Permiterea mai multor locuințe are un impact pozitiv asupra prețului locuinței

Săptămâna trecută am scris despre exasperarea mea de a încerca să obțin date de la orașe despre timpul necesar pentru a produce o unitate de locuințe. Nu există date publice care ar putea ajuta la conectarea permiselor, populației și prețului? Ei bine, da și nu. Datele de la Federal Reserve Bank din Saint Louis, cunoscută cu afecțiune sub numele de Fred, sunt interesante, dar nu foarte granulare. Dar să aruncăm o privire la Nashville în anii 2010 până în 2020 și ce ne poate spune despre permisele de locuințe, populație și preț. Cu ajutorul unui instrument de urmărire online al chiriilor, Zumper, se pare că atunci când numărul de persoane care primesc permise de locuințe scade, la fel scade și rata de creștere a prețurilor locuințelor. Iată datele.

Să începem cu creșterea populației din Nashville în perioada pe care o analizăm, 2010-2020. În acea perioadă, potrivit lui Fred, Nashville a adăugat aproximativ 300,000 de oameni, o creștere a populației de aproape 20%.

Un lucru pe care îl veți observa imediat este o caracteristică înnebunitoare a datelor atunci când vine vorba de orașe: nu putem vedea cu adevărat Nashville, ci doar o zonă mai largă. Aceasta este o caracteristică confuză a datelor despre locuințe. Recensământul Statelor Unite va aduna adesea orașele și le va numi zonă statistică metropolitană sau MSA. Nu e mare lucru, nu? Dar deseori disputele cu privire la locuințe au loc în limitele stricte ale orașelor, iar când datele sunt mai difuze decât atât, confundă ceea ce poți spune despre orașe propriu-zise cu zona înconjurătoare. Vom merge cu datele MSA ale lui Fred.

În continuare, să ne uităm la permis. Fred urmărește aceste date folosind numerele de recensământ. Când luăm numărul anual de autorizații eliberate și îl comparăm cu populația, există un raport interesant.

Există tot felul de probleme cu asta. În primul rând, și cel mai evident, un permis nu este egal cu o unitate de locuințe locuibilă reală. De aceea, urmăresc date mai nuanțate despre timpul până la care să permită. Speranța mea este că putem vedea intervalul de timp necesar între acordarea permisiunii și momentul în care o unitate devine efectiv locuibilă. Totuși, acest raport dintre unități noi și oameni noi merită luat în considerare. Cei 33,579 de oameni care au ajuns în Nashville în 2014, de exemplu, aveau nevoie de un loc unde să locuiască. Există factori precum ratele de neocupare – este adesea numit „absorbție” – și alți factori de luat în considerare. Dar relația dintre oamenii noi și numărul de permise este relevantă. Înseamnă mai puțină concurență între oamenii care caută unități de locuințe limitate.

Acum să ne uităm la preț. Fred nu urmărește chiriile, dar urmărește „Prețul casei pentru toate tranzacțiile”. Iată modificarea prețurilor locuințelor pe parcursul perioadei de zece ani, împreună cu urmărirea de către Zumper a chiriilor din ultimii cinci.

Ceea ce este evident aici este că atunci când comparăm tendința de autorizare, populație și preț, există o relație.

Permisele par să ajungă din urmă cu creșterea populației în Nashville pe parcursul perioadei de zece ani, iar când ne uităm la cei cinci ani pe care îi avem pentru chirie și prețurile locuințelor, acestea încep să se diminueze odată cu creșterea aparentă a producției. Pe măsură ce raportul dintre persoanele noi și unitățile de locuințe permise scade, la fel scade și rata creșterilor de preț.

Dar mai am întrebări, chiar și îndoieli. Datele Fred se uită la „estimate folosind prețurile de vânzare și datele de evaluare” pentru a obține prețul. Ce înseamnă asta exact? Datele de închiriere din diferite surse pot varia semnificativ, la fel și estimările locale ale prețului. O mare problemă cu permisiunea de date este că nu ne spune când intră efectiv în funcțiune unitățile permise. De asemenea, datele locale ar dezvălui multe despre durata de timp necesară pentru obținerea unui permis.

Această primă privire asupra datelor cu care se confruntă publicul pare să valideze argumentul meu de lungă durată că mai multă ofertă înseamnă prețuri mai mici. Încă cred că este adevărat. Dar, spre deosebire de omologii mei din stânga, care sunt bucuroși să confunde corelația cu cauzalitatea, pur și simplu nu pot. Mai multe date locale despre permisele reale, prețurile și datele când locuințele au intrat în funcțiune ar constitui un argument și mai puternic. Dar acesta este un început bun.

Dar, pe măsură ce încercăm să cercetăm mai adânc în orașe cu creștere rapidă, cum ar fi Nashville, și ne uităm la datele pe care le avem, există o tendință: atunci când populația crește și urmează permisiunea, vedem că creșterile de preț încep să scadă.

În cele din urmă, există câteva blip-uri interesante care sunt, de asemenea, acolo. De exemplu, unul dintre orașele cu cea mai rapidă scădere din Statele Unite arată de fapt o creștere a prețurilor locuințelor din 2018. Un post de televiziune local a difuzat o știre anul trecut despre cum „piața locuințelor se încălzește în Decatur”.

Și cum rămâne cu chiriile? Zumper arată o creștere de 26% a chiriilor în Decatur în ultimul an, aproximativ 123 de dolari în medie. Și o privire asupra graficului lor al chiriilor din ultimii câțiva ani arată o tendință similară cu cea a prețurilor locuințelor.

Ce se întâmplă în Decatur? Creșterea inflației din depozitele mari de numerar ale guvernului federal și problemele lanțului de aprovizionare? Pot fi. Dar acestea sunt caracteristici ale ultimilor doi ani, iar creșterea prețurilor s-a desfășurat din 2018 aparent. De ce? Merită luat în considerare.

Ceea ce avem nevoie este ca jurisdicțiile locale să fie la fel de interesate de aceste măsuri ca și mine și să le folosească pentru a gestiona mai bine economiile locative. În cele din urmă, la baza oricărei economii funcționale și corecte și eficiente se află o mulțime de schimburi între cumpărători și vânzători. Când producătorii văd cerere, ei vor în mod natural să producă mai mult. Încetinirea acesteia îi dăunează doar pe cei care caută o locuință, în special pe cei cu bani mai puțini. Există mai multă muncă de făcut, dar ar fi mult mai bine să greșim în privința mai multor locuințe, decât a mai multor reguli și întârzieri.