Priviți în apartamentele de lux din Los Angeles, căutând prețuri record

Doi dezvoltatori din California caută să atragă un cumpărător dispus să facă ceva ce niciun alt cumpărător nu a mai făcut până acum în istoria Los Angeles - să plătească între 50 de milioane de dolari și 100 de milioane de dolari pentru un apartament. 

O înțelegere aproape de cei care cer prețuri ar doborî un record în Orașul Îngerilor, unde nicio unitate de apartamente nu s-a vândut vreodată cu mai mult de 22.5 milioane de dolari, potrivit înregistrărilor publice.  

Un apartament duplex uriaș situat la 9000 West 3rd Street din Beverly Hills are un preț de 75 de milioane de dolari. 

Un LA, cum se numește penthouse-ul, a apărut pe piață în iulie. Se întinde pe ultimele două etaje ale Four Seasons Private Residences Los Angeles, parte a unui proiect de apartamente de lux al companiei de dezvoltare Genton, care include 59 de unități pe 12 etaje.

Este prima reședință de sine stătătoare Four Seasons din America de Nord și se află vizavi de hotelul omonim. Potrivit site-ului web al clădirii, reședința de bijuterie a coroanei oferă aproape 13,000 de metri pătrați de suprafață de locuit interioară și aproape 6,000 de metri pătrați de spațiu exterior.

Penthouse-ul, care pare complet mobilat în randurile folosite pentru comercializarea unității, este de fapt vândut „cutie albă”, ceea ce înseamnă că un cumpărător ar intra în posesia unității ca o carcasă neterminată. Asta înseamnă fără bucătărie, fără băi, fără lucrări de moară, fără accesorii. Este atât de gol încât Billy Rose, co-fondatorul The Agency RE și agentul de co-listare a tranzacției, poate fi văzut împreună cu echipa sa într-un videoclip de marketing mergând cu bicicletele prin vastul spațiu brut.

La prețul cerut actual, unitatea neterminată este de peste 5,700 de dolari pe metru pătrat. Rose a declarat pentru CNBC că costurile de finisare variază foarte mult în funcție de gustul cumpărătorului, dar 8 milioane de dolari este o estimare de bază. Unii cumpărători, a spus el, preferă de fapt livrarea pânzei goale, astfel încât să poată personaliza reședința după gustul lor personal. 

Facilitățile clădirii includ mese în reședință și menaj, un privat Teatru IMAX cu 19 locuri cu acces la filme de primă difuzare și proiecții private, un centru de fitness proiectat de nutriționistul și antrenorul celebrităților Harley Pasternak, o piscină cu cabane private și personalul Four Seasons la dispoziție, potrivit site-ului.

Celălalt penthouse cu preț foarte mare care ajunge la cel mai rarificat aer din LA este situat la 8899 Beverly Blvd din West Hollywood. Are un preț cerut de 50 de milioane de dolari care poate fi mărit la 100 de milioane de dolari.

Clădirea cu 10 etaje și 40 de unități, proiectată de firma de arhitectură Olson Kundig, a fost dezvoltată de Townscape Partners. Ultimul etaj este împărțit în două penthouse-uri de dimensiuni similare, unul la est și celălalt la vest.  

Potrivit brokerului Fredrik Eklund de la Douglas Elliman, care reprezintă dezvoltarea și recent a condus CNBC într-un tur al penthouse-ului de est, reședința cu patru dormitoare și cinci băi se întinde pe aproximativ 6,450 de metri pătrați, cu tavane de 14 picioare. Are pereți cu panouri de sticlă motorizate care alunecă pentru a avea acces la un alt spațiu exterior de aproape 1,500 de metri pătrați de pe balconul înconjurător.  

Spre deosebire de One LA, unitatea PHE este livrată terminată. în prezent este pus în scenă cu mobilier de ASH Staging. Ele nu sunt incluse în prețul cerut de 50 de milioane de dolari, care ajunge la peste 7,700 de dolari pe picior pătrat.  

Dezvoltatorul încă nu a enumerat oficial niciunul dintre cele două penthouse-uri de la ultimul etaj, dar a testat apetitul pieței pentru PHE cel puțin din aprilie. Atunci dezvoltatorul a început să comercializeze unitatea cu un preț de 50 de milioane de dolari într-o așa-numită campanie în șoaptă – un termen care descrie de obicei marketingul verbal folosit pentru a face cumpărături în jurul unei reședințe în afara pieței.

În acest caz, Townscape Partners și Eklund au șoptit presei destul de tare despre înțelegere. Echipa cumpără simultan o ofertă și mai scumpă în afara pieței, care îmbină ambele penthouse-uri de la ultimul etaj ca o combinație cu o cerere de 100 de milioane de dolari.

Reședința combinată și-ar poziționa proprietarul în cel mai înalt punct de observație din West Hollywood. Ca pereche, penthouse-urile oferă opt dormitoare, 10 băi și patru bucătării – fiecare include o bucătărie principală și o bucătărie adiacentă pentru personal.

Potrivit lui Eklund, pachetul aduce filmarea totală din interior undeva la aproximativ 13,000 de metri pătrați, cu încă 6,000 de metri pătrați în exterior. Facilitățile clădirii includ o zonă în aer liber de peste 12,000 mp, cu piscină, șeminee și zonă de luat masa. Există, de asemenea, o zonă de fitness și un studio de yoga, iar un restaurant rafinat va veni în curând.

La nivelul subteran există așa-numitele grajduri de mașini, termen pe care Eklund îl folosește pentru a descrie garajul de lux al clădirii. Zona de parcare include lumini capricioase, pardoseală din gresie cu model în oase de pește și locuri de parcare ascunse în spatele ușilor glisante din lemn și oțel. 

Brokerul a spus pentru CNBC că o pereche de locuri de parcare aici costă 750,000 de dolari, dar ca parte a ofertelor penthouse-ului, dezvoltatorul ar pune câteva locuri gratuit. Ar include, de asemenea, un hol privat la nivelul unui penthouse, cu vedere la garaj, plus scaune și lifturi care pot duce oaspeții penthouse direct la ultimul etaj. 

Întrebarea de 100 de milioane de dolari aici este: va găsi vreunul dintre acești dezvoltatori un cumpărător dispus să cheltuiască oriunde în apropierea acestui tip de aluat într-un apartament? 

Cel mai mare preț din toate timpurile atins vreodată pentru o vânzare de apartamente cu o singură unitate în LA a fost la The Century Condos din Century City, unde un penthouse de 9,300 de metri pătrați s-a închis pentru 22.5 milioane de dolari, sau puțin peste 2,400 de dolari pe metru pătrat, în 2015, conform înregistrărilor publice analizate de Jonathan Miller, președintele Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

The Century, care a fost finalizat în 2009, are 42 de etaje cu 140 de unități și a fost proiectat de Robert AM Stern Architects. Dezvoltarea deține, de asemenea, recordul pentru apartamentul cu cel mai mare preț vândut anul trecut când actorul „Friends”. Matthew Perry a vândut apartamentul său de aproape 9,300 de metri pătrați pentru 21.6 milioane de dolari, sau puțin peste 2,300 de dolari pe metru pătrat. 

Credeți sau nu, aceeași clădire a doborât un alt record în 2010, când văduva legendarului producător TV Aaron Spelling, Candy Spelling, a cheltuit un record de 34.8 milioane de dolari pe două unități adiacente, pe care le-a combinat ulterior. Mega-afacerea ei s-a întins pe 15,500 de metri pătrați la un preț pe metru pătrat de aproape 2,250 de dolari. 

La cererile curente, un potențial cumpărător al One LA sau al penthouse-urilor de la 8899 Beverly Blvd ar trebui să facă un salt gigantic de la recordurile stabilite la The Century. În timp ce Miller a spus pentru CNBC că piețele imobiliare nu fac de obicei mișcări drastice ca aceasta, acest gen de lucruri au sa întâmplat înainte în LA.

Exemplul pe care el indică este o fărâmă din inventarul de locuințe unifamiliale din oraș, cunoscut sub numele de conacuri ultra-luxe. În ultimul deceniu, aceste case au realizat brusc vânzări care au depășit pragul de 50 de milioane de dolari și le-au susținut. Acum, nivelul de preț cândva de neimaginat este încălcat în mod regulat pe piața cu specificații de vârf.

„Este un subset al pieței mari care nu are o legătură liniară sau directă cu ceea ce era piața de lux înainte”, a spus Miller.

Potrivit lui Miller, o creștere bruscă a unei subcategorii de locuințe, cum ar fi casele speciale, se poate întâmpla atunci când dezvoltatorii îi convin pe cumpărători că au creat un nou produs imobiliar care este atât de diferit de ceea ce exista înainte încât ar trebui să obțină o primă semnificativă.

„Este începutul unui nou set de date”, a spus Miller.

Rose numește noul inventar de apartamente de super-lux din LA „2.0”, un val de apartamente pe care el le descrie ca fiind mai moderne, luxoase și pline de facilități decât orice inventar de apartamente care a apărut înainte. El crede că acestea sunt câteva dintre motivele pentru care unitățile ar trebui să obțină prețuri mai mari față de valul precedent, despre care Rose crede că includ vânzările record la The Century Condo.

Până acum, teoria lui Rose 2.0 este susținută de o vânzare recentă la The Pendry Residences, un alt proiect de apartamente de lux din West Hollywood, unde o unitate de 2,700 de metri pătrați s-a vândut cu 13 milioane de dolari și a depășit 4,800 de dolari pe metru pătrat. Acesta este acum cel mai mare preț pe metru pătrat. ft atins vreodată pentru un apartament în LA. Acest record este mai mult decât dublu față de prețul pe metru pătrat atins în fiecare dintre cele trei vânzări de top la The Century Condo.

Eklund crede că lista sa în șoaptă de 100 de milioane de dolari poate și va doborî un record de preț în LA. Ceea ce sa întâmplat deja în New York ajută. În Central Park, a spus el, apartamentele cu trofee au depășit 10,000 de dolari și chiar 12,000 de dolari pe metru pătrat. 

„Asta se întâmplă des, deci Los Angeles este încă subevaluat? Pe termen lung, poate”, a spus Eklund.

În ultimul deceniu, datele de mai multe servicii de listare arată că peste 140 de unități din New York s-au vândut cu 35 de milioane de dolari, comparativ cu zero la acel nivel în LA. Dar Miller adaugă o avertizare uriașă: cele două piețe de apartamente sunt foarte diferite. Deși a spus că vânzarea Pendry este în mod clar un semn, această nouă piață ar trebui să livreze mult mai multe tranzacții pentru a determina dacă este sustenabilă. 

Cu alte cuvinte: dezvoltatorii One LA și penthouse-urile cu trofee de la 8899 Beverly se află pe un teritoriu neexplorat. 

„Acesta este un nou segment de piață”, a spus Miller. „Deci va trebui să vedem cum răspund consumatorii.”