Opinie: Aceste 2 numere rezumă de ce piața imobiliară nu va reveni la normal pentru mult timp

I-am arătat soției mele această scrisoare și am glumit că ar trebui să cerem o primă de 20% peste valoarea actuală. Este un număr mare rotund, dar în esență este inutil.

De ce?

Trebuie să trăim undeva!

Chiar dacă am fi capabili să ne asigurăm un preț de vânzare mult mai mare, nu ne-ar ajuta chiar atât de mult.

Avem deja o rată ipotecară de 3% blocată. Avem o bucată decentă de capital propriu în casă. Și așa cum a făcut aluzie disperată agentul nostru imobiliar în scrisoarea lor, ar fi aproape imposibil să găsești o altă casă chiar acum de cumpărat.

Combinația dintre prețurile în creștere ale caselor, ratele ipotecare scăzute care sunt blocate de proprietarii actuali și oferta scăzută face să vă vindeți casa și să căutați alta chiar acum.

Mike Simonsen de la Altos Research are o diagramă care arată cât de gravă este situația ofertei de locuințe în acest moment:

Adică 271,913 de case de vânzare în toată țara chiar acum!

Ne aflăm pe o piață imobiliară în care avem o cerere record ridicată și o ofertă record scăzută. Dacă vrei să știi de ce prețurile sunt cu 20% mai mari decât erau acum un an, aceasta este cea mai simplă explicație.

Dar aici se întâmplă mai multe.

Simonsen a fost recent la podcastul Odd Lots cu Tracy Alloway și Joe Weisenthal, unde a explicat câți proprietari de case își dublează investițiile imobiliare:

Este ca o dublare. Proprietarul merge să cumpere următoarea casă, să se mute în sus sau să se mute în jos. Și pentru că creditele ipotecare sunt atât de ieftine, este un moment foarte bun pentru a-l păstra pe primul ca unitate de închiriere. Și așa în fiecare an mă duc să cumpăr unul următor și îl păstrez pe primul. Și deci acesta este un mare fenomen. Și dintr-o dată sunt un investitor imobiliar. Și, în același timp, banii instituționali au fost ieftini. Există o mulțime de știri despre marile fonduri de capital privat care cumpără locuințe, dar de fapt indivizii sunt cei care conduc cele mai multe. Așa că în ultimul deceniu am scos 8 milioane de case din ciclul de revânzare și le-am mutat în partea de închiriere de investiții a piscinei. Și asta înseamnă, știi, 9% din toate casele unifamiliale.

Știu că toată lumea vrea să se plângă de faptul că BlackRock a cumpărat toate casele din această țară, dar 90% dintre unitățile de închiriere rezidențiale sunt deținute de persoane fizice din Statele Unite.

Și acest număr este în creștere din cauza abundenței capitalului propriu, a solidității bilanțurilor consumatorilor și a ratelor ipotecare scăzute predominante.

Ratele ipotecare mici au făcut plățile lunare la fel de accesibile cum au fost vreodată:

Capitalul imobiliar a crescut vertiginos din cauza creșterii prețurilor locuințelor:

În plus, uitați-vă la solvabilitatea cumpărătorilor de case în zilele noastre:

Oamenii care cumpără case astăzi au scoruri excelente de credit. Acesta nu a fost cazul în boom-ul subprime din perioada de la începutul până la mijlocul perioadei, când majoritatea cumpărătorilor proveneau de la oameni cu scoruri de credit scăzute.

Imaginați-vă că vă dețineți casa timp de cinci ani sau mai mult. Până acum, cu siguranță ați refinanțat de cel puțin două sau trei ori și probabil că aveți o rată a împrumutului de 3% sau mai puțin. De asemenea, beneficiați de niște acțiuni bune printr-o combinație de plăți ale principalului și prețuri în creștere.

Cu siguranță nu pare că prețurile locuințelor vor înceta să crească în curând și chiriile sunt, de asemenea, în creștere, așa că are sens că oamenii aleg să își păstreze proprietatea inițială chiar și după ce au cumpărat ceva nou. Pur și simplu pot percepe o chirie suficientă pentru a acoperi ipoteca, asigurarea și impozitele și totuși să iasă înainte plătind încet un credit ipotecar ieftin și văzând casa lor crește în valoare.

Dacă ar trebui să ghicesc, vor trece ani până când vom vedea ceva care se apropie de o piață imobiliară „normală”. Pur și simplu nu am construit suficiente case în urma ultimului accident imobiliar pentru a satisface cererea venită din partea milenialilor care își ating anii de formare a gospodăriei.

Lucrurile se redresează în sfârșit, dar avem ani și ani de subconstrucții de compensat. Și nu este ca și cum problemele lanțului de aprovizionare, reglementările guvernamentale și COVID fac mai ușor să construiești locuințe mai rapid.

Între timp, creșterea ratelor ar putea încetini puțin lucrurile dacă ratele ipotecare devin suficient de mari. Creșterea prețurilor locuințelor și a ratelor de împrumut mai mari ar face cel puțin să nu fie la fel de atractiv pentru oameni să își păstreze vechile case și să le închirieze.

Cu toate acestea, creșterea ratelor ar menține probabil un capac asupra ofertei de locuințe, deoarece atât de mulți oameni au blocat tarife scăzute. De ce să vinzi pentru a cumpăra o casă la un preț mai mare cu costuri mai mari de împrumut?

Evident, oamenii se vor muta în continuare pentru noi locuri de muncă sau familie sau pentru o schimbare de decor sau pentru oricare dintre celelalte motive pentru care oamenii decid să vândă.

Dar probabil că va dura mult timp până când vom vedea un fel de echilibru între cerere și ofertă pe piața imobiliară.

Tot de la Ben Carlson: Ar trebui să-mi vând stocurile pentru a putea plăti cash pentru o casă?

Ben Carlson este autorul blogului de investiții „A Wealth of Common Sense”, unde a fost publicat pentru prima dată. Este retipărit cu permisiunea. Urmărește-l pe Twitter @awealthofcs.