Turnurile de birouri „zombie” din New York se clatină pe măsură ce ratele dobânzilor cresc

În timpul unei piețe de creștere prelungite, alimentată de rate ale dobânzilor scăzute istoric și de bani aproape gratuiti, Doug Harmon și echipa sa au condus vânzările record pentru multe dintre clădirile de birouri din Manhattan.

Nu mai. În aceste zile, Harmon, președintele piețelor de capital la Cushman & Wakefield, firma de servicii imobiliare, își petrece mult timp efectuând „triaj”, așa cum spune el.

Cea mai mare piață de birouri din lume a suferit în ultimul timp plecarea investitorilor chinezi cu cheltuieli mari, creșterea lucrului la distanță din era Covid și consecințele economice ale războiului din Ucraina. Acum există o îngrijorare crescândă că creșterea dramatică a ratelor dobânzilor va fi prea mare pentru a fi susținută de mulți proprietari și că o socoteală mult așteptată se apropie.

„Există un sentiment de consens că se apropie capitularea”, a spus Harmon, care a comparat creșterea ratelor cu benzina care a declanșat o furtună de incendiu la birou. „Oriunde merg, oriunde în lume acum, oricine deține birou spune: „Aș dori să-mi ușurez sarcina”.

Industria este plină de discuții despre ruperea parteneriatelor sub constrângere, clădiri de birouri convertite pentru alte utilizări și speculații despre care dezvoltatorii ar putea să nu ajungă de cealaltă parte. Între timp, oportuniștii se pregătesc pentru ceea ce ei cred că va fi o grămadă de vânzări în dificultate la prețuri reduse, poate în primul trimestru al anului viitor.

„Vom vedea dificultăți”, a spus Adelaide Polsinelli, un broker veteran la Compass. „O vedem deja.”

Din ianuarie, acțiunile SL Green și Vornado, două REIT tranzacționate la bursă și care se numără printre cei mai mari proprietari de birouri din New York, au scăzut la jumătate.

Semne proaspete de încordare au apărut săptămâna aceasta. Blackstone, firma de capital privat, le-a spus investitorilor că va restricționa răscumpărările într-un fond imobiliar comercial de 125 de miliarde de dolari.

De asemenea, a apărut că Meta, compania-mamă a Facebook, va elibera aproximativ 250,000 de metri pătrați de spațiu la noua dezvoltare Hudson Yards pentru a reduce costurile. Ea și alte companii tehnologice au fost printre ultimele surse de expansiune pe piața de birouri din era pandemie din Manhattan.

Mica colecție de birouri precum Hudson Yards - cu construcții noi și cele mai bune facilități și locații - sunt încă la mare căutare, potrivit lui Ruth Colp-Haber, care, în calitate de șef al Wharton Properties, consultă companii cu privire la leasing.

Dar, a avertizat ea, adevăratul „pericol se ascunde la parter în clădirile de clasă B și C care pierd chiriași într-un ritm alarmant fără înlocuiri”. În total, Colp-Haber a estimat că aproximativ 40% din clădirile de birouri ale orașului „se confruntă acum cu o decizie importantă” cu privire la viitorul lor.

Prognosticatorii au prognozat un dezastru pentru sectorul de birouri de la debutul pandemiei de Covid, care a accelerat tendința spre lucrul la distanță și, astfel, a scăzut cererea de spațiu. Potrivit Kastle Systems, compania de securitate a birourilor, ocuparea medie în timpul săptămânii în birourile din New York rămâne sub 50%. O analiză deosebit de îngrozitoare și des citată de profesori de la Columbia și New York University a estimat că valoarea colectivă a clădirilor de birouri din SUA s-ar putea micșora cu aproximativ 500 de miliarde de dolari – mai mult de un sfert – până în 2029.

Sectorul a sfidat până acum astfel de predicții. Contractele de închiriere durează în general pe șapte până la 10 ani și, prin urmare, chiriașii încă plătesc chiria chiar dacă puțini dintre lucrătorii lor veneau la birou. În adâncul pandemiei, creditorii au fost, de asemenea, dispuși să dea dovadă de clemență sau, așa cum spun unii, să „se extindă și să pretindă”.

Dar creșterea bruscă a ratelor dobânzilor poate, în cele din urmă, să forțeze problema. Finanțarea a devenit brusc mai costisitoare pentru proprietari și dezvoltatori – dacă este disponibilă deloc. „Dacă aveți datorii care urmează să fie scadente, dintr-o dată ratele dumneavoastră se dublează și banca vă va face să puneți bani în activ”, a spus un dezvoltator.

Clădirile de calitate inferioară pot fi cele mai vulnerabile. Pe măsură ce contractele de închiriere expiră, mulți chiriași înșurubează sau cer reduceri de chirie. Chiar dacă veniturile lor se scad, proprietarii trebuie să plătească în continuare impozite și cheltuieli de exploatare.

Bob Knakal, președintele vânzărilor de investiții la JLL, vede o hoardă în creștere de clădiri de birouri „zombie” în Manhattan care sunt încă în viață, dar nu au un viitor evident. Este posibil ca zombiul obișnuit să fi fost achiziționat cu generații în urmă și să fi furnizat cecuri lunare unei liste de beneficiari în continuă extindere.

„Acum clădirea nu este competitivă din punct de vedere al leasingului, deoarece are nevoie de un hol nou, de lifturi, ferestre și băi noi. Și dacă te-ai duce la cei 37 de oameni și ai spune: „Știi ce? Trebuie să scrieți un cec de 750,000 de dolari, ca să putem repara construcția. Acești oameni ar avea un atac de cord'”, a spus Knakal.

Dacă există datorii de reînnoit, creditorii vor cere proprietarilor să contribuie cu mai multe capitaluri proprii pentru a compensa valoarea în scădere a clădirii. „Va veni o socoteală”, a spus Knakal, „și cred că va fi o provocare pentru mulți dintre acești oameni să refinanțeze.”

Acest lucru pare să declanșeze o serie de discuții în spate între debitori, bănci, creditori privați și alții.

Manus Clancy, un analist la Trepp, care monitorizează titlurile comerciale garantate cu credite ipotecare, a comparat situația cu cea cu care se confruntă centrele comerciale din cărămidă și mortar în urmă cu cinci ani, în timp ce perspectivele lor s-au deteriorat. Mulți au căzut în cele din urmă în executare silită. Dacă un împrumut de birou ar putea fi refinanțat, a prezis el, va depinde de noutatea clădirii, de gradul de ocupare al acesteia și de durata contractelor de închiriere. „Nu există multă suferință, în sine, există multă îngrijorare”, a spus el.

Unele clădiri de birouri învechite pot fi transformate în locuințe, ceea ce, teoretic, ar ajuta la atenuarea deficitului cronic de locuințe din New York. Dar acest lucru este mai ușor de spus decât de făcut, spun mulți experți. Ar necesita schimbări de zonare. Chiar și atunci, multe clădiri de birouri s-ar putea să nu fie candidate potrivite pentru conversii rezidențiale - fie pentru că plăcile lor de podea sunt prea mari, lifturile lor sunt situate greșit, ferestrele nu se deschid sau cartierele lor sunt neatrăgătoare. Pentru ca astfel de proiecte să merite, proprietarii ar trebui să vândă cu reduceri mari.

Asta nu s-a întâmplat - cel puțin nu public. „Nimeni nu vrea să fie primul care se scufundă în asta pentru că nimeni nu vrea să stabilească un nou minim în mod inutil”, a spus David Stern, fondatorul Townhouse Partners, o companie de consultanță care efectuează due diligence pentru asiguratorii imobiliari comerciali. „Asta este ceea ce toată lumea așteaptă: această reevaluare incredibilă.” În termeni mai colocviali, un dezvoltator a glumit că unii proprietari, obișnuiți să dețină proprietăți de ani de zile, nu L-au „văzut pe Isus” – dar l-ar fi făcut.

Între timp, unele tranzacții recente au sugerat o schimbare a pieței. În iulie, RXR și Blackstone au vândut 1330 Sixth Avenue cu 325 de milioane de dolari, în scădere față de cele 400 de milioane de dolari plătite de RXR în 2010. În 2014, Oxford Properties, o firmă de investiții canadiană, a plătit 575 de milioane de dolari pentru a câștiga un război de licitații pentru 450 Park Avenue, un 33. -turn cu etaj. A fost vândut de un proprietar ulterior în aprilie pentru 440 de milioane de dolari.

„Ce merită astăzi?” a întrebat un broker. „Mai puțin de 440 de milioane de dolari.”