Vânzările de apartamente din Manhattan scad în T4, brokerii se tem că piața înghețată

Vânzările de apartamente din Manhattan au scăzut cu 29% în al patrulea trimestru, stârnind temeri de o piață înghețată în care cumpărătorii și vânzătorii rămân pe margine din cauza temerilor economice și de rate.

Au fost 2,546 de vânzări în trimestrul respectiv, în scădere față de 3,560 de anul trecut, potrivit unui raport al lui Douglas Elliman și Miller Samuel. Scăderea a fost cea mai mare din trimestrul al treilea al anului 2020, în perioada profunzimei pandemiei.

De asemenea, prețurile au scăzut pentru prima dată de la începutul anului 2020, prețul median scăzând cu 5.5%.

Scăderile atât ale vânzărilor, cât și ale prețurilor marchează sfârșitul revenirii în imobiliare din Manhattan după cele mai grele zile ale pandemiei și trezesc temeri de slăbiciune continuă în noul an. Creșterea ratelor dobânzilor, o economie mai slabă și o piață de valori în scădere, care are un impact nemaipomenit asupra imobiliarelor din Manhattan, sunt probabil să influențeze piața în acest an.

Analiştii spun că marea lor îngrijorare este o divergenţă prelungită între cumpărători şi vânzători – vânzătorii care nu sunt dispuşi să se afişeze în mijlocul scăderii preţurilor şi cumpărătorii întrerupându-şi căutările până când preţurile scad şi mai mult.

„Am putut vedea piața mișcându-se lateral, cu unele scăderi modeste în unele sectoare”, a declarat Jonathan Miller, CEO al Miller Samuel, firma de evaluare și cercetare de piață. „Și s-ar putea slăbi și mai mult dacă există un fundal de recesiune și pierdere de locuri de muncă.”

Cu toate acestea, chiar dacă prețurile și vânzările scad, inventarul rămâne strâns, deoarece vânzătorii rețin înregistrările. Pe piață erau 6,523 de apartamente la sfârșitul celui de-al patrulea trimestru, potrivit raportului, în creștere cu doar 5% față de anul trecut, dar încă cu mult sub media istorică de aproximativ 8,000. Fără o creștere semnificativă a stocurilor, analiștii spun că este puțin probabil ca prețurile să scadă suficient pentru a atrage înapoi mulți cumpărători care așteaptă reduceri. Reducerea medie de la prețul de listă inițial la prețul de vânzare a fost de 6.5%, în creștere de la 4.1% în trimestrul al treilea, potrivit Serhant.

Creșterea ratelor dobânzilor a determinat, de asemenea, mai mulți cumpărători din Manhattan să facă tranzacții în numerar, care au reprezentat 55% din totalul vânzărilor în trimestrul al patrulea, cea mai mare înregistrată, potrivit Miller.

Ca și în mare parte din redresare, segmentul high-end și lux rămâne cel mai puternic. Prețurile medii de vânzare pentru apartamentele de lux – definite ca fiind primele 10% din piață – au crescut cu 4% în al patrulea trimestru, în comparație cu o scădere pe piața mai largă din Manhattan. Prețurile medii pentru apartamentele de lux au crescut cu 21% față de 2019, de două ori mai mult decât piața mai largă.

Cantitatea de tranzacții aflate în lucru sau semnate recent sugerează un prim trimestru lent. Au fost doar 2,312 contracte semnate în trimestrul al patrulea, în scădere cu 43% față de anul trecut, potrivit Corcoran. Trimestrul a fost cel mai rău pentru noile contracte semnate în ultimul deceniu, potrivit unui raport de la Serhant.

„Contractele semnate sunt un indicator mai rapid al cererii și au înregistrat una dintre cele mai lente încheieri din orice an din 2008”, potrivit Corcoran.

Brokerii, totuși, spun că rămân optimiști și mulți prevăd o surpriză pozitivă în 2023, deoarece ratele se stabilizează și cumpărătorii găsesc oportunități pe o piață mai moale. John Gomes, co-fondatorul echipei Eklund Gomes de la Douglas Elliman, a declarat că decembrie este „în flăcări” cu o frenezie de oferte de sfârșit de an.

„Ne-a luat cu adevărat pe nepregătite”, a spus el. „Lucrurile s-au întors într-adevăr în decembrie.”

Gomes a spus că un cumpărător a plătit 20 de milioane de dolari pentru o casă din Greenwich Village care nici măcar nu era pe piață. El a spus că un investitor imobiliar a făcut oferte pentru patru apartamente separate în dezvoltări noi „care par că vor fi acceptate astăzi”.

Ian Slater de la Compass a spus că în august și septembrie a existat o mare „dezarticulare” pe piață, cu o diferență mare între cumpărători și vânzători, iar piața a început să slăbească. „Acum văd cumpărătorii acceptă ratele dobânzilor drept noua normalitate și se simt mai confortabil cumpărând – sau, cel puțin, că prețurile nu scad.”

Gomes a spus că unul dintre motivele exploziei din decembrie sunt cumpărătorii străini, care au început să se întoarcă în oraș în decembrie. Odată cu slăbirea ușoară a dolarului și ridicarea restricțiilor de călătorie în întreaga lume, brokerii spun că cumpărătorii din Orientul Mijlociu și China s-au întors în decembrie.

Brokerii spun că cumpărătorii folosesc, de asemenea, numerar pentru a evita ratele mai mari ale dobânzilor și pentru a profita de prețuri mai mici. Iar dezvoltatorii cu blocuri noi pe piață scad prețurile pentru a descărca apartamentele nevândute.

„Dezvoltatorii sunt realiști, fac concesii în ceea ce privește prețul și costurile de închidere”, a spus el. „Mă simt optimist cu privire la anul care vine.”

Corecție: au fost 2,312 contracte de apartamente din Manhattan semnate în al patrulea trimestru, potrivit Corcoran. O versiune anterioară a acestei povești a declarat greșit sursa acelei cifre.