Nu, San Francisco nu a eliminat familia unifamilială

Americanii s-au amorțit, cred, de afirmațiile potrivit cărora o postare pe internet este „știri false” sau „dezinformări”. Cuvintele tocmai au devenit un alt mod de a spune: „Nu vreau să cred că este adevărat, indiferent dacă este sau nu”. Cu toate acestea, nu trebuie să fii un filosof pentru a demonstra că unele lucruri sunt adevărate sau false. San Francisco nu a „încheiat doar zonarea cu o singură familie”. un titlu în Planetizen creanțe. Ceea ce tocmai s-a întâmplat în San Francisco este mai complicat și aruncă lumină nu doar asupra presei, ci și asupra modului în care Consiliul de Supraveghere de acolo rămâne incapabil să facă nimic pentru ca locuințele să fie mai puțin costisitoare, deoarece își fac griji că cineva face profit. Același lucru este valabil și pentru eforturile legislativului din California de a stimula mai multe locuințe.

În primul rând, povestea din Planetizen este un rezumat al unei postări plătite de la San Francisco Chronicle. Rezumatul acoperă adoptarea legislației pe 28 iunie^th care schimbă zonele unifamiliale din San Francisco. În ciuda titlului său înșelător, postarea face o treabă destul de bună de a rezuma povestea Chronicle și problema.

Iată paragraful de deschidere al postării Planetizen:

„‘San Francisco plănuiește să scape de zonarea unifamilială și să permită în schimb locuințe cu patru plexuri în fiecare cartier și case cu șase unități pe toate loturile din colț, o schimbare căutată de mult timp de susținătorii dezvoltării locuințelor’, raportează JD Morris într-un articol pentru San Francisco. Francisco Chronicle.”

Până aici e bine, nu? Dar există o captură. Morris observă că există scepticism cu privire la legislație, deoarece se pare că o legislație de stat flummox a fost adoptată anul trecut, SB 9, care avea scopul de a permite împărțirea unui lot unifamilial în două. Acest detaliu lipsește din poveste și voi intra în SB 9 mai târziu. Alți susținători pro-dezvoltare au subliniat că au existat prea multe bariere pentru a construi efectiv 4 case pe un lot și șase pe un lot de colț. Ce bariere mai exact? Rezumatul Planetizen nu spune, dar din nou, vom ajunge la asta mai târziu.

În cele din urmă, postarea Planetizen îl citează pe directorul de planificare din San Francisco, Richard Hillis, spunând că efectul ordonanței va fi „destul de mic”, deși este un „pas destul de mare”. Sponsorul legislației, supervizorul Rafael Mandelman adaugă că este frustrat că „o măsură care era deja modestă și progresivă la început a ajuns și mai mult”.

San Francisco a pus capăt zonei unifamiliale sau nu?

Mi-a luat ceva timp să caut pe site-ul Consiliului de Supraveghere din San Francisco și pe site-ul Legislativului de Stat pentru a afla ce s-a întâmplat cu adevărat. Dar aici este. Anul trecut, supervizorul Mandelman și liderul majorității din Senatul California, Toni Atkins, au introdus ambii o legislație pentru a aborda zonarea unifamilială. Mandelman, desigur, ar avea impact doar pe San Francisco, permițând mai multă densitate în zonele unifamiliale. SB 9 al lui Atkin a fost destinat să facă în esență același lucru, dar în orașe din tot statul, inclusiv San Francisco.

Legislația lui Atkin a fost adoptată (puteți citi textul integral aici), crearea unei alocații pentru loturile unifamiliale care urmează să fie subdivizate pentru a crea unități locative suplimentare. Rezultatul SB 9 este rezumat astfel de California YIMBY pe site-ul lor web,

• Acesta permite proprietarilor de case din majoritatea zonelor din jurul statului să-și împartă proprietatea în două loturi, crescând astfel oportunitățile de proprietate în cartierul lor; și
• Permite construirea a două locuințe pe fiecare dintre acele loturi, cu efectul legalizării fourplex-urilor în zone care anterior permiteau o singură locuință.
• SB 9 conține protecții importante împotriva deplasării chiriașilor existenți.

Nu ar trebui acest lucru să ducă la un boom în construcția de locuințe noi în zonele care anterior nu erau permise pentru locuințe noi? Nu, nu va fi. Pentru a înțelege de ce, trebuie să citiți literele mici oferite de altul explicator din legislativ.

„Amendamentele recente impun ca o agenție locală impune o cerință de ocupare a proprietarului ca o condiție ca un proprietar de locuințe să primească o împărțire a lotului ministerial. Acest proiect de lege interzice, de asemenea, dezvoltarea de mici subdiviziuni și interzice împărțirea loturilor ministeriale pe parcele adiacente de către același individ pentru a preveni speculațiile investitorilor. De fapt, permițând mai multe locuințe la scară de cartier în comunitățile din California, de fapt limitează puterea de piață a investitorilor instituționali. SB 9 împiedică profitorii să evacueze sau să înlocuiască chiriașii prin excluderea proprietăților în care un chiriaș a locuit în ultimii trei ani (sublinierea mea).

Intenția explicită a legii este de a închide „profitatorii” pentru a permite proprietarilor unifamiliali existenți „să ofere oportunități de închiriere la prețuri accesibile altor familii care lucrează”, creând în același timp bogăție pentru ei înșiși. Cum vor putea acești proprietari să facă acest lucru fără a face un „profit?” Asta e un mister. Legislația tace asupra finanțării care va fi imposibilă pentru majoritatea persoanelor cu o casă unifamilială plătind un credit ipotecar. Imaginați-vă o familie tânără la 5 ani de la prima ipotecă care încearcă să finanțeze subdiviziunea lotului lor, o nouă construcție a mai multor locuințe pe parcelele ulterioare și apoi să gestioneze închirierea și întreținerea a 3 unități de închiriere. Imaginați-vă că orice familie poate face asta.

Să recunoaștem, SB 9 este pur și simplu un mod în care legiuitorii de stânga pot spune că au „încheiat zonarea cu o singură familie”, se mângâie pe spate și apoi stau pe loc și privesc cum nu se întâmplă nimic. Fără investiții, locuințe noi, de orice fel, nu se întâmplă. După cum am subliniat înainte, Elfii Keebler nu vor ieși din copaci și vor începe să bată cu ciocanul pentru a construi case suplimentare pe lot. Va costa bani, o mulțime de bani. Și dezvoltarea oricărei noi unități locative este complicat și dificil prin proiectare și acest lucru ar fi adevărat chiar dacă orașele sunt obligate să acorde diviziilor ca funcție „ministerială”, adică automat.

Legislația din San Francisco (textul integral aici) îmbunătățește SB 9, îl înrăutățește sau nu are niciun efect? Plângerea auzită în timpul dezbaterii privind legislația este că proiectul de lege nu face suficient și că face prea puțin (puteți urmări dezbaterea integrală aici). Supraveghetorul Aaron Peskin a considerat că factura a făcut prea puțin până când a fost adăugat controlul chiriei.

„Să fim realiști”, a spus el despre oponenți. „Ei se opun acestui lucru pentru că urăsc controlul chiriei”. Peskin a continuat spunând că o susține pentru că „comunitățile au rămas viabile datorită controlului chiriilor. Îmi odihnesc cazul.”

Dar comentariile lui Peskin au fost urmate de cele ale supervizorului Matt Dorsey, care a spus că va vota „nu” legislației pentru că „ne duce într-o direcție greșită” și că ar crea „puțină producție de locuințe, dacă nu este vreo nouă, având în vedere cerințe suplimentare. ” El și-a exprimat, de asemenea, îngrijorarea că acum, cu o singură familie din punct de vedere tehnic nu mai este în carte, San Francisco nu mai este acoperită de SB 9, chiar dacă legea respectivă, așa cum am subliniat, nu ar crea nici o locuință.

Înapoi la titlu și la întrebarea „San Francisco a încheiat zonarea unifamilială?” În sensul cel mai tehnic, da, are. Dar, după cum a subliniat supervizorul Dorsey, toate cerințele pentru schimbare înseamnă, practic, la fel ca SB 9, nimic nu se va schimba. Mi-au luat ore întregi de cercetare ca să-mi dau seama și să îți explic aici. Dacă ați citit până aici, felicitări. Sunt sigur că mulți oameni tocmai au postat postarea Planetizen pe Facebook cu un emoji cu fața fericită, iar altele sigur vor reposta și repostează, la fel cum au făcut cu SB 9 și măsuri similare în toată țara.

Din păcate, oamenii îmi vor spune: „Ai auzit ce tocmai au făcut în San Francisco?” cu entuziasm. „Nu asta vrei?” Nu, nu este. Este epuizant să vă uitați la legislatorii de stânga și la liderii orașului care se bat pe spate susținând că au făcut ceva semnificativ. Dar și mai rău, îi convinge pe oameni că de fapt s-a făcut ceva pentru a rezolva problema lipsei de aprovizionare. Când problema creșterii prețurilor persistă, susținătorii controlului chiriei, mai mulți bani pentru construcția costisitoare de locuințe non-profit sau guvernamentale vor spune: „piața nu funcționează; SB 9 și legislația lui Mandelman nu au ajutat cu nimic oamenii săraci.”

Ceea ce este exasperant în legătură cu aceste măsuri mai puțin de jumătate este că motivul pentru care eșuează este în special pentru că nu sunt soluții orientate spre piață, ci eforturile de a programa un rezultat care este imposibil de atins fără investiții care pot aduce un randament, da. , profit. Democrații și socialiștii doresc ca proprietarii de proprietăți să finanțeze cumva creșteri treptate ale densității, fără a crea vreo valoare care poate fi capturată pentru a acoperi costurile. Acest lucru este pur și simplu imposibil. Prin eliminarea dezvoltatorilor și profesioniștilor, aceste eforturi sunt condamnate de la început.

Ceea ce menține acest tipar de comportament este „știrile false” că s-a întâmplat ceva. Titlurile sunt tot ceea ce atrage atenția, iar munca chinuitoare de a afla ce s-a întâmplat este lăsată de oameni să o găsească singuri, iar când raportarea este de fapt făcută, nimeni nu se deranjează să o citească sau să înțeleagă implicațiile. Soluția la această problemă este evidentă: legislativele de la toate nivelurile trebuie să înceteze să adopte o legislație care nu face nimic, iar mass-media trebuie să înceteze să raporteze că o face.