Un factor important care i-a ajutat pe mulți proprietari de case să economisească bani este, în cele din urmă, rănirea cumpărătorilor de case. Numiți-o capcana ratei dobânzii.
Anii de rate istorice scăzute, în special în ultimii doi ani, au ajutat milioane de proprietari să se refinanțeze în credite ipotecare cu rate între 2% și 4%, reducându-și plata lunară cu sute de dolari.
Acum, deoarece ratele ipotecare se apropie de 5%, aceiași proprietari de case se gândesc de două ori când vine vorba de tranzacționare în sus, adăugându-se la deficitul de stocuri care creează un criza de accesibilitate pentru cumpărători.
„Proprietarii de case existenți sunt descurajați să vândă, deoarece fiecare dolar împrumutat costă mai mult”, a declarat Mark Fleming, economist șef la First American Financial Corporation, pentru Yahoo Money. „Decizia rațională din punct de vedere financiar este de a nu vinde.”
În această săptămână, rata ipotecarei la creditul ipotecar fix pe 30 de ani a atins 4.72%, cel mai înalt nivel din decembrie 2018, potrivit lui Freddie Mac.
Acum un an, acea rată era de 3.13%. A atins un minim istoric de 2.65% în ianuarie anul trecut. În acea perioadă, milioane de proprietari au profitat de șansa de a obține o rată istoric scăzută.
Acum, doar 14% dintre proprietarii de case cu un credit ipotecar au o rată de 4.75% sau mai mare - unde măsura Freddie's Mac este aproximativ acum. Ei sunt, de asemenea, singurul grup de proprietari care ar putea să-și vândă casa acum și să cumpere alta la o rată care este similară cu cea pe care o au ei - dacă toate tranzacțiile vor intra în vigoare înainte ca ratele să crească din nou, o performanță incertă, având în vedere că ratele au crescut la cel mai rapid clip de trei luni din mai 1994, după Freddie Mac.
În caz contrar, restul de 86% dintre proprietarii de locuințe sunt strânși cu o rată ipotecară de 4.625% sau mai mică.
„Există o descurajare mai mare să se mute și să-și înlocuiască actualul creditor ipotecar care probabil are o rată fixă mai mică, reducând cifra de afaceri din locuințe”, potrivit unui Notă de cercetare globală BofA.
Cât de mare este descurajarea?
Luați un proprietar cu o ipotecă de 100,000 USD la 3%. Proprietarul respectiv plătește 3,000 de dolari pe an în plăți de dobândă pentru un credit ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani, a spus Fleming. Dacă același proprietar își vinde casa existentă și cumpără o altă casă cu 100,000 USD la 4%, proprietarul ar plăti 4,500 USD pe an - adică 1,500 USD în plus, sau 125 USD în plus pe lună.
„De ce să-mi aduc casa pe piață pentru a vinde și a deveni un cumpărător imediat, când va costa mai mult pe lună?” spuse Fleming.
Și asta se întâmplă – potențialii vânzători nu vând.
La sfârșitul lunii februarie, inventarul de locuințe pentru locuințele existente a totalizat 870,000 de unități, în scădere. 15.5% de acum un an când erau 1.03 milioane de unități, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR). Casele existente alcătuiesc 90% din totalul vânzărilor de locuințe.
Rezultatul?
„Cred că nu există nicio îndoială că stocul scăzut de locuințe de vânzare crește prețurile – probabil motivul principal”, a declarat David Berson, economist șef și vicepreședinte senior la Nationwide Mutual, pentru Yahoo Money.
S&P CoreLogic Case-Shiller indicele național al prețurilor locuințelor a înregistrat un câștig anual de 19.2% în ianuarie, față de 18.9% în decembrie.
„Deși reaccelerarea creșterii prețurilor la locuințe poate fi îngrijorătoare și probabil descurajatoare pentru cumpărătorii începători și mai tineri, nu este totuși surprinzător, având în vedere inventarul îngrozitor de case de vânzare, care continuă să scadă și să înregistreze continuu noi minime.” Selma Hepp, economist șef adjunct la CoreLogic, a declarat într-un comunicat.
În timp ce un vânzător ar obține un preț bun pentru locuința sa, cumpărarea unei alte înseamnă să se confrunte cu rate ipotecare în creștere, prețuri mai mari la casa de schimb și o piață ultra competitivă din cauza stocului scăzut - un cerc vicios care continuă să-i descurajeze pe proprietarii de locuințe să vândă.
„Va încetini atât cererea, cât și oferta”, a spus Berson.
Există și un alt factor în joc: inflația, mai ales că costurile locuințelor – atât prețurile de chirie, cât și de vânzare – cresc vertiginos.
Locuințele – ipotecare sau chirie – reprezintă o treime din majoritatea bugetelor gospodăriei. Chiar și cu costurile de întreținere și cu creșterea primelor de asigurare a proprietarilor de locuințe, proprietatea în proprietate este încă mai ieftină - deoarece reprezintă doar un sfert din cheltuielile legate de locuințe, potrivit Fleming. Restul este o plată ipotecară fixă.
„Chiria crește mai repede decât inflația în anumite zone”, a spus Fleming. „Cea mai bună acoperire împotriva inflației este dreptul de proprietate, deoarece costul locuinței rămâne același.”
Ronda este reporter senior în finanțe personale pentru Yahoo Money și avocat cu experiență în drept, asigurări, educație și guvern. Urmărește-o pe Twitter @writesronda
Citiți cele mai recente tendințe în domeniul finanțelor personale și știri de la Yahoo Money.
Urmăriți Yahoo Finance pe Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard, și LinkedIn
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/mortgage-rate-trap-housing-market-203108693.html