Mai multe semnale mixte asupra economiei locative

Am crescut în anii 80, o perioadă în care inflația și recesiunea erau limbaj comun. La sfârșitul anilor '70, inflația a făcut furori și așa că Rezerva Federală a mărit ratele dobânzilor, a urmat o recesiune. Amintirea mea din 1982 include rapoarte nesfârșite despre disponibilizări și dificultăți economice și mari victorii la mijlocul mandatului pentru democrați. Apoi lucrurile s-au întors. Astăzi, povestea nu este atât de simplă și nu este niciodată așa cum se desfășoară evenimentele. Ringer are un podcast grozav numit Plain English și am găsit episodul lor Se apropie recesiunea locuințelor informativ si interesant. Am speculat luna trecută despre ceea ce se întâmplă cu economia imobiliară, dar podcastul m-a făcut să mă gândesc din nou la ce s-ar putea întâmpla cu locuința în 2023.

Gazda Derek Thompson începe cu semnalele ciudate care vin din sursele de date care raportează despre diferite tendințe economice, în special în domeniul locuințelor. Unele măsuri arată că prețurile locuințelor și chiriile scad începând cu începutul acestui an, în timp ce așa-numita „rata generală a inflației”, cea raportată de guvern arată o creștere a inflației, determinată în mare parte de creșterea costurilor locuințelor. O categorie largă numită „adăpost” reprezintă o treime din calculul IPC, iar atunci când acel indicator devine fierbinte, inflația generală crește. Între timp, în economia mai largă, producția internă brută (PIB) este în scădere și a fost două trimestre la rând, cu toate acestea, numărul ocupării forței de muncă se menține puternic.

Thompson îl găzduiește pe Mark Zandi de la Moody's Analytics pentru a-și atinge mintea la ceea ce se întâmplă, în special cu locuința. În primul rând, există o conversație bună despre metodologie. Platformele de urmărire a chiriilor, cum ar fi Zillow, trebuie să fie mai rapide cu anchetele lor privind datele privind chiria, în timp ce Biroul de Statistică a Muncii rămâne în urmă, folosind un instrument de anchetă care utilizează o metodologie unică de eșantionare. Ideea pe care o face Zandi este că cifrele BLS sunt în urmă în urma altor măsuri ale chiriei, așa că, probabil, chiriile, în general, au început să scadă la începutul anului și continuă să scadă sau să se aplatizeze. Aceste modificări nu vor apărea în conturile BLS decât mai târziu, poate ușurând inflația spre sfârșitul anului.

Zandi preia întrebarea lui Thompson despre dacă „este din nou 2007”, cu locuințele clatinate pe marginea unui accident precipitat. Mi s-a părut bun răspunsul lui Zandi. Probabil ca nu. Nu suntem pe punctul de a prăbuși, ci mai mult de o corecție; din cauza producției întârziate de locuințe în ultimul deceniu, oferta încă nu a ajuns din urmă după prăbușirea locuințelor din 2008. Prin urmare, chiar dacă prețurile pentru locuințe au crescut abrupt, lipsa ofertei creează un plafon. El își face ecou punctul meu despre oamenii care au cumpărat case în locuri precum Boise și Austin, în vârful pieței, cu bani ieftini, dar acum văd că valoarea de piață a achiziției lor cade înapoi pe pământ.

El își face, de asemenea, ecou îngrijorarea mea că, dacă va exista o recesiune reală și susținută, acele gospodării care au luat totul în cumpărarea de locuințe s-ar putea confrunta cu mari provocări. Dacă o recesiune determinată de Fed se lovește la începutul lui 2023 pentru a corecta inflația, iar orele sunt reduse sau locurile de muncă sunt pierdute, plata ipotecii ar putea fi mai dificil de făcut, ceea ce duce la executări silite. Totul depinde de cât de profundă și de durată poate fi orice recesiune, iar Zandi presupune că nu suntem într-o recesiune acum și, din cauza numărului puternic de locuri de muncă, s-ar putea să nu se încline într-adevăr într-o recesiune profundă și de durată în 2023.

La întrebarea lui Thompson despre industria construcțiilor și dacă locurile de muncă se vor evapora acolo, Zandi pariază pe construcția de locuințe multifamiliale pentru a menține acel sector cel puțin plat, deoarece tipul de locuințe pare să se descurce bine chiar dacă construcțiile unifamiliale sunt în urmă. Sunt sceptic fără niciun motiv întemeiat cu privire la viziunea lui Zandi despre multifamilie, în afară de ceea ce cred că rămâne de văzut ce se întâmplă cu creșterea locurilor de muncă și cu veniturile și creșterea.

Și aici voi interveni cu propriile mele gânduri pe măsură ce ne îndreptăm spre sfârșitul anului 2022. Desigur, nu sunt economist, dar mi-aș revizui gândurile de început și mi-aș ghici că vom intra într-o perioadă de recesiune în 2023, una în care multe dintre achizițiile de locuințe din 2021 vor părea o mare greșeală. De asemenea, cred că construirea de proiecte multifamiliale, în special locuințe, care sunt produse de vânzare, va înregistra rate mari de neocupare. Multe locuințe și condominii vor sta pe piață luni de zile înainte de a fi scoase de pe piață sau vândute la reduceri mari. Ratele dobânzilor sunt ridicate și cred că oamenii – investitori și cumpărători – vor rămâne în afara jocului până în primul trimestru al anului 2023.

Psihologia anului 2023 va fi cheia, deoarece este întotdeauna o economie. Se vor simți oamenii fericiți că am trecut printr-un 2022 relativ fără Covid și va duce asta la o exuberanță care va menține producția ridicată? Nu va duce asta la mai multă inflație și, prin urmare, la o presiune mai mare din partea Fed asupra ratelor dobânzilor? Cum vor funcționa acele lucruri în combinație? Cum vor avea toate acestea impact asupra politicii de locuințe, lucru pe care știu mult mai multe despre această economie?

Ultima întrebare depinde de ceva ce discută Thompson și Zandi, natura măsurilor noastre privind costurile lunare ale locuințelor. Spre deosebire de benzină, prețurile pentru locuințe nu cresc și scad vizibil zilnic, săptămânal sau chiar lunar. În general, dacă știrile raportează creșteri mari ale chiriilor, chiria majorității oamenilor rămâne aceeași. Și ipotecile nu se mișcă deloc. Dacă piața rămâne volatilă, cu „corecții” sau „prăbușiri” sau „vărfuri” (alege-ți adjectivul sau adverbul), oamenii vor trebui să-și compare propria experiență cu semnalele din economie.

Deseori m-am gândit că ar fi mai bine dacă chiria și creditele ipotecare ar fi plătite săptămânal sau chiar zilnic, sau reținute din fiecare cec de plată. Acest lucru ar putea ușura înțepăturile fluctuațiilor prețurilor, făcându-le mai puțin perceptibile. Dacă oamenii ar trebui să scrie un cec pentru impozitele lor în fiecare lună sau în fiecare trimestru, așa cum fac proprietarii de afaceri mici, atitudinile cu privire la impozite ar putea fi diferite. Mă întreb dacă oamenii ar fi mai puțin panicați și, prin urmare, mai puțin înclinați să apeleze la controlul chiriei dacă nu ar fi trebuit să scrie o chirie uriașă sau un cec ipotecar în fiecare lună. În prezent, volatilitatea economică largă în economia imobiliară nu pare abstractă; îi face pe oameni să se îngrijoreze și să tânjească lucruri precum controlul chiriei.

Volatilitatea în economia imobiliară va continua până în 2023 și, în funcție de rezultatul alegerilor, va continua să existe presiuni asupra factorilor de decizie pentru a reglementa suișurile și coborâșurile pieței. Fie că acea presiune ne împinge mai departe spre mai mult și mai multă intervenție guvernamentală or o politică mai bună va depinde dacă factorii de decizie politică își pot păstra capul și dacă pot găsi alternative mai bune, cum ar fi mai puține reglementări și subvenții mai eficiente.