Punerea roților pe o politică proastă

În ultimul deceniu, a lucrat la probleme legate de politica locativă cu oficiali aleși, dezvoltatori, constructori, furnizori de locuințe și susținători „Care este răspunsul?” sau „Ce ar trebui să facem?” Acest lucru se întâmplă de obicei după ce pictez o imagine oarecum întunecată a viitorului; guvernele de stat și locale continuă să suprareglezeze producția de locuințe creând deficit și prețuri ridicate și apoi încearcă să taxeze și să stoarcă economia pentru a subvenționa victimele prețurilor mai mari. Pentru a pune răspunsul într-un singur loc, îl postez ca o serie aici.

Din păcate, răspunsul pe care îl dau este de obicei ignorat; imaginați-vă un pacient care părăsește cabinetul medicului și se îndreaptă direct către magazinul de gogoși după ce i s-a spus că, pentru a pierde în greutate, pacientul trebuie să urmeze o dietă. Este mai ușor să arunci cutii de bere la televizor sau să faci contestații legale decât să faci munca grea de a înțelege opinia publică despre locuințe și apoi de a dezvolta mesaje pentru a o schimba. Dar iată, în cinci postări, cel mai bun răspuns al meu la întrebarea „Ce facem pentru a înțelege de ce politica locativă este făcută așa cum este și cum o schimbăm?”

Introducere: Punerea roților pe politica proastă a locuințelor

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciant lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Și așa, deschidem zidurile orașului. Și dezvăluie crenelurile, toți lucrând împreună pentru ca acest lucru să se întâmple, fixând roți de alunecare de picioarele sale uriașe și frânghii în jurul gâtului, ca niște căpăstre cu care să-l atragă la altar.

Virgil. Eneida, tradus de David Ferry, (Cartea II, 349-353, p. 46). University of Chicago Press, 2017.

Cu toții știm povestea calului troian chiar dacă nu am citit niciodată Eneida. Grecii erau în război cu troienii și, pentru a-i păcăli, se ascund într-un cal de lemn cu aspect înșelător de inofensiv. Când troienii trag calul în oraș, grecii ies, iar restul este istorie, Troia este distrusă. Povestea și imaginea sunt atât de cunoscute, încât puțini oameni ți-ar putea spune unde au auzit prima dată despre ea; este aproape ca și cum ne-am născut știind despre ideea de a „nu avea încredere niciodată în grecii care poartă daruri” (timeo Danaos et dona ferentis), un avertisment rostit de preotul troian Laocoon și ignorat în cele din urmă.[1]

Am citat mai sus un aspect deosebit de emoționant al poveștii, esențial pentru înțelegerea ei și pentru a-i aprecia relevanța pentru crearea unei politici publice proaste. Pur și simplu, în retrospectivă, știm cu toții că a fost o idee proastă să aducem calul în Troia. Dar cred că majoritatea oamenilor ar spune, dacă ar fi întrebați, ar spune „a venit cu roți”. Adică, este probabil ca cei dintre noi care stăm pe plajă și scuturăm din cap și spun: „Nu o face!” ne-am uita la un cal cu patru roți perfecte și o frânghie atașată. Tot ce trebuia să facă troienii era să-l tragă înăuntru, nu?

Dar acest lucru nu a fost în mod clar cazul în acea zi în afara zidurilor Troiei. Troienii trebuiau să lucreze (accingunt omnes operi) să se autodistrugă. În aproape toate cazurile de politică proastă pe care le-am văzut, în special în domeniul locuințelor, nu este ca și cum să trecem de la „avem o criză de locuințe” la ceva de genul controlului chiriei, deoarece soluția a fost o simplă deschidere a unui cadou împachetat. În fiecare caz, avertismentele multiple sunt ignorate și apoi trebuie făcute eforturi extraordinare pentru a crea și implementa politica proastă.

Poate cel mai bun exemplu (și cel care mă prezintă ca Laocoonul local) este politica Seattle privind accesibilitatea obligatorie a locuințelor. Totul a început cu o „criză a locuințelor” în 2013, când redresarea de după recesiune a adus locuri de muncă și a crescut cererea de locuințe în oraș. Prețurile locuințelor și chiriile au început să crească. A urmat un fel de panică civică. Trebuia făcut ceva. Ca altfel – tânărul agent grec a trimis împreună cu calul să-i încurajeze pe troieni să-l transporte în interiorul orașului – a apărut un consultant care i-a sfătuit pe liderii orașului că motivul pentru care prețurile locuințelor creșteau a fost toate acele noi locuințe care se construiau! Cu cât se vor crea mai multe locuri de muncă și locuințe, a susținut consultantul, cu atât va trebui să plătească Primăria pentru a subvenționa oamenii care nu ar putea plăti chiria.

Alături vine calul, Zonarea Inclusionară Obligatorie (MIZ). Argumentul de bază al MIZ este că există o anumită nedreptate; în timp ce orașul crește, dezvoltatorii câștigă milioane în timp ce chiriile cresc. Între timp, publicul prin intermediul guvernului de stat și local este blocat cu proiectul de lege pentru subvenționarea oamenilor săraci care văd chiriile crescând. Prin urmare, răspunsul este să impozitezi fiecare metru pătrat de locuințe noi și să dai banii organizațiilor nonprofit care, într-o zi, vor construi „unități la prețuri accesibile”. Pur și simplu, acest lucru nu are sens: adăugarea de costuri cu taxe nu va face ca locuințele necesare noi să fie mai ieftine, ci le va scumpi. Ceea ce are sens, totuși, este că inflația în creștere va justifica și mai multe comisioane pentru organizațiile nonprofit. Este un ciclu distructiv prin care construirea de locuințe este mai dificilă și mai costisitoare, care apoi justifică, în mod ironic, îngreunarea construcției de locuințe. Am explicat-o în 2016 și din nou recent. Nu am fost singurul apoi or acum.

Care a fost rezultatul? De la ultimul raport, programul MHA din Seattle a generat 96 de milioane de dolari. Când a fost propus în 2015, s-a sugerat că erau necesare zeci de mii de „unități accesibile”. Primăria a susținut în 2017 că,

„MHA face parte din Agenda privind accesibilitatea și accesibilitatea locuințelor din Seattle (HALA), care se străduiește să creeze 50,000 de case până în 2025, inclusiv 20,000 de case la prețuri accesibile. Dezvoltarea atât a locuințelor la prețuri accesibile, cât și a locuințelor la prețul pieței este o strategie importantă pentru încetinirea creșterii costurilor locuințelor și pentru a oferi o gamă mai largă de opțiuni de locuințe.”

De la publicarea acelui raport la care am făcut legătura, Primăria pretinde 712 unități subvenționate din fondurile MHA cheltuite. Nu a existat niciun audit independent al acestei afirmații, dar chiar dacă o acceptăm, programul este un eșec șocant. Suntem la jumătatea anului 2022 și chiar și luând în considerare Covid-19, rata de producție este slabă. Un raport mai recent al Seattle Times a arătat numere mai fanteziste:

„Transportul din 2021 [de la MHA] ar putea ajuta orașul să finanțeze mai mult de 900 de unități accesibile, având în vedere că Seattle presupune că fiecare unitate are nevoie de aproximativ 80,000 de dolari din oraș. Proiectele de locuințe la prețuri accesibile combină de obicei dolari din oraș cu finanțare din alte surse, inclusiv guvernele federale și de stat.”

Fiecare unitate are nevoie de 80,000 USD. Dreapta. Un proiect recent pus în funcțiune a costat 67 de milioane de dolari pentru 148 de unități sau aproximativ 456,000 USD pe unitate. Ei bine, cui îi pasă? Chiriile au scăzut, nu? Ei bine, chiar și luând în considerare scăderile de Covid, chiriile cresc din nou în Seattle, ajungând la creștere de la an la an de aproximativ 18%.

Adevărul este că MHA a adăugat costuri și a încetinit producția de locuințe noi și, dacă ar fi fost construite mai multe înainte și chiar în timpul pandemiei, fără taxe și alte reguli, oferta ar ține pasul cu cererea pe măsură ce crește după pandemie. Schema MHA i-a făcut pe oameni să se simtă mai bine în urmă cu cinci ani, astăzi este un factor care contribuie la inflația locuințelor post-pandemie.

Există vreo șansă ca orașul Seattle să renunțe la program acum că cererea este în creștere și chiriile cresc? Desigur că nu. Este un succes. Uită-te la toți banii strânși pentru locuințe. De ce ne-am opri acum? De fapt, este doar o chestiune de timp până când, cu chiriile în creștere, consilierii vor cere majorări ale taxelor MHA. Așa cum se plânge Eneas despre cal, „am consacrat lucrul monstruos în cetate în sine (fericul 46).”

Cu aproape fiecare politică de locuințe, modelul este același. Chiriile cresc, la fel și apelurile pentru a reglementa mai intens și a taxa locuința. Cerere și ofertă? Taci din gură Laocoon! Există o singură soluție, găsiți mai mulți bani pentru mai multe „locuințe la prețuri accesibile”. Și există o mulțime de Sinon acolo, activiști cu mai multe anecdote decât date reale, dispuși să promită sprijin politic pentru eforturile de redistribuire a bogăției pentru a se asigura că toată lumea are „dreptul la locuință”. În schimb, ceea ce obțin oamenii este un loc pe lista de așteptare pentru acea locuință accesibilă, care ar putea veni, într-o zi.

Este frustrant să vezi atât de mulți oameni în orașe care lucrează atât de mult pentru a crea politici atât de proaste pentru locuințe. Care este primul pas pentru a opri calul să vină în oraș? Răspunsul este să ne dăm seama ce credem.

[1] Merită remarcat faptul că nuanțele latinei permit o serie de interpretări la fel de nuanțate a ceea ce „et dona ferentis” ar fi putut însemna în context (vezi, Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, nr. 9, 1927, pp. 658–62).