Faceți cunoștință cu startup-ul coreean de închiriere de apartamente care perturbă o piață a locuințelor aprinse

În calitate de membru fondator al WeWork Labs, brațul de risc al gigantului spațiilor de birouri comune, Matthew Shampine a contribuit la transformarea lumii imobiliarelor comerciale. Acum el preia piața imobiliară rezidențială din Coreea de Sud, cu depozite grele, câte o închiriere la un moment dat.

La locui în apartamente înghesuite, inaccesibile, rămâne o realitate lipsită de farmec pentru mulți adulți. Când Matthew Shampine, cofondatorul coreean-american și CEO al startup-ului de închiriere de apartamente Dongnae, s-a mutat la Seul împreună cu soția și fiica sa nou-născută, a văzut o oportunitate de a remodela această realitate din Coreea de Sud.

„Mi-am dorit foarte mult să fac ceva care să aibă cel mai mare impact asupra celui mai mare număr de oameni”, spune Shampine, 39 de ani, într-un interviu video. „Puteți întreba pe oricine aici, dar coreenii au o afinitate puternică față de proprietățile imobiliare rezidențiale... putem schimba întreaga experiență, până la capăt, și putem răspunde nevoilor lor.”

Născut în Coreea de Sud, Shampine a fost adoptat în Statele Unite și a crescut în New Jersey. În 2007, s-a întors în Coreea pentru o conferință coreeano-americană cu adoptarea și a reluat legătura cu familia sa biologică. Acolo, și-a făcut o misiune să se întoarcă definitiv – și să facă bine pentru țară.

Shampine s-a alăturat WeWork în 2011 și a co-fondat WeWork Labs, incubatorul de startup-uri al companiei de partajare a biroului. În 2018, a devenit director general al WeWork Korea, unde l-a cunoscut pe cofondatorul Dongnae, Insong Kim, care este directorul de strategie al companiei.

Împreună, perechea a lansat Dongnae cu sediul în Seul în 2020, cu scopul de a face mutarea într-un apartament mai accesibilă și mai accesibilă. Produsul său cheie, Dongnae FLEX, oferă proprietăți de închiriere pe termen scurt, complet mobilate, cu depozite reduse, atrăgând proaspeții absolvenți sau călători care nu reușesc să elimine depozitele exorbitante - până la 350 de luni de chirie, spune startup-ul - care sunt de obicei cerut de apartamentele Coreei.

„Modul în care a apărut produsul nostru este că le permitem cu adevărat oamenilor să locuiască în apartamentele pe care le doresc”, spune Shampine. „Deblochăm toate aceste noi opțiuni pentru că nu sunteți limitat de suma de bani pe care ați rezervat-o pentru o depunere.”

Până acum, Dongnae și-a deschis porțile atât locale cât și internaționale investitori. Runda sa de finanțare din seria A de 21 de milioane de dolari din martie a inclus NFX, care a susținut oameni ca Lyft și Doordash și MetaProp axat pe proptech, un susținător al Airbnb, împreună cu cel mai vechi fond de investiții din Coreea, Daol Investment și Hana Financial. Capitalul proaspăt a adus finanțarea totală a startup-ului la aproximativ 34 de milioane de dolari, în urma rundei de inițiere de 4.1 milioane de dolari din decembrie 2020 și de 700,000 de dolari în perioada pre-însămânțare anul precedent. Dongnae a refuzat să-și dezvăluie evaluarea actuală.

„Imobilul rezidențial este cea mai mare clasă de active aici în Coreea”, a declarat Kyung Kuk-hyun, director general la Daol Investment, într-o declarație despre cea mai recentă finanțare a Dongnae. „Creșterea incredibilă a lui Dongnae, împreună cu parteneriatele lor financiare puternice cu instituții financiare de top fac această investiție convingătoare.”

Peste 80% din averea gospodăriei coreene se află în imobiliare, comparativ cu aproximativ 35% în Statele Unite, dar deținerea unei case s-a dovedit din ce în ce mai dificilă. Prețul mediu al unui apartament în Seul, capitala țării și cel mai populat oraș, s-a dublat între 2017 și 2021, la peste 1 milion de dolari. Locuința a format un element central al ultimelor dezbateri prezidențiale din Coreea, cu noul președinte Yoon Suk-yeol angajându-se să răcească piața și să construiască 2.5 milioane de case noi la nivel național pe parcursul mandatului său de cinci ani.

Închirierea nu este întotdeauna o alternativă mai ușoară. Piața locuințelor de închiriere din Coreea se bazează în mare măsură pe jeone, un sistem unic de plată care cere chiriașilor să ofere depozite mari în avans. Cunoscute sub numele de „bani cheie”, aceste sume forfetare reprezintă până la 80% din prețul de vânzare al unei unități — prețul mediu al apartamentelor din Seul a fost de aproximativ 516,000 de dolari în august, în timp ce anumite districte ar putea ajunge până la 572,400 de dolari, potrivit cifrelor de la KB Kookmin. Bancă.

Practica larg răspândită de a contracta împrumuturi pentru a debloca „bani cheie” se adaugă la adâncirea crizei datoriilor populației din Coreea, care a depășit 104% din PIB-ul Coreei în iunie. Printre primii cinci creditori ai țării, datoria jeone a atins 106.4 miliarde de dolari în iunie anul trecut, în creștere față de 37.8 miliarde de dolari în acea lună în 2017. Peste jumătate din împrumuturile restante au provenit de la adulți în vârstă de 20 și 30 de ani, care datorau 63 de miliarde de dolari.

Mai mulți coreeni se mută din sistemul de închiriere cu depozite mari. Din totalul de 258,313 tranzacții de închiriere pentru apartamente și case în aprilie, 50.4% dintre ele au fost pentru închirieri lunare, nu jeonse, potrivit Ministerului Coreean al Terenurilor, Infrastructurii și Transporturilor - prima lună din 2011 în care jeonse nu a condus tranzacții.

Shampine leagă trecerea de la jeonse de nevoile în evoluție ale tinerilor profesioniști, care regândesc idealurile tradiționale de căsătorie, creșterea copiilor și proprietatea casei. Pe lângă senzația de „eliberare” de a trăi fără datorii, chiriile pe termen scurt le oferă acestor adulți oportunitatea de a explora aranjamente de locuit mai independente și mai flexibile, acordând în același timp prioritate carierei sau prieteniilor – cartierul școlar al unui apartament este mai puțin important decât proximitatea sa de muncă sau locație într-un „cartier cool”, spune el.

„Pentru persoanele de la sfârșitul de 20 de ani și începutul de 30 de ani, ideea de a fi independenți de părinții tăi este diferită de a fi independenți în ceea ce privește faptul că nu au un coleg de cameră”, spune Shampine. „Puteți amândoi să lucrați împreună și să aveți cu adevărat un apartament uimitor. În trecut, aici, în Coreea, opțiunile tale erau fie să locuiești într-un spațiu de locuit foarte mic, fie un officetel (o clădire cu birouri și unități rezidențiale) fără niciun fel de facilități.”

Dongnae a început ca o platformă de listare pentru potențialii chiriași pentru a rezerva vizite la agenții imobiliare, dar a avut un succes limitat. Shampine spune că echipa sa nu a prevăzut „dinamica culturală” care să reducă cererea pentru produsul lor. „Ne-am dat seama aici, în Coreea, că este foarte ușor să mergi la orice complex de apartamente din jurul orașului sau să ai un fel de conexiune cu o agenție de brokeraj, să ceri doar un tur oricând vrei”, a spus el. „Așadar, conceptul de a trece printr-o aplicație și de a rezerva [un tur] pentru weekendul care vine, pur și simplu nu mi s-a părut atât de atractiv.”

Lipsa inițială de succes a determinat reflecții „bune și sănătoase”, deși dureroase, asupra modelului de afaceri, spune Shampine. Conversațiile cu clienții, brokerii și membrii echipei de pe teren au informat obiectivul lui Dongnae de a „deveni aprovizionare, în loc să vâneze aprovizionarea”. În iulie anul trecut, Dongnae a trecut de la listele de apartamente la apartamente cu servicii. La încheierea ultimei sale finanțări, startup-ul a spus că proprietățile sale se întindeau pe 60 de complexe de apartamente - acum, acestea se întind pe 80, în 12 districte din Seul.

Privind cu nerăbdare, Dongnae intenționează să-și extindă serviciile la domiciliu oferite rezidenților, accesând piața înfloritoare din Coreea de mobilier și bunuri de stil de viață. Alte startup-uri care dezvoltă soluții pentru spațiile de locuit au obținut un succes considerabil. În luna mai, platforma de design interior o Casa a strâns 182 de milioane de dolari pentru a deveni cel mai recent unicorn coreean, la o evaluare de aproximativ 1.6 miliarde de dolari.

Shampine speră să introducă o schimbare culturală mai largă. „Când mă gândesc personal la modul în care WeWork a schimbat imobilele comerciale aici, de la închirierea de spațiu și lucru în comun la medii reale din interiorul birourilor, sper cu adevărat că putem face ceva similar din perspectivă rezidențială”, spune Shampine. „Fă-o o experiență mai bună... pentru brokeri, pentru proprietari și în special pentru chiriași.”