Obligațiuni pentru activități private și 4% credite fiscale pentru locuințe cu venituri mici

Programele federale de locuințe se încadrează în general în una din două categorii, cele care oferă subvenții directe oamenilor pentru a plăti locuința și cele care folosesc instrumente financiare pentru a facilita construirea de locuințe. Dintre instrumentele financiare, cel mai semnificativ este Creditul fiscal pentru locuințe cu venituri reduse (LIHTC). Această creatură a codului fiscal monetizează o reducere fiscală pentru investițiile în locuințe la prețuri accesibile. Dar în programele de sărăcie analizate de fostul congresman Paul Ryan, există și un instrument interesant, dar complex – Private Activity Bond sau PAB. PAB permite guvernelor locale să vândă obligațiuni scutite de taxe în numele entităților care construiesc proiecte care beneficiază publicul, inclusiv locuințe. Atunci când sunt asociate cu credite fiscale, PAB-urile pot fi un instrument puternic pentru constructorii care doresc să adune capital pentru proiecte de locuințe. Dar complexitatea și costurile sunt mari. (Dacă doriți o fereastră în LIHTC iată o postare despre cum funcționează).

Serviciul de Cercetare a Congresului a publicat un prim excelent despre Obligațiunile de activitate privată. La fel ca creditele fiscale, PAB-urile sunt încorporate în codul fiscal și includ două tipuri de obligațiuni. unul pentru proiecte care servesc scopurilor guvernamentale; cealaltă pentru cele care servesc scopurilor private, atâta timp cât beneficiază publicul. Dacă obligațiunile de activitate privată sunt pentru „activități private calificate” cum ar fi locuințele, cumpărătorii de obligațiuni nu plătesc impozite pe dobânda pe care o câștigă. Congresul limitează suma datoriei care poate fi emisă pentru activități private; 150 milioane USD și 50 USD pe cap de locuitor în 1986, până la cel mai mare dintre 335 milioane USD sau 110 USD pe cap de locuitor în 2022. Există, de asemenea, limite în funcție de tipul de proiect, de asemenea, pentru a influența investițiile. De asemenea, Congresul intenționează să limiteze cheltuielile fiscale (scutirile înseamnă mai puțini dolari în venituri fiscale).

Modul în care aceste obligațiuni pot fi combinate cu LIHTC, în special creditele fiscale de 4%, este tratat bine într-o lucrare de către Corporation for Supportive Housing (CSH), Finanțarea locuințelor de sprijin cu obligațiuni scutite de taxe și credite fiscale pentru locuințe cu venituri mici de 4%. Iată un rezumat al cerințelor pentru utilizarea obligațiunilor scutite de taxe cu credite fiscale.

Numai guvernele de stat și locale, împreună cu agențiile cvasi-guvernamentale pot emite obligațiuni. De obicei, aceasta este Agenția pentru Finanțarea Locuințelor (HFA), agenția de stat care primește credite fiscale. Dar pentru că suma de obligațiuni scutite de taxe care poate fi emisă este supusă unui plafon de volum (limita menționată mai sus), toate aceste entități guvernamentale concurează agresiv pentru a se încadra sub plafon. De asemenea, proiectele nu pot accesa veniturile din obligațiuni până când un proiect primește aprobarea de la HFA de stat, iar aceste venituri sunt limitate la costurile rezidențiale și nu pot fi utilizate pentru spații comerciale, de exemplu.

Există o limită importantă care merită remarcată în ceea ce privește combinarea creditelor fiscale și a obligațiunilor scutite de impozite. Pentru a primi alocarea creditului fiscal, managerul de proiect trebuie să acopere cel puțin 50% din costurile de construcție („regula 50%”) cu venituri din obligațiuni; și, desigur, orice locuință construită folosind aceste obligațiuni și credite fiscale trebuie să fie disponibilă persoanelor care câștigă mai puțin de 60% din Venitul Median Zonal (AMI). De obicei, 20% dintre unități trebuie să fie accesibile persoanelor la 50% din AMI sau mai puțin, sau 40% din unități la 60% din AMI.

Dacă nu este deja evident, astfel de proiecte sunt complicate. Adăugați la aceasta faptul că adesea aceste tipuri de „oferte” includ finanțatori suplimentari. De exemplu, singurul proiect de locuințe la care am lucrat ca dezvoltator a fost un proiect de 4% care folosea obligațiuni scutite de taxe. Dar am avut și fonduri din fondul fiduciar pentru locuințe al statului, precum și un împrumut pentru construcții. Sincer să fiu, a trebuit să-mi zdrobesc mintea și să mă uit la vechile e-mailuri pentru a-mi aminti exact cum s-a dezvoltat proiectul. Lucrarea CSH face o treabă grozavă de a arăta, prin intermediul a șapte studii de caz diferite, câteva dintre modalitățile distinctive în care această finanțare se poate reuni. De exemplu, unul dintre cele mai simple studii de caz este din Michigan. Iată un grafic care arată finanțarea pentru proiect.

MSHDA este Autoritatea de Dezvoltare a Locuințelor de Stat din Michigan, Agenția de finanțare a locuințelor a statului. MSHDA a vândut obligațiunile, iar datoria este deservită prin veniturile modeste de la chiriași, care provin parțial din tichetele Secțiunea 8. Fiecare dintre finanțatorii din proiect are cerințe diferite, iar în acest tip de proiecte îndeplinirea unei cerințe poate deranja una dintre cerințele celuilalt finanțator.

În unele cazuri, capitalul propriu al creditului fiscal poate fi utilizat pentru a plăti serviciul datoriei. Lucrarea CSH folosește un studiu de caz care a folosit obligațiunile și apoi „a scos pe deplin obligațiunile o conversație permanentă cu alte împrumuturi publice, granturi și capitaluri proprii ale creditelor fiscale”. Se pare că ar folosi capitalul propriu al creditului fiscal pentru a retrage datoria de obligațiuni. Acest lucru este convingător: deși creditul fiscal de 4% este un procent mai mic din baza eligibilă a unui proiect accesibil, posibilitatea de a utiliza creditul pentru a rambursa obligațiunile este o idee bună. La fel și combinarea diferitelor surse de finanțare.

Ryan nu petrece mult timp pe PAB-uri, în afară de a sugera că „puține studii privind eficiența Obligațiunilor de activitate privată . . . întrucât se referă la îmbunătățirea mobilității ascendente a chiriașilor.” Acest lucru este adevărat, iar privirea sa asupra cheltuielilor pentru program arată că obligațiunile nu au fost folosite la fel de des ca creditele fiscale pentru locuințe cu venituri mici.

Și nu s-au schimbat multe în deceniul de la analiza sa (date grafice de la Trezoreria Statelor Unite).

Părerea mea este că PAB-urile ar trebui utilizate așa cum este utilizată toată datoria: captarea valorii. În cazul locuințelor, am sugerat o schemă de captare a valorii pentru locuințele pentru persoane fără adăpost în care se cuantifică, de exemplu, costurile taberelor, se vând obligațiuni pentru a implementa intervenții pentru a pune capăt taberelor, apoi pe măsură ce se realizează economii, folosind acele economii ca serviciu al datoriei. Problema adunării a ceea ce este cunoscut în lumea non-profit ca „o stivă de capital” este nivelul de complexitate care este problematic din următoarele motive:

● Timp – acest tip de aranjamente de finanțare rupe timpul, iar timpul este bani. Costurile de deținere în timp ce așteptați asamblarea și alinierea finanțării sunt un adevărat aditiv la costurile totale de dezvoltare;

● Tranzacții – mai mulți finanțatori înseamnă mai multe costuri de tranzacție, iar aceste costuri se adaugă și la costurile totale de dezvoltare;

● Avocați și consultanți – la fiecare pas, pentru a evita catastrofele care ar putea duce la eșecul unui proiect, trebuie angajați avocați și consultanți; și

● Nu este foarte eficient – cu toate piesele în mișcare și cu costurile suplimentare, este aceasta modalitatea cea mai eficientă de a oferi locuințe pentru persoanele care au nevoie de ea acum?

În cele din urmă, mă întorc la regula de bază, orice propunere de finanțare a locuințelor ar trebui să fie cât mai simplă posibil, oferind fondurile sau unitățile necesare persoanelor care au nevoie de ele astăzi. Deși sunt intrigat și mă bucur de provocarea de a rezolva un puzzle de finanțare, jocul acestor jocuri nu plătește chiria oamenilor; trebuie să găsim modalități de repoziționare a PAB-urilor pentru un scop mai bun decât acordurile complexe de finanțare pentru construcția de locuințe subvenționate.