Proprietatea nu este problema, deficitul de locuințe este

Luna trecută am participat la o întâlnire comunitară în Cincinnati, studenții de la cursul Housing Systems din cadrul Școlii de Planificare a Universității din Cincinnati pentru a discuta despre „modul în care investitorii instituționali influențează orașul nostru; ce se face în prezent pentru a rezolva această problemă și ce mai trebuie să facem.” Am mai postat despre eforturile Portului Cincinnati de a contracara investitorii instituționali cumpărarea de locuințe unifamiliale în oraș. Întrebarea la care a fost greu de răspuns la întâlnire a fost ce este exact un „investitor instituțional” și dacă proprietatea este legată cauzal de rezultatele proaste a locuințelor, cum ar fi chiriile mai mari, evacuarea sau deteriorarea. Îngrijorarea cu privire la cine deține locuințe pare să fie încă o distragere a atenției de la problema reală, lipsa ofertei în fața cererii în creștere.

Elevii urmează un curs numit Sisteme de locuințe, predat de profesorul Hayden Shelby. Cursul include o privire asupra „natura problemelor imobiliare și a piețelor imobiliare” și „abordarea eșecurilor pieței imobiliare”. Privirea tiparelor de proprietate și a modului în care acestea se leagă de rezultatele pe piața imobiliară merită cu siguranță un exercițiu la clasă, dar ar trebui intervențiile politice să se concentreze pe cine deține proprietatea? Depinde dacă poate exista o relație clară, consecventă și cauzală între proprietate și rezultate proaste. Până acum nu am găsit date care să stabilească o conexiune.

De fapt, pentru o vreme, marele buzz a fost în jurul achizițiilor străine de locuințe în Statele Unite. Narațiunea înfricoșătoare a fost că investitorii chinezi „parcau” numerar pe piața imobiliară americană, cumpărau o mulțime de blocuri, le goleau, apoi așteptau să le vândă. Acum vreo 5 ani, a existat o propunere de impozitare a achiziției de locuințe de către investitorii străini pentru a opri asta.

Cu toate acestea, problema, investitorii incompleti care cumpără și golesc blocuri de apartamente, nu era reală. Cu siguranță, au existat unele tranzacții cu investitori din afara Statelor Unite, dar aceștia încercau să facă bani, nu să-i piardă. Când acei investitori au cumpărat clădiri, le-au condus la fel ca orice alt proprietar, nu le-au golit; argumentul bizar a fost că, lăsându-le goale, prețurile ar crește și la fel și valoarea investiției. Cu excepția faptului că, pentru a crea o creștere de 1% a chiriilor medii, ar trebui să cumpere și să elimine 1,400 de unități de pe piața din Seattle, ceva ce pur și simplu nu se întâmpla.

Îngrijorarea de astăzi este că, într-un fel, investitorii – iar modificatorii acum nu sunt „străini”, ci „mari”, sau „în afara orașului”, sau „mari”, sau „corporații” sau toate cele de mai sus – sunt neapărat actori răi. Avocații subliniază ca dovadă rezultatele creșterii chiriilor, evacuărilor și deteriorării. Dar toate acele lucruri se întâmplă oricum, indiferent dacă un proprietar locuiește la o milă depărtare sau la 1,000 de mile distanță. Și pur și simplu nu este nimic greșit sau sinistru în ceea ce privește trusturile de investiții imobiliare (REITS) sau fondurile de pensii care cumpără locuințe dacă cred că va avea un profit. Ideea că astfel de tranzacții vor fi mai profitabile lăsând clădirile să se destrame, hărțuind chiriașii și evacuarea lor nu numai că nu are sens, dar nu este susținută de nicio dovadă cantitativă.

Există furnizori răi de locuințe – și sunt șoferi de autobuz, polițiști, profesori și poate chiar politicieni răi – dar nu se încearcă să atribuie eșecurile acestor actori la ceva de genul unde locuiesc sau unde au mers la școală. Dacă vreunul dintre aceste tipuri de actori face ceva greșit, ceea ce are sens este să-i sancționeze pentru încălcarea regulilor sau punerea în pericol a comunității. Asemenea sancțiuni există deja pentru persoanele care administrează greșit proprietățile într-un mod care creează nenorocire, iar procesul de evacuare este condus de un judecător, nu de furnizorul de locuințe însuși. Și dacă creșterea chiriilor este problema, cea mai bună modalitate de a compensa aceasta este prin crearea unei piețe imobiliare competitive, astfel încât oamenii nemulțumiți de preț să poată găsi cu ușurință un înlocuitor în apropiere.

Sentimentul subiacent de indignare din sala la întâlnire era clar; unele „corporații fără chip” fac bani, mulți bani, în detrimentul oamenilor săraci. În mod clar, logica spune că acele corporații trebuie oprite să dețină proprietăți în Cincinnati. Un participant a sugerat să nu se permită ca mai mult de un anumit număr de locuințe să fie deținute de investitori de orice fel.

În mod ciudat, Portul Cincinnati este de acord. O altă poveste publicată recent evidențiază eforturile Portului de a cumpăra cât mai multe locuințe din dolari publici sau din veniturile din vânzarea de obligațiuni. Ideea este că nu va mai rămâne nimic pentru investitorii „intuiționali”. Este Portul o instituție? Și ce se întâmplă când cineva încetează să plătească chiria sau încalcă termenii contractului de închiriere? Îi va evacua Portul? Organizațiile nonprofit și autoritățile de locuințe, de asemenea instituțiile, evacuează mulți, mulți chiriași pentru neplată și încălcări ale contractului de închiriere. O va face și Portul. Portul intenționează să „și recupereze banii din închirierea și, eventual, din vânzarea locuințelor. Dar ideea este să menținem chiriile accesibile și prețurile de vânzare suficient de mici încât oamenii să poată plăti.”

Hmmmm. Cum vor face asta? Indicii din poveste sunt că cei 10,000 de dolari pe care portul a ghicit că i-ar cheltui pentru a îmbunătăți casele nu sunt de ajuns. Portul începe să-și dea seama – ca orice alt proprietar, mare sau mic – că cineva trebuie să plătească pentru reparații. Dacă este utilizatorul final, un chiriaș sau un cumpărător, atunci prețul va crește. Este o matematică simplă. Adevărul este că orice cumpărător, fie că este un REIT sau un investitor care cumpără pentru prima dată o singură proprietate închiriată, chiria este singura modalitate de a plăti pentru îmbunătățiri. Dacă există o problemă cu locuințele, cel mai bun mod de a le rezolva este de a stimula îmbunătățirile, nu de a le obliga. Dacă va veni un mandat, chiriașii vor ridica fila, iar unitățile nu vor mai fi accesibile.

Poate fi reducționist, dar există întotdeauna o modalitate de a rezolva orice problemă de locuințe: permiteți pieței să producă o mulțime de locuințe, atât de mult încât producătorii și furnizorii trebuie să concureze între ei pentru a-i determina pe oameni să-și închirieze sau să-și cumpere produsul. Orice mai puțin decât aceasta va înclina terenul de joc departe de consumator, forțându-i să concureze între ei și să accepte prețuri și condiții mai puțin decât ideale. Și iată punctul cheie în toată această discuție: chiar dacă ar exista o legătură cauzală măsurabilă și puternică între proprietate și rezultatele locuințelor, cea mai bună soluție pentru aceasta ar fi tot mai multe locuințe. Solventul pentru majoritatea problemelor legate de locuințe este crearea unei oferte suficiente pentru ca oamenii să aibă oportunitatea oferită de a avea libertatea de a alege o alternativă accesibilă.

Profesorul Shelby a avut răbdare cu întrebările mele de la întâlnire și, de asemenea, a fost suficient de amabil să răspundă la unele întrebări pe care i le-am trimis despre subiectul proprietății investitorilor și al clasei. Iată întrebările mele și răspunsurile ei în întregime.

Cât de important este să stabilim o definiție clară a ceea ce se înțelege prin „investitor?” De exemplu, Portul folosește banii investitorilor din vânzările de obligațiuni pentru a cumpăra case pentru a împiedica alți investitori să le cumpere; este vorba de investitori „buni” versus „răi”? Cum se măsoară asta?

Cred că este foarte important să facem diferența între diferitele tipuri de investitori. În acest proiect ne-am bazat pe termenul pe care l-au folosit alții pentru a descrie acest fenomen, „investitori instituționali”. Dar recunosc că este un termen imperfect. Ne-am străduit să găsim un termen mai bun pentru a descrie ce fel de actor este de fapt problematic în acest domeniu. Tipurile de entități care ne preocupă sunt cele care au un impact negativ asupra cetățenilor și comunităților noastre prin (1) creșterea chiriilor la niveluri care nu sunt gestionate pentru chiriași fără a îmbunătăți substanțial proprietățile, (2) evacuarea la rate mai mari decât majoritatea celorlalți. proprietarii de pe piață și (3) neîntreținerea proprietăților în mod adecvat, astfel încât chiriașii trebuie să trăiască în condiții proaste, iar vecinii pot experimenta efecte secundare asupra valorii proprietății lor. Probabil că avem nevoie de un termen mai bun pentru aceste tipuri de investitori. Poate ar fi suficient doar „investitori actori răi”. Dar motivul pentru care am vrut să găzduim această conversație comunitară este că, în Cincinnati, mulți oameni și organizații din orașul nostru au observat că avem câteva entități mari, în mare parte REITS, care au intrat în scenă în ultimii câțiva ani și par să producă aceste probleme materiale pentru rezidenți la rate mult mai mari decât proprietarul tipic.

Care sunt rezultatele negative care pot fi legate de investitorii „răi”? Sunt acele rezultate legate cauzal de distanța și dimensiunea investitorului? Evident, vor exista investitori mari la distanță care au locuințe „bune” și mici locali care au locuințe „proaste”.

Nu știu că dimensiunea este neapărat cauzată de (sau chiar corelată întotdeauna cu) aceste rezultate proaste pe care le-am enumerat mai sus. Este cu siguranță posibil (și plauzibil) ca investitorii la scară mică și proprietarii să producă aceste probleme, precum și pentru investitorii la scară mare să producă locuințe de calitate la prețuri accesibile. Totuși, când acolo sunt marile entități de investiții care produc aceste probleme - și avem câteva companii în Cincinnati - acele companii pot produce multă durere din cauza dimensiunii și impactului lor. Există, de asemenea, problema că aceste entități mari sunt adesea greu de tras la socoteală, deoarece operează sub mai multe SRL-uri și adesea nu au un reprezentant local care să fie ușor accesibil de către chiriași și avocații comunității atunci când apar probleme. Aceasta este problema fundamentală.

În loc să încercăm să reglementăm proprietatea, ar avea sens să abordăm rezultatele proaste folosind codul existent și dezvoltarea de programe pentru a stimula comportamente diferite. De exemplu, dacă o unitate de locuințe a devenit dărăpănată, Primăria ar putea oferi un împrumut cu dobândă redusă pentru subvenție dintr-un fond care ar putea permite reparații la un preț mai accesibil și ar putea preveni transferarea costurilor către rezidenți.

Cred că o modalitate de a combate acest lucru este aplicarea reglementărilor existente și, cu siguranță, oamenii cu care am vorbit la City încearcă să facă exact asta. Și cu siguranță are sens să oferim granturi și împrumuturi cu dobândă scăzută pentru a ajuta proprietarii să mențină proprietățile. Este cu siguranță cazul că proprietarii mici, în special, operează adesea pe marje foarte strânse și au cu adevărat dificultăți în menținerea proprietăților lor, mai ales acum că materialele și forța de muncă au devenit atât de scumpe. Dar problema pe care ne concentrăm aici nu sunt proprietarii care au nevoie de un mic împrumut pentru a moderniza câteva proprietăți. Vorbim de entități mari care vin în cartiere, cresc chiriile, nu „investesc” cu adevărat în proprietăți în sensul de a pune ceva material în ele și extrag valoare prin acele chirii. Aceasta este problema fundamentală pe care trebuie să o ținem cont de modelul de afaceri pe care îl vedem ieșind în închirierile cu o singură familie. Cele mai multe investiții imobiliare din trecut au căutat să obțină venituri prin acumularea de valoare a proprietății în timp. Deci există un stimulent pentru menținerea proprietății. Dar nu asta fac aceste companii. Aceștia obțin câștiguri pe termen scurt prin creșterea chiriilor și reducerea costurilor prin nemenținerea proprietăților. Cred că acesta este un model de afaceri fundamental diferit de cei mai mulți proprietari și trebuie să ținem cont de asta atunci când vorbim despre această problemă. Noi Deasemenea. Trebuie să ținem cont de acest lucru atunci când luăm în considerare răspunsurile politice adecvate. Nu vrem să creăm reglementări care să rănească proprietarii mici care se luptă deja să mențină unitățile de calitate.

Ați avea alte gânduri sau comentarii cu privire la ceea ce sperați că va produce acest proiect în ceea ce privește rezultatele locative mai bune? Dacă implică reglementare, cum ar putea noile reguli să evite crearea de descurajare care ar putea reduce investițiile dezvoltatorilor privați în construirea de locuințe în Cincinnati.

Dintr-o perspectivă de advocacy, vreau ca acest lucru să aducă oamenii împreună să se gândească la soluții care pot duce la condiții de viață mai bune și la o mai mare siguranță a locației pentru chiriașii din orașul nostru. Nu am un set predeterminat de inițiative politice pe care încerc să le impuls, ci mai degrabă ascult oamenii din comunitate, încerc să îi conectez și încerc să găsesc modalități prin care aș putea direcționa cercetările care pot fi de folos . În mod similar, din perspectivă intelectuală și pedagogică, cred că acest proiect a făcut deja multe din ceea ce s-a sperat că va face, și anume să stimuleze conversația care ne ajută să clarificăm care este problema și încotro ar trebui să se îndrepte advocacy.