orizonturi mai largi de investiții, cum ar fi un fond care urmărește indicele S&P 500. Pe scurt, când piața imobiliară se clatină, fondurile din acest sector suferă. Desigur, opusul este adevărat atunci când piața imobiliară este în plină expansiune.

Creșterea ratelor dobânzii poate afecta și randamentul fondurilor imobiliare. De exemplu, REIT-urile se bazează pe datorii sau bani împrumutați pentru a achiziționa proprietăți. Atunci când ratele dobânzilor cresc, crește și costul împrumuturilor, care poate reduce profiturile.

REIT vs. Exemplu de fonduri mutuale imobiliare

Dacă doriți să investiți în piața imobiliară dinamică și notoriu de scumpă din New York, de exemplu, luați în considerare Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – un REIT care poate revendica emblematica Empire State Building ca una dintre proprietățile sale de portofoliu. . Portofoliul său totalizează opt proprietăți comerciale și opt birouri în Manhattan și zona metropolitană a orașului New York.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) este un exemplu de fond mutual din sectorul (imobiliar) cu participații diverse. Cu 41 de participații, investește în principal în REIT-uri, precum și în companii aferente imobiliare tranzacționate la bursă.

Linia de jos

REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare au diferențele lor, dar sunt similare prin faptul că ambele oferă lichidități și o modalitate accesibilă de a obține expunere la active imobiliare diversificate. Pentru investitorii cu amănuntul fără capital semnificativ, aceste fonduri imobiliare creează o cale de a investi într-o gamă largă de proprietăți care altfel ar putea fi la îndemână. Investitorii pe termen lung, în special, au potențialul de a profita de avantajele veniturilor din dividende și ale aprecierii capitalului. Înainte de a investi în oricare dintre ele, asigurați-vă că înțelegeți diferențele dintre cele două, precum și riscurile și recompensele aferente.

Întrebări frecvente privind REIT vs. Fonduri mutuale imobiliare

Ce este un REIT necomercializat?

REIT-urile care nu sunt tranzacționate sunt fonduri private de investiții imobiliare care sunt gestionate profesional și investesc direct în proprietăți imobiliare și nu sunt listate la bursă. Acestea sunt disponibile numai investitorilor acreditați, cu valoare netă mare și necesită de obicei o investiție minimă mare.

Ce este un ETF REIT?

ETF-urile REIT sunt fonduri tranzacționate la bursă (ETF-uri) care investesc majoritatea activelor lor în titluri de capital REIT și instrumente derivate conexe. ETF-urile REIT sunt gestionate pasiv în jurul unui indice de proprietari imobiliari tranzacționați public. 

Ce este un fond index REIT?

La fel ca un REF ETF, un fond index REIT este un fond mutual care investește pasiv într-un indice imobiliar de referință, cum ar fi MSCI US REIT Index sau Dow Jones US REIT Index, care împreună acoperă aproximativ două treimi din valoarea agregată a piața internă REIT tranzacționată public.

Ce este o agrafă REIT?

O agrafă REIT este o structură care urmărește să maximizeze avantajele fiscale inerente trusturilor de investiții imobiliare, permițând în același timp companiei să opereze proprietăți pe care aceste trusturi nu le pot administra în mod normal. Astfel de REIT sunt supuse unui control reglementar intens, întrucât în ​​structura agrafelor se datorează obligații fiduciare diferitelor grupuri de acționari și pot exista conflicte inerente. Este similară, dar mai flexibilă ca structură cu REIT-ul capsat.

Ce este un REIT Triple Net?

Un REIT triplu net este un REIT cu acțiuni care deține proprietăți comerciale utilizate în leasing triple net (NNN). Închirierea netă triplă înseamnă că costurile de întreținere și reparații structurale trebuie plătite de chiriaș – pe lângă chirie, impozite pe proprietate și prime de asigurare. Deoarece aceste cheltuieli suplimentare sunt transferate chiriașului, proprietarul percepe în general o chirie de bază mai mică. Acest lucru absolvă REIT de cel mai mare risc al oricărui contract de leasing net.