Mega-conacele suferă reduceri masive de preț la licitațiile imobiliare

Când mega conace de vânzare cu prețuri ridicate lâncezesc pe piață - întinse, sclipitoare și incapabile să atragă un cumpărător - unii proprietari apelează la o opțiune cu două tăișuri: o licitație imobiliară.

Blocul de licitație poate muta rapid proprietățile trofeului cu etichete de preț demne de sângerare a nasului, după ani de inactiv. Dar vine cu o realitate dură.

O licitație poate acționa ca o ghilotină imobiliară metaforică, tăind prețurile cerute umflate la jumătate sau mai rău, potrivit unei analize CNBC a vânzărilor recente.

Cele trei case cu cel mai mare preț vândute vreodată la licitație au fost scoase la vânzare în ultimele 14 luni. Și în timp ce fiecare tranzacție a avut o ofertă finală uimitoare, cele trei conace și-au văzut prețurile solicitate inițiale reduse cu 70% în medie - lăsând un total de 600 de milioane de dolari pe masă.

Este o soartă nefericită care ar putea afecta un dermatolog devenit dezvoltator și viitoarea întâlnire a casei lui cu licitatorul.

Dr. Alex Khadavi, un medic celebru al pielii din Los Angeles, spera la o vânzare rapidă și o zi de plată mare când a încheiat în sfârșit un conac de 21,000 de metri pătrați care a durat șapte ani și zeci de milioane de dolari pentru a fi dezvoltat.

Dar la puțin peste un an de când l-a scos la vânzare - cu o etichetă de preț care conține un șir de 7 norocoși la 87,777,777 de dolari - visele doctorului de a încasa sunt zdrobite de un munte de datorii, facturile neplătite ale contractorilor, procedurile de faliment și probleme. cu legea. 

Acum nu mai are noroc, bani și timp. 

Khadavi, care a depus cererea de protecție în caz de faliment la capitolul 11 ​​la aproximativ două săptămâni după ce a scos casa pe piață, nu și-a pierdut însă simțul umorului.

„Casa este cuprinsă între miliardari, iar eu sunt cel mai sărac tip din bloc”, a spus el râzând la CNBC.

Khadavi a recunoscut că s-a gândit să dezvolte reședința de lux, care include șapte dormitoare, 11 băi și caracteristici superioare, cum ar fi un lift industrial cu carcasă de sticlă, o galerie de mașini uriașă, o cabină de DJ ascunsă care se ridică din marmură. podea alimentată de hidraulic subteran și un sistem audio-vizual de înaltă tehnologie pentru proiectarea unei colecții NFT în interiorul și în afara casei.

„A devenit o pasiune și o obsesie și a costat mai mulți bani decât credeam”, a spus Khadavi.

Înregistrările publice arată Khadavi a plătit 16 milioane de dolari în 2013 pentru lotul de la 777 Sarbonne Road, care includea o casă existentă pe care a demolat-o ulterior.. Apoi a urmat un șir de oferte de finanțare în șapte cifre, inclusiv un împrumut considerabil în 2020 pentru 27 de milioane de dolari. 

Acești nouă ani au adus, de asemenea, o furtună de probleme financiare în jurul proprietății, inclusiv notificări de neplată, un drept de drept al guvernului, amenințarea viitoare a vânzărilor de administratori și două garanții ale mecanicilor depuse de antreprenori care au susținut că nu au fost niciodată plătiți pentru serviciile lor.

Pe lângă toate acestea, anul trecut, Khadavi a fost arestat după ce ar fi fost surprins de o cameră de supraveghere din holul locuinței clădirii sale, folosind insulte homofobe și amenințăndu-și că-și ucide vecinii care sunt un cuplu gay căsătorit. Khadavi a pledat nevinovat și a declarat pentru CNBC că nu are niciun comentariu cu privire la cazul aflat pe rol.

În ciuda tuturor problemelor sale legale, Khadavi a reușit să termine casa, dar a spus că nu și-a imaginat niciodată că va trebui să suporte costul mai mult de un an în timp ce așteaptă un cumpărător care nu se va materializa niciodată. Cu puține opțiuni rămase, el s-a predat faptului că valoarea casei sale va fi determinată în curând la licitație. 

„Nu pot suporta costul. Trebuia să fac ceea ce trebuia să fac”, a spus el.

În speranța unei vânzări rapide, Khadavi împreună cu agenții de co-listare ai casei, Aaron Kirman de la Compass și Mauricio Umansky de la The Agency, au decis să scoată la licitație casa.

„A avut o cronologie foarte strânsă. Și a fost dispus să renunțe la un nivel de control... și să lase piața să determine prețul într-un moment foarte strâns, ridicat”, a spus Kirman pentru CNBC.  

Vânzarea va fi gestionată de Concierge Auctions, principalul licitator de case de lux, și include o rezervă stabilită la 50 de milioane de dolari, ceea ce înseamnă că Khadavi nu va primi oferte sub acest număr. Licitația este programată să înceapă pe 27 aprilie, iar licitația se va desfășura pe parcursul a cinci zile – durata standard pentru majoritatea vânzărilor de case ale companiei.

„Este un interval de timp foarte scurt, care poate fi fie bun, fie rău”, a spus Kirman, care a colaborat recent cu Concierge Auctions la licitația 944 Airole Way, un mega-conac care s-a vândut pentru un record de 141 de milioane de dolari.

Khadavi speră că această mare vânzare va fi de bun augur pentru viitoarea sa licitație. Deși crede că doar priveliștea de la 777 Sarbonne merită prețul cerut de 87.78 milioane de dolari, el a recunoscut că ar fi mulțumit cu milioane mai puțin.

„Numărul meu magic este de 77 de milioane de dolari”, a spus Khadavi pentru CNBC. (Numărul lui preferat este 7.)

„Mi-ar plăcea să fie așa, ar fi uimitor.”

Laura Brady, fondator și CEO al Concierge Auctions, a declarat pentru CNBC că majoritatea clienților companiei optează pentru o licitație după ce au încercat fără succes să vândă singuri. Dar casele care stau pe piață pentru o perioadă lungă de timp cu o cerere vertiginoasă nu sunt probabil să obțină acel preț la licitație, a spus ea.

„Cei care au fost pe piață înainte de licitație, mai ales dacă au fost listați de un an sau mai mult, le este greu să depășească prețurile de listă anterioare la licitație, deoarece au fost deja expuși la acele prețuri”, Brady. spus.

Dacă casa lui Khadavi se vinde cu 50 de milioane de dolari sau mai mult, conacul modern va ocupa un loc printre cele mai scumpe case vândute vreodată la licitație.

Iată o numărătoare inversă a primelor patru vânzări cele mai scumpe realizate vreodată la licitație, reducerile masive de preț pe care le-au suferit la blocul de licitație și o privire mai atentă asupra unora dintre jucătorii cheie din fiecare dintre mega-ofertele.

Acest conac de 60,000 de metri pătrați, inspirat de Versaille, situat în Hillsboro, Florida, a apărut pentru prima dată pe piață în 2015, cu un preț record de 159 de milioane de dolari. La acea vreme era cel mai mare preț de listare vreodată pentru Broward Country, învecinat cu Palm Beach la nord și Miami-Dade la sud. 

Casa de suprafață, numită Le Palais Royal, a fost acoperită cu accente de frunze de aur de 22k în interior și în exterior și include mai multe cascade împreună cu o piscină de 150,000 de galoane, de mărimea unei stațiuni, în curtea din spate de pe malul oceanului. 

Proprietarul la acea vreme era Robert Pereira II, director la Middlesex Corporation, o companie de construcții din Massachusetts fondată de tatăl lui Pereira. Din 2015 până în 2018, casa a fost pe și în afara pieței și a suferit o schimbare de nume din Le Palais Royal în Playa Vista Isle.

În 2018, Concierge Auctions a adus conacul în blocul de licitații. Arhivele publice dezvăluie că cea mai mare ofertă a fost plasată de un SRL cu legături raportate cu co-fondatorul Teavana, Andrew Mack. 

Casa, plus un lot nedezvoltat alăturat, s-a vândut cu 42.5 milioane de dolari. La acea vreme, prețul era cel mai mare atins vreodată la licitație – totuși, cu 116.5 milioane de dolari mai puțin față de prețul cerut inițial al lui Pereira, cimentând o reducere de preț de aproximativ 73%.

Se pare că Villa Firenze din cartierul Beverly Park din Los Angeles a durat șapte ani pentru a construi și include 20 de dormitoare și 24 de băi, potrivit agenției de cotare Hilton & Hyland.

Proprietarul a fost miliardarul de origine maghiară Steven Udvar-Hazy, care și-a făcut avere în industria de leasing de avioane și este în prezent președintele executiv al Air Lease Corp.

Până la începutul lui 2021, de ani de zile încercase deja să vândă casa. 

Conacul a apărut pentru prima dată pe piață în 2017 pentru 165 de milioane de dolari, ceea ce îl face una dintre cele mai scumpe case de vânzare din America. Dar a stat pe piață timp de patru ani, fără participanți și a fost nelistată și recomandată de mai multe ori înainte ca prețul să scadă ușor la 160 de milioane de dolari în 2020.

Reducerea de 5 milioane de dolari nu a convins niciun cumpărător să sară, și mai devreme 2021, reședința de la 67 Beverly Park Court a fost scoasă la licitație fără rezervă. Concierge Auctions a organizat și acea licitație. 

Evidențele publice arată că afacerea a fost încheiată în aprilie 2021 pentru 51 de milioane de dolari, inclusiv o taxă de cumpărător de 12% și un comision de 1.5% împărțit de către brokerii de pe listă, potrivit site-ului platformelor de licitație. 

Casa a fost cumpărată de Roy L. Eddelman Trust. Eddelman este fondatorul și fostul președinte al Spectrum Labs, care a fost achiziționat de compania farmaceutică Repligen pentru 359 de milioane de dolari în 2017. 

Oferta câștigătoare a lui Eddelman pentru Villa Firenze a reprezentat o scădere de 114 milioane de dolari față de prețul cerut inițial al vânzătorului miliardar – o chilipir la 69% reducere.

The Hearst Estate din Beverly Hills este una dintre cele mai vechi case care a fost scoasă recent la licitație. 

Proprietatea cu opt dormitoare și 15 băi a fost odată deținută de Randolph Hearst și a devenit și mai faimoasă prin filme precum „Nașul” și „Garda de corp” care prezentau conacul distinctiv de culoarea somonului.  

În 2016, casa era listată pentru 195 de milioane de dolari. De-a lungul anilor, a apărut și a ieșit pe piață și și-a văzut prețul redus la 48 de milioane de dolari.

În 2019, SRL-ul care deținea locuința a primit o notificare de nerespectare a datoriei în valoare totală de peste 26 de milioane de dolari. Și în 2021, proprietarul proprietății, finanțatorul și justițiatorul Leonard Ross, și-a văzut casa îndreptându-se la o licitație la tribunal.

Patru brokeri de listare de la trei firme de brokeraj au reprezentat lista, inclusiv John Gould de la Rodeo Realty și Gary Gold cu Hilton & Hyland. Ambii agenți au fost prezenți în sala de judecată pentru a asista la războiul de licitații miliardar care a urmat.

Potrivit lui Gould, cinci miliardari au intrat în sala de judecată, iar judecătorul a început licitația la 48 de milioane de dolari.

„A fost incitant”, a spus el. Judecătorul s-a uitat prin cameră, depunând oferte la 100,000 de dolari: „48-unu, 48-doi, 48-trei... La aproximativ 54-55 de milioane de dolari, primii au început să spună: „Nu, prea bogat pentru mine”.

Odată cu clădirea entuziasmului, a spus Hilton & Hyland's Gold, începe să se simtă că prețul odată de neatins ar putea fi cu adevărat la îndemână.

„Ai pe toți acești oameni care își pun banii gata să facă o achiziție, stând acolo cu alți oameni care doresc să facă același lucru”, a spus Gold.

„Diferența este că cu aceste tipuri de vânzări este că nu există neprevăzute, ciocănul se dă jos și cumperi acea casă”, a spus el.

Oferta de top, plus taxa de licitație de 12%, a adus prețul final de vânzare la 63.1 milioane de dolari și a transferat casa la Berggruen Holdings, vehiculul de investiții al Fondului de caritate al miliardarului Nicolas Berggruen. 

Fiecare dintre agenții de listare a împărțit un comision redus pentru tranzacție, aprobat de judecător.

În octombrie 2021, când tranzacția s-a încheiat, Hearst Estate a depășit atât Playa Vista Isle, cât și Villa Firenze pentru a deveni cea mai scumpă casă vândută vreodată la licitație, dar prețul a fost încă cu aproximativ 131.9 milioane de dolari mai mic decât prețul cerut din 2016, un 68. % a tăia.

Nici Gould, nici Gold nu au fost implicați în casa când a fost listată pentru prima dată pe piață, dar ambii bărbați au spus că diferența dintre prețul cerut și prețul real de vânzare, fie la licitație, fie într-o vânzare tradițională, spune adesea mai multe despre așteptările nerealiste ale vânzătorului. decât despre condițiile pieței.

„Oricine poate cere orice dorește pentru o proprietate, în ceea ce mă privește”, a spus Gold. „Când inițial au cerut 195 de dolari [milioane]... Erau doar niște vânzători, știi, visul de pipă.” 

Gould de la Rodeo Realty a spus că vede o mulțime de „prețuri de ego”, în cazul în care un proprietar îi cere unui broker să listeze casa cu un preț uriaș, bazat mai mult pe mândria proprietarului, decât pe evaluarea pe piață.

În realitate, a spus el, casele „s-ar putea să nu valorize nimic pe lângă asta”. 

Mega-conac infamul numit The One se află în vârful Bel Air și se întinde pe peste 100,000 de metri pătrați, cu 21 de dormitoare, 42 de băi, un garaj pentru 30 de mașini, o piscină interioară de 60 de picioare și un club de noapte imens.

Gigantul a fost publicat inițial de dezvoltatorul Nile Niami cu un preț de 500 de milioane de dolari. 

A fost nevoie de zece ani pentru a construi reședința situată la 944 Airole Way și, pe parcurs, dezvoltatorul a acumulat un munte de datorii de peste 120 de milioane de dolari, potrivit dosarelor instanței.

Mega-conacul nu a fost nici măcar finalizat înainte de a ajunge în procedura de faliment și de a se îndrepta către blocul de licitație fără certificat de ocupare și un nou preț cerut de 295 de milioane de dolari.

Licitația, gestionată și de Concierge Auctions, nu avea o rezervă care să susțină un prag scăzut pentru oferte. Dar, în acest caz, oferta câștigătoare ar necesita aprobarea finală a unui judecător al instanței de faliment, un scenariu neobișnuit. Doar 5% din vânzările Concierge Auction implică proprietăți în dificultate, potrivit CEO Brady.

Mega-conacul One a adus o ofertă de top de 126 de milioane de dolari, oferită de Richard Saghian, CEO-ul retailerului de modă rapidă Fashion Nova. Saghian a plătit prima de cumpărător standard a licitatorului de 12%, sau aproximativ 15 milioane de dolari, ducând prețul total de vânzare la 141 de milioane de dolari - de departe cel mai plătit pentru o casă unifamilială la licitație.

La câteva săptămâni după ce un judecător al instanței de faliment a aprobat vânzarea, Saghian părea mai mult decât mulțumit de tranzacție. 

„În calitate de Angeleno de-o viață și colecționar pasionat de proprietăți imobiliare, am recunoscut că aceasta este o oportunitate rară care îmi permite, de asemenea, să dețin o proprietate unică care este destinată să facă parte din istoria Los Angeles”, a declarat Saghian pentru CNBC printr-un purtător de cuvânt.

El a plătit doar 1,342 de dolari pe metru pătrat într-un cartier în care casele de ultimă generație pot deține de trei până la patru ori mai mult. Dar experții spun că Saghian va trebui probabil să cheltuiască mai multe milioane pentru a termina efectiv casa și a obține un certificat de ocupare. 

„Am făcut tot ce a fost uman posibil pentru a obține cel mai mare număr”, a spus agentul Compass Kirman, care a servit ca agent de listare aprobat de instanță, împreună cu Williams & Williams.

Kirman a fost deschis dezamăgit de rezultatul licitației. 

Brokerul, care a împărțit un comision de 1% aprobat de judecător pentru tranzacție, a declarat pentru CNBC că speră că vânzarea va depăși 177 de milioane de dolari, un preț record stabilit în octombrie pentru un conac mult mai mic din Malibu.

„Am vrut să bat un record. Adică, am vrut să ating, știi, 200 [milioane] de dolari sau mai mult”, a spus Kirman. „Am fost dezamăgiți de asta... dar piața a vorbit.”