Mișcările ratei ipotecare sunt independente și se pot transforma rapid

Creșterea rapidă a ratei ipotecare de 4% la 7% a stârnit îngrijorări cu privire la piața imobiliară. Cu toate acestea, piața imobiliară rezidențială își produce propriile cicluri, chiar și în contradicție cu piețele de acțiuni și obligațiuni. Această independență vine dintr-un accent pe cererea și oferta de locuințe, noi și existente.

Apoi sunt creditorii imobiliari. Ele sunt esențiale, deoarece majoritatea achizițiilor sunt puternic influențate de datoria pe termen lung. Sănătatea și puterea prețurilor locuințelor (garanția) și calitatea creditului debitorilor (împreună cu factorii actuali de ocupare a forței de muncă) sunt factori importanți în disponibilitatea creditorilor de a acorda credite ipotecare.

Rata ipotecară este locul unde intervine Wall Street. Cu creditorii vânzând majoritatea creditelor ipotecare, ratele actuale ale dobânzii și cererea investitorilor determină rata oferită.

Privind înapoi pentru a înțelege rata ipotecare de astăzi

Deoarece ciclurile imobiliare pot fi lungi și au caracteristici diferite, analizarea istoriei este o modalitate bună de a răspunde la întrebarea „Încotro se îndreaptă în continuare ratele ipotecare?” Deci, mai jos este un grafic lunar care începe în 1950.

De ce atât de departe? Pentru că la începutul anilor 1950 a avut o economie bună, cu o inflație stabilă, scăzută și randamente ale obligațiunilor pe măsură. Locuințele și dezvoltarea comercială mergeau bine în această perioadă postbelică. Creditele ipotecare pentru locuințe au început deceniul la aproximativ 4%. Apoi a venit inflația în creștere.

Primul loc de privit este acel cerc din 1959 în care rata a crescut pentru prima dată până la 6% – comparabil cu rata ipotecară de astăzi. Nivelul a fost important deoarece investitorii au considerat istoric un randament de 6% ca fiind sigur pentru o obligațiune pe termen lung. Cu toate acestea, cumpărătorii de case din 1959 au considerat această rată extremă. Prin urmare, rata de 6% nu a reușit să se mențină, rămânând în zona de 5-1/2% în următorii șase ani.

Apoi a venit progresul de 6% fără fanfară, după care a crescut constant timp de patru ani până la zona roșie – nivelul nemaiîntâlnit de 9% până la 10%. Înseamnă asta că ratele de astăzi ar putea atinge și acest nivel? Probabil ca nu. Această creștere semnificativă de 4% a început la 5-1/2%. Creșterea de astăzi de 4% a început de la 2-1/2% până la 3%. Fiecare ascensiune a fost deosebit de remarcabilă, în special cea de astăzi datorită vitezei sale. Deoarece astfel de mișcări stârnesc interesul investitorilor (ofertă de bani mai mare) și îngrijorarea cumpărătorilor de case (cerere de bani mai scăzută), creșterea ajunge în mod necesar într-un plafon.

Criză de inflație ridicată din istorie

După ce a rămas la nivelul scăzut de 7%, rata a crescut din nou – de data aceasta atingând 10% la cinci ani după ce a atins prima dată nivelul de 9% până la 10%. Din nou, totuși, a scăzut, dar numai la nivelul de 9%.

În cele din urmă, patru ani mai târziu, în 1979, pe măsură ce stagflația și hiperinflația au devenit preocupări grele, rata a trecut cu ușurință de 10% pentru o creștere rapidă care a urcat până la 18%.

Folosind acel istoric pentru mediul actual al ratelor ipotecare

În primul rând, nivelul de 7% de astăzi nu oferă indicii comparându-l cu nivelul comparabil de 20 de ani, când ratele scădeau.

Ceea ce este relevant este că creșterea până la 7% este comparabilă ca mărime cu cele discutate mai sus. Diferența este viteza mai mare. Important este că nici dimensiunea, nici viteza nu prefigurează o nouă creștere. În schimb, așa cum s-a întâmplat înainte, creșterile amețitoare se termină brusc și se inversează. De ce? Pentru că, în timp ce debitorii s-ar putea strânge mâinile, apetitul creditorilor și investitorilor este trezit. În plus, toți cei implicați în procesul de vânzare lansează strategii care ajută la contracararea preocupărilor cumpărătorilor (de exemplu, avansuri reduse, rate ipotecare ajustabile și rate reduse la început). În cele din urmă, există forța puternică a concurenței între creditori.

Pe această piață, există și schimbarea atitudinii potențialilor cumpărători de case și chiriași. Acei non-cumpărători anteriori ar putea avea o schimbare de părere. Dacă da, ei vor saluta o piață mai puțin frenetică, unde casele stau pentru un timp și prețurile scad de la maximele lor în creștere rapidă. Rate ipotecare mai mari? Ca și în perioadele trecute, cumpărătorii de locuințe se concentrează pe cumpărarea unei locuințe, așa că vor fi gata să lucreze în condițiile existente – să nu rămână proprietari de case de dragul de a obține un credit ipotecar cu un cost mai mic, în timp ce riscă ca prețurile caselor să crească din nou. .

Două articole excelente de la Wall Street Journal descrieți cum s-au schimbat condițiile: în primul rând, cum s-a schimbat piața îmbunătățit pentru cumpărătorii de case. În al doilea rând, cum este boom-ul chiriașilor incepand sa sparga.

Concluzia – Piața imobiliară diferă de piețele de investiții

Nu luați acea rată ipotecară de 7% drept vânzări de obligațiuni cu venit fix. Rata mai mare nu este o piatră de temelie pentru rate mai mari. Este o invitație pentru toți participanții să facă ceva.

Aceasta este piața imobiliară rezidențială la locul de muncă. Cererea acumulată de case este încă acolo. Pur și simplu trebuie să existe o modalitate de a aduce casele dorite în mâinile cumpărătorilor de case. Aceasta este afacerea tuturor celor implicați în industrie, așa că aveți încredere că se vor întâmpla lucruri bune pe piața imobiliară.

O diferență foarte importantă între investitori și cumpărători de case: investitorii devin nervoși când prețurile scad; Cumpărătorii de case sunt entuziasmați. Deci, este o veste bună că prețurile caselor sunt acum în scădere.