Fără refacere gratuită pentru un act livrat la închidere

Când un vânzător este de acord să vândă un imobil unui cumpărător, părțile semnează un contract care identifică imobilul, precizează prețul de cumpărare și acoperă alte câteva puncte importante (plus o multitudine de puncte minore). Părțile își închid apoi tranzacția și, ca parte a acestei încheieri, vânzătorul semnează un act de transmitere a imobilului către cumpărător.

Dacă actul nu descrie imobilul corect, dar cumpărătorul nu își dă seama și oricum închide? Conform principiilor tradiționale ale dreptului imobiliar, contractul „contopește” în act, ceea ce înseamnă că contractul dispare efectiv și tot ce a mai rămas este actul. Dacă actul a transmis un imobil greșit, este prea rău pentru cumpărător – și, de asemenea, desigur pentru orice avocat care a aprobat actul pentru cumpărător.

Acest principiu poate suna destul de brutal. Cu toate acestea, a făcut parte din legea imobiliară americană de secole. O decizie recentă de apel a statului New York a confirmat că New York încă urmează acest principiu. În acest caz, contractul impunea vânzătorului să transmită un lot pe care cumpărătorul intenționa să-și construiască o casă. Lotul a fost descris într-o „descriere legală tipică” – în mod efectiv, o lectură narativă a limitelor unei diagrame de sondaj care arată lotul.

La închidere, vânzătorul a transmis un imobil ușor diferit, deși diferența nu a sărit în evidență deoarece descrierea limitelor anexate actului era destul de asemănătoare cu cea din contract. Descrierea din act a omis insa un al doilea lot care era esential pentru ca cumparatorul sa poata monta un sistem de fosa septica pentru casa.

Vânzătorul a refuzat să corecteze actul și a încercat ca cumpărătorul să plătească mai mulți bani pentru al doilea lot. În cele din urmă, cumpărătorul a dat în judecată. Instanța a precizat că fapta întruchipează acordul final dintre părți, iar contractul este irelevant. Instanța nu va revizui contractul.

Desigur, există și excepții de la această regulă. De exemplu, dacă descrierea proprietății din act este oarecum ambiguă, atunci instanța ar putea să se întoarcă și să examineze contractul. Dacă contractul însuși prevede că anumite obligații din contract supraviețuiesc până la încheiere, atunci o instanță va aplica această prevedere. Majoritatea contractelor imobiliare comerciale moderne afirmă că numeroase prevederi ale contractului vor supraviețui închiderii. Această listă de prevederi existente nu include, de obicei, obligația vânzătorului de a transmite bunul imobil convenit.

Niciuna dintre excepțiile menționate în paragraful anterior nu s-a aplicat în recentul litigiu din New York, astfel încât cumpărătorul a pierdut cazul.

Cumpărătorul, sau avocatul său, ar fi putut preveni problema prin revizuirea actului cu mai multă atenție la încheiere. Ei ar fi putut identifica, de asemenea, proprietatea care urmează să fie transmisă prin referire la o hartă de plată, ceea ce ar fi rezultat într-o descriere mult mai simplă și mai puțin predispusă la greșeli a proprietății.

Cazul de referință este Pickard c. Campbell, NY Slip Op. 04442 (8 iulie 2022, Divizia de apel, Departamentul IV).